REGIONE TOSCANA
COMUNE DI GROSSETO

PIANO REGOLATORE GENERALE COMUNALE
variante generale al PRG 1971 e alle modifiche seguenti, sino al 1990

NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Progettisti:
Prof. Arch. Alberto Samonà (capogruppo)
Dott. Arch. Paolo Borghi
Dott. Arch. Giovanni Romano

Collaboratori:
Dott. Arch. Antonio Cortese
Dott. Arch. Bianca Rizzo
Dott. Arch. Giuliano Bernardini, Mario Nencioni
(Ufficio Comunale di Programma)

Data di consegna: Luglio 1990
Data di adozione: 24 Luglio 1991
Data di approvazione:

REGIONE TOSCANA
COMUNE DI GROSSETO

PIANO REGOLATORE GENERALE COMUNALE
TITOLO PRIMO, TITOLO TERZO
TITOLO QUARTO N.T.A.
TESTO COORDINATO DEGLI ARTICOLI DAL n°1 al n°24 e dal n°57 al n°99 DEL P.R.G. APPROVATO CONTENENTE LA CONTRODEDUZIONE DEL COMUNE DI GROSSETO ALLO STRALCIO OPERATO DAL CONSIGLIO REGIONALE CON ATTO N°72/96 RELATIVO ALL’INTERVENTO DI CUI ALL’ART. 93/8b (D.C.C. n. 129 del 23.12.1999) E AGGIORNATO ALLE VARIANTI AL PRG PUNTUALI APPROVATE ENTRO L’ANNO 2000
ALL’INTERNO DEL SEGUENTE TESTO NORMATIVO E’ EVIDENZIATO QUANTO SEGUE:
(Testo normativo della controdeduzione comunale di parziale conferma della previsione)

TITOLO PRIMO – Generalità
Art. 1 Elementi costitutivi del P.R.G.
Art. 2 Ambito di applicazione del P.R.G.
Art. 3 Attuazione del P.R.G.
Art. 4 Autorizzazione e concessione edilizia
Art. 5 Piano di recupero di iniziativa pubblica e privata
Art. 6 Piano per l’edilizia economica e popolare (P.E.E.P.)
Art. 7 Piano di lottizzazione
Art. 8 Piano per gli insediamenti produttivi
Art. 9 Interventi di progetto
Art. 10 Criteri generali per gli strumenti urbanistici attuativi
Art. 10bis Aree di interesse archeologico
Art. 11 Opere di urbanizzazione primarie e secondarie negli strumenti urbanistici attuativi
Art. 12 Sedi viarie e servizi stradali
Art. 13 Criteri per la formazione dei percorsi ciclabili urbani e nel territorio aperto
Art. 14 Aree di parcheggio all’aperto e interrate
Art. 15 Aree a verde pubblico
Art. 16 Aree a verde privato
Art. 17 Aree e fasce di rispetto
Art. 18 Modalità per la scelta dei colori di finitura degli edifici esistenti e delle nuove costruzioni
Art. 19 Deroghe per opere pubbliche e di interesse pubblico
Art. 20 Aree a vincolo idrogeologico
Art. 21 Norme generali a difesa dagli inquinamenti
Art. 22 Tutela di alcuni caratteri dell’ambiente nel territorio aperto
Art. 23 Osservanza della legislazione a favore dei portatori di handicap
Art. 24 Strumenti attuativi, progetti in corso di attuazione

Gli Articoli dal n° 25 al n° 56, facenti parte del titolo secondo, sono stati sostituiti dalla Variante al PRG per il Territorio Aperto approvata con DCC n° 37 del 17.03.1997

TITOLO TERZO – I contesti e gli ambiti della città di Grosseto
Art. 57 Criteri generali per la riqualificazione della forma urbana di Grosseto
Art. 58 Norma generale per Grosseto- città
Art. 59 Il Parco delle Mura Medicee
Art. 60 Contesto della Piazza Rosselli
Art. 61 Contesto di via dei Mille
Art. 62 Contesto delle vie Battisti – Bengasi
Art. 63 Contesto di via della Pace
Art. 64 Contesto della via Senese
Art. 65 Contesto Area Artigianale
Art. 65/a Scheda normativa relativa alle aree dell’ex Foro Boario, etc.
Art. 66 Contesto di via Nazario Sauro – S. Giuseppe
Art. 67 Contesto di Barbanella
Art. 68 Contesto dello Stadio
Art 69 Il sistema e la localizzazione delle piste ciclabili di Grosseto
Art. 70 Scheda normativa relativa all’area dell’isolato ex RAMA
Art. 72 Interventi di riorganizzazione urbana interni alla zona di espansione nord
Art. 73 Ambito di conclusione della forma urbana a nord
Art. 75 Ambito delle aree di margine verso il fiume Ombrone
Art. 76 Ambito della fattoria Crespi con le aree per le attrezzature sportive e il nuovo ingresso alla città
Art. 77 Ambito di conclusione urbana a ovest tra l’ospedale Pizzetti e il villaggio Kennedy
Art. 78 Scheda normativa relativa all’area dell’aereoporto per la sua espansione anche in aereoscalo civile
Art. 79 Interventi per la collocazione di servizi di interesse pubblico nelle aree esterne della città di Grosseto
Art. 80 Interventi di riorganizzazione territoriale esterni alla città di Grosseto
Art. 81 Criteri per la revisione della normativa e delle previsioni per il Centro Storico di Grosseto compreso entro le Mura medicee

TITOLO QUARTO – Le frazioni e i nuclei di Braccagni, Montepescali, Batignano, Roselle, Istia d’Ombrone, Rispescia, Alberese, Principina a Mare , Marina di Grosseto
Art. 82 La frazione di Braccagni
Art. 83 Interventi di natura infrastrutturale a Braccagni
Art. 84 Criteri per la revisione della Normativa e delle previsioni per il Centro Storico di Montepescali
Art. 85 La frazione di Batignano
Art. 86 Criteri per la revisione della normativa e delle previsioni per il Centro Storico di Batignano
Art. 87 La frazione di Roselle
Art. 88 Criteri per la sistemazione delle nuove aree termali di Roselle
Art. 89 La frazione di Istia d’Ombrone
Art. 90 Criteri per la revisione della normativa e delle previsioni per il Centro Storico di Istia d’Ombrone
Art. 91 Il nucleo di Rispescia
Art. 92 La frazione di Alberese
Art. 93 Il nucleo di Principina a Mare
Art. 94 La frazione di Marina di Grosseto destra e sinistra
Art. 95 Il porto di Marina: criteri di formazione e gli interventi di sistemazione connessi
Art. 96 Scheda normativa per la sistemazione delle ex colonie a Marina di Grosseto
Art. 98 I campeggi della fascia costiera
Art. 99 Stabilimenti balneari e servizi alla balneazione

Gli articoli n° 71, 74 e 97 sono stati stralciati con D.C.R. n° 72/96

TITOLO PRIMO – Generalità

Art. 1
ELEMENTI COSTITUTIVI DEL P.R.G.

Il Piano Regolatore Generale di Grosseto si articola in diversi elaborati, grafici e normativi.
Si tratta per quanto riguarda gli elaborati grafici di tavole che riportano le decisioni di piano, disegnate in scala 1:10.000 per quanto è relativo all’intero territorio comunale e in scala 1:5.000 e 1:2.000 per quanto riguarda Grosseto – città (contesti e ambiti) e le frazioni (o nuclei) di Braccagni, Montepescali, Roselle, Istia, Alberese, Rispescia, Principina e Marina; elaborati grafici (1:1.000 e 1:500) accompagnano le Schede normative relative a particolari interventi progettuali. Le Tavole di PRG 1:2.000 sono completate – su appositi grafici – dai dati relativi alle aree di intervento: cubatura, numero di elevazioni, aree per spazi pubblici verdi e di parcheggio. Il tutto è numerato e riferito agli articoli delle Norme tecniche di attuazione. Le Tavole relative a Grosseto – città sono, ancora, accompagnate dagli elaborati di ricerca del gruppo Canestrari (Ricognizione di supporto alla stesura della variante di PRG relativamente alle aree del tessuto urbanistico della città di Grosseto).
Gli elaborati normativi – Norme tecniche di attuazione e Relazione – sono a loro volta articolati per caratteri generali e particolari delle aree territoriali, per natura e ruolo delle infrastrutture, per insieme di strumenti attuativi; il tutto riferito alle leggi nazionali e regionali in materia.
Allo scopo di rispondere alle diversità esistenti nel territorio comunale e al tempo stesso di unificare le caratteristiche normative per localizzazione, le Norme di attuazione sono suddivise in quattro titoli: Generalità, Il territorio aperto, I contesti e gli ambiti della città di Grosseto, Le frazioni e i nuclei di Braccagni, Montepescali, Batignano, Roselle, Rispescia, Istia, Alberese, Principina e Marina.

Art. 2
AMBITO DI APPLICAZIONE DEL PRG

Il PRG di Grosseto estende le proprie norme a tutto il territorio comunale.
L’obiettivo del PRG è quello di stabilire, a partire dal presente come momento da cui elaborare il proprio giudizio sul passato e sul futuro, le norme di comportamento dei cittadini riguardo alle attività legate alle trasformazioni del territorio.
Il PRG considera il bene ambientale e storico architettonico come bene produttivo e ciò trova i suoi punti di precisazione nelle scelte che caratterizzano il disegno del piano, le sue normative articolate per differenze.
Da questo punto di vista tutto il territorio comunale è da considerarsi – e tale lo considera il PRG – come un’area al cui interno le azioni trasformative normate tendono, sempre, a valorizzare quanto già esiste o a correggere quanto di incoerente si è determinato sino ad oggi.
Per questi motivi di fondo il PRG non è organizzato per zone territoriali omogenee (anche se queste sono ben individuabili) ma piuttosto per aree e sistemi di aree riferite ai caratteri degli interventi ammessi, tutti descritti in modo puntuale o, se rinviati a piani e progetti attuativi di fase intermedia, comunque ben definiti negli indirizzi e nella qualità.
In sintesi, le quantità ammesse derivano dalla qualità da raggiungere, intervento per intervento e nel complesso degli interventi.
Allo stesso tempo il soddisfacimento degli standard, sulla base delle zone omogenee di cui al DM 1444/68, è calcolato contesto per contesto, ambito per ambito secondo le norme di legge nazionali e regionali, ed è verificato rispetto ai dati complessivi relativi all’intero territorio comunale perimetrato.
Per tutte le previsioni edificatorie, così come descritte all’interno delle presenti Norme, gli interventi edilizi dovranno rispettare quanto previsto dal DM 1444/68 in materia di distanze tra edifici.
Le quantità segnate nelle planimetrie sono prescrittive per quanto attiene alle cubature e alle aree di spazi pubblici e di verde attrezzato.
Ogni previsione del PRG è, puntualmente, sottoposta ai vincoli e alle limitazioni della delibera GRT 296/88 relativa alle aree protette e a tutti gli altri vincoli preordinati, salvo indicazioni motivate e contrarie.

Art. 3
ATTUAZIONE DEL PRG

L’attuazione del PRG è assicurata attraverso: interventi edilizi diretti (la concessione); piani attuativi di iniziativa pubblica e privata; schede urbanistiche di dettaglio; interventi di progetto; Piani ai sensi della LR 64/95, Art.1 comma 4°. programma pluriennale di attuazione come di seguito definiti:
All’interno dei Piani attuativi dovranno essere rispettati gli standard previsti dal DM 1444/68.
INTERVENTI EDILIZI DIRETTI
Si applicano alle opere di manutenzione, restauro, completamento, sostituzione e nuova costruzione su tutto il territorio, ove non diversamente indicato.
PIANI ATTUATIVI DI INIZIATIVA PUBBLICA E PRIVATA
Piano particolareggiato ai sensi dell’art.13 della L1150/42 ;
Piano di recupero ai sensi della L 457/78 e della LR 59/80, può essere di iniziativa pubblica o privata convenzionata;
Piano per l’edilizia economica e popolare, PEEP, di iniziativa pubblica (L 167/62);
Piano di lottizzazione, di iniziativa pubblica o privata convenzionata (L 1150/42);
Piano per gli insediamenti produttivi, PIP, di iniziativa pubblica(L 865/71, art. 27).
SCHEDE URBANISTICHE DI DETTAGLIO
Si tratta di programmi urbanistici planovolumetrici che definiscono, in determinate aree ritenute significative per la forma urbana e territoriale, i parametri dei futuri progetti e che indirizzano le strumentazioni attuative. Alcune sono già previste all’interno del PRG (artt. 65a, 70, 78 del titolo III, art. 96 del titolo IV); altre possono essere decise dall’Amministrazione Comunale a precisazione delle previsioni di PRG senza che ciò costituisca variante e senza modifica del disegno costituito sulle tavole sia della viabilità e degli spazi pubblici.
INTERVENTI DI PROGETTO
Progetti, puntuali o di area, di iniziativa pubblica o privata convenzionata. Il PRG prevede inoltre altre specificazioni di aree e di settori come strumenti intermedi rispetto agli strumenti attuativi.
PIANI AI SENSI DELLA L.R. 64/95 ART.1 COMMA 4°
Sono piani comunali relativi ad aree con particolari caratteri di pregio ambientale per le quali sono necessarie specifiche normative finalizzate alla loro valorizzazione e salvaguardia.
PROGRAMMA PLURIENNALE DI ATTUAZIONE
Il PPA è strumento di programmazione nell’attuazione del Piano Regolatore Generale. L’approvazione del PPA è vincolante ai fini della realizzazione degli interventi già previsti dal PRG, governa e indirizza nei tempi, nella quantità, nella ubicazione, nella tipologia gli interventi, con previsioni finanziarie.
Contenuti, elaborati e procedure del PPA sono disciplinate dalla L 10/77.
CONVENZIONE
Lo strumento della convenzione, secondo le sue articolazioni possibili sulla base delle leggi nazionali e regionali, ha l’obiettivo di precisare le modalità attuative nei casi in cui debbono concorrere alla realizzazione delle prescrizioni e indicazioni del PRG l’Amministrazione comunale e i soggetti pubblici o privati interessati alla realizzazione degli interventi. Il ricorso alla convenzione – oltre ai casi in cui è prevista obbligatoriamente per legge – è necessario nei casi in cui sia prevista dalla presenti NTA.

Art. 4
AUTORIZZAZIONE E CONCESSIONE EDILIZIA

E’ lo strumento attuativo di base per la realizzazione delle previsioni di PRG.
Il rilascio delle medesime è subordinato al rispetto delle disposizioni legislative e regolamenti vigenti, ivi incluse quelle comprese nelle presenti Norme Tecniche d’attuazione.
Per tutte le aree gravate da Usi Civici su terre private il rilascio della concessione/autorizzazione edilizia è subordinato alla definitiva affrancazione dell’uso civico.

Art. 5
PIANO DI RECUPERO DI INIZIATIVA PUBBLICA O PRIVATA

All’interno delle aree perimetrate sono consentite tutte le destinazioni d’uso ammesse compatibili con le previsioni di PRG.
Il PRG indica i criteri per la impostazione dei Piani di recupero nelle sue Norme di contesto o di ambito, o in apposite schede normative.
L’Amministrazione Comunale può indicare nuove zone di recupero nel rispetto delle disposizioni legislative vigenti.

Art. 6
PIANO PER L’EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE (PEEP)

I PEEP di cui alla L 167/62 e successive modificazioni e integrazioni, si attuano nelle aree a ciò espressamente previste e perimetrate nel PRG.
L’Amministrazione Comunale può indicare e perimetrare per i PEEP altre aree, tra quelle previste per la edificazione di nuovi insediamenti, senza che ciò implichi variante di PRG, sempre che tali previsioni non contrastino con le prescrizioni del PRG stesso.
Nel rispetto di quanto contenuto nelle presenti Norme di attuazione, le procedure sono quelle prescritte dalla legislazione nazionale e regionale.
Allo scopo di favorire una equilibrata politica di interventi pubblici e sovvenzionati capace di non isolare gli interventi stessi in aree di margine o comunque mono-funzionali il PRG prevede che, in aggiunta alle aree già indicate all’interno degli articoli della presente Normativa, nelle loro quantità e nelle loro caratteristiche, l’Amministrazione Comunale stabilisca (anche per unità minime di dodici alloggi) Piani di Zona ai sensi della L 167/62 all’interno delle aree di intervento in occasione dell’esaurimento del PEEP vigente ed in occasione dei futuri PPA.

Art. 7
PIANO DI LOTTIZZAZIONE

L’Amministrazione Comunale può individuare, entro ogni ambito così come delimitato nella cartografia di Variante, perimetri, diversi dalle aree di intervento indicate, per la formazione di Piani di lottizzazione, ai sensi della L 1150/42 e successive modificazioni e integrazioni.
Il Piano di lottizzazione diviene così lo strumento urbanistico attuativo, mediante un disegno infrastrutturale sistematico, di nuovi complessi insediativi.
Il Piano di lottizzazione è di iniziativa privata quando i soggetti interessati lo redigono e lo presentano al Comune di propria iniziativa.
Il Piano di lottizzazione comunale è realizzato dall’Amministrazione Comunale su aree di sua proprietà; di proprietà pubblica o anche mista pubblica/privata.
Ogni Piano di lottizzazione dovrà comprendere l’intera area di intervento unitario così come individuata in cartografia nel pieno rispetto di tutte le previsioni urbanistiche e programmatorie del PRG. In caso di inerzia o di mancata adesione di uno o più proprietari l’Amministrazione Comunale potrà avvalersi della facoltà prevista al penultimo comma dell’art. 28 della L 1150/42 e cioè di provvedere alla compilazione d’ufficio.

Art. 8
PIANO PER GLI INSEDIAMENTI PRODUTTIVI

Il Piano per gli Insediamenti Produttivi, di cui all’art. 27 della Legge 22 ottobre 1971 n. 865, si forma sia in zone non edificate sia in zone già interessate da insediamenti produttivi.
In entrambi i casi ha per obiettivi la realizzazione e il completamento delle opere di urbanizzazione con idonei collegamenti stradali e con allacciamenti alle reti tecnologiche, nonchè la salvaguardia dell’ambiente e la salubrità delle condizioni di lavoro.
La superficie da destinare a servizi non può essere inferiore:
1) negli insediamenti a carattere artigianale e industriale:
a) nelle zone di espansione, al 10% per opere di urbanizzazione primaria e al 10% per opere di urbanizzazione secondaria;
b) nelle zone di completamento, al 5% per opere di urbanizzazione primaria e al 5% per opere di urbanizzazione secondaria;
2) negli insediamenti a carattere commerciale e turistico:
a) nelle zone di espansione, a 1 mq./mq. di superficie lorda di pavimento;
b) nelle zone di completamento, a 0,8% mq./mq. di superficie lorda di pavimento.
L’Amministrazione Comunale può formare PIP per la attuazione delle previsioni del PRG ai sensi dell’art. 27 della L 865/71. Allo scopo di evitare contraddizioni nelle destinazioni d’uso e per favorire un più organico svolgimento delle attività, il PRG – a modifica anche di regolamenti esistenti – consente che all’interno di tali aree possono svolgersi quelle attività commerciali e di servizio compatibili ad esclusione delle categorie merceologiche contingentate.

Art. 9
INTERVENTI DI PROGETTO

Il PRG definisce sul territorio comunale alcuni Interventi di progetto relativi a punti e aree di particolare interesse per la realizzazione degli obiettivi di piano.
Ogni Intervento di progetto è precisato nelle Norme di Attuazione o da una apposita Scheda progettuale che ne individua i criteri, ne detta le norme, impartisce indirizzi per la realizzazione. Sono interventi di natura diversa, a volte con caratteri architettonici preminenti, a volte con prevalenti valenze urbanistiche, da attuarsi mediante progetti elaborati dall’Amministrazione Comunale di propria iniziativa o con il concorso di altre istituzioni pubbliche o soggetti privati.
Essi sono sottoposti al rispetto di tutte le prescrizioni di PRG così come indicato nelle presenti Norme tecniche di attuazione.
Il loro perimetro può essere modificato, sempre che non contrasti con i principi generali del PRG, dall’Amministrazione Comunale senza che ciò rappresenti Variante di PRG. L’Amministrazione Comunale, infine, può stabilire nuove aree o punti da sottoporre a Interventi di Progetto senza che ciò costituisce Variante di PRG; in questo caso andrà redatta una apposita Scheda con gli tutti gli elementi necessari alle prescrizioni del progetto.

Art. 10
CRITERI GENERALI PER GLI STRUMENTI URBANISTICI ATTUATIVI

I Piani attuativi pubblici e privati sono obbligatori ove il PRG li prescrive.
Criteri, elaborati e procedure dei piani attuativi devono rispettare quanto previsto dalle leggi statali e regionali e dalle presenti Norme.
Possono essere stralciati dal perimetro del piano attuativo, gli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti Norme e le aree di loro pertinenza, qualora ciò non sia di pregiudizio alla corretta realizzazione del piano stesso, senza che questo costituisca Variante del PRG.
A tutti gli edifici esistenti in aree soggette a strumento urbanistico – attuativo e quindi in sede di sua formazione potrà essere attribuita la destinazione specifica della zona su cui insistono attraverso gli interventi ammessi dai piani stessi.
In assenza di piano attuativo, negli edifici esistenti, sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, consolidamento statico, fatta salva la particolare disciplina normativa vigente per gli edifici sottoposti a particolari tutele.

Art. 10 bis
AREE DI INTERESSE ARCHEOLOGICO

Per tutte le previsioni di PRG che ricadono in “Aree di interesse archeologico” (L431/85, lettera m), deve essere effettuata la ricognizione dell’area archeologica in ottemperanza alla DCR n°240/95 e così come previsto dall’Art.82 del DPR 616/77.

Art. 11
OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIE E SECONDARIE NEGLI STRUMENTI URBANISTICI ATTUATIVI

Le specificazioni degli strumenti urbanistici attuativi relativi a nuovi insediamenti devono contenere la dotazione minima di superfici a verde e di parcheggio prescritte dalle leggi nazionali e regionali.
Per le opere di urbanizzazione secondarie deve essere corrisposta al Comune la quota parte dei relativi oneri determinata ai sensi della legislazione regionale.
A scomputo di tali oneri, l’Amministrazione Comunale può consentire la cessione al Comune di edifici o parti di essi a questo uso utilizzabili, la cui destinazione sia compatibile con la destinazione relativa agli oneri concessori mediante stipula di relativo atto di convenzione. Le predette cessioni, potranno essere consentite anche in aree diverse da quelle oggetto degli interventi.
Nel caso in cui lo strumento urbanistico attuativo interessi aree già parzialmente edificate, le superfici libere devono essere prioritariamente utilizzabili per il soddisfacimento degli standard; i parcheggi sono ricavabili con vincolo di destinazione ad uso pubblico, anche nel sottosuolo o all’interno degli edifici.
Per quanto riguarda la quantificazione delle superfici da destinare a standard nella formazione degli strumenti urbanistici attuativi, valgono le norme stabilite dal DM 1444/68 con le specifiche integrazioni regionali.
L’Amministrazione Comunale si riserva facoltà di determinare criteri e modalità di merito attraverso convenzioni o atti d’obbligo.

Art. 12
SEDI VIARIE E SERVIZI STRADALI

Sono aree destinate al mantenimento, all’allargamento e alla nuova costruzione di sedi viarie.
Il sedime esatto del tracciato nel caso di nuove strade di PRG, è definito dal progetto esecutivo. Tutte le nuove strade, e ove è possibile quelle esistenti, devono essere dotate di marciapiedi non asfaltati e pavimentati opportunamente almeno su uno dei lati. Gli stessi devono consentire le percorribilità agli handicappati.
E’ prescritta a fianco di nuove sedi viarie (e lungo quelle esistenti ove la larghezza o il ciglio stradale lo consenta) di collegamento fra centri abitati e attrezzature scolastiche, sportive e civiche la costruzione di sedi indipendenti per il traffico dei cicli, motocicli e pedoni.
Nelle fasce di rispetto, di cui al relativo articolo delle presenti Norme, sono consentiti gli interventi e le opere non in contrasto con il vigente codice della strada, a meno di specifica controindicazione.
Lungo il ciglio, a distanza adeguata dal manto d’asfalto, saranno piantumate le essenze arboree più adatte, così come indicato nelle planimetrie e nelle Norme di PRG.
In casi particolari il PRG prescrive apposite caratteristiche e modalità esecutive per tipi di strade.

Art. 13
CRITERI PER LA FORMAZIONE DEI PERCORSI CICLABILI URBANI E NEL TERRITORIO APERTO, NONCHE’ RELATIVI ALLA FORMAZIONE DI AREE E PERCORSI PEDONALI

Quanto previsto nelle norme relative ai percorsi ciclabili urbani e nel territorio aperto, è assolutamente prescrittivo per quanto riguarda le strade e le direzioni interessate in quanto emerge dalla lettura morfologica della città e del territorio e dal ruolo affidato dal PRG alle loro parti; in ciò, anche le aree e i relativi parcheggi e i percorsi pedonali (e i relativi parcheggi) fanno parte di un unico sistema di servizio al fine di un uso qualitativo delle aree urbanizzate e nel territorio aperto.
Nella formazione di queste prescrizioni il PRG ha posto l’obiettivo di promuovere la mobilità pedonale e ciclabile come componente essenziale della mobilità urbana; il sistema di questi percorsi interessa dunque l’intero territorio comunale, tenendo conto della dislocazione, della densità e del ruolo dei vari insediamenti.
Si tratta quindi, di una vera e propria rete continua, di cui il PRG dà indicazioni di tracciato per tutta la città (art. 69 delle presenti Norme), per alcune aree urbanizzate delle frazioni, per alcuni percorsi nel territorio aperto.
A questi criteri devono attenersi i diversi Piani della mobilità, urbani ed extra-urbani.

Art. 14
AREE DI PARCHEGGIO ALL’APERTO E INTERRATE

Il PRG, Contesto per Contesto, Ambito per Ambito indica le possibili aree di parcheggio con le relative prescrizioni e indicazioni; l’Amministrazione Comunale può procedere alla formazione di un Piano per i parcheggi in aderenza alle scelte di PRG. I parcheggi all’aperto sono aree destinate alla sosta dei veicoli, su di esse è vietato qualsiasi tipo di costruzione, a eccezione di alcuni elementi di arredo urbano. La pavimentazione deve essere preferibilmente realizzata con modi e materiali tali da consentire preferibilmente la loro caratterizzazione.
Nell’area deve trovare collocazione ove possibile, e ove non altrimenti indicato, un adeguato numero di alberi ad alto fusto e di essenze a rapido sviluppo, a chioma alta, disposti in modo da non precludere gli spazi di manovra e di sosta dei veicoli e da formare una cortina di protezione a eventuali fabbricati circostanti; le essenze scelte devono garantire la massima protezione dall’inquinamento, devono essere poste con una idonea protezione dagli autoveicoli e, in funzione della specie piantumata, devono essere convenientemente dimensionate le aiuole pertinenti.
La realizzazione dei parcheggi interrati, nelle aree individuate a tale scopo dal PRG, se fatte da soggetto diverso dall’Amministrazione Comunale deve essere convenzionata.
La convenzione deve disciplinare:
a) le modalità di esecuzione delle opere;
b) i prezzi di cessione e gli eventuali canoni di locazione;
c) la quota da riservare a terzi e quella ceduta gratuitamente al Comune;
d) i limiti di aggiornamento dei prezzi e dei canoni;
e) le prescrizioni e/o limitazioni per l’uso, oltre allo schema di bando pubblico per l’assegnazione dei posti macchina ove previsto.
Le autorimesse interrate a uso privato, o comunque al servizio di edifici, nella misura minima non inferiore a quella di legge saranno realizzate secondo criteri di massimo sfruttamento spaziale (è ammessa la costruzione, completamente sotto il piano di campagna, fino a ml. 0,50 dai confini di altre proprietà) e prevedendo unicamente la realizzazione di posti macchina.

Art. 15
AREE A VERDE PUBBLICO

Sono aree destinate al riposo, al gioco, allo svago.
Le superfici devono essere prevalentemente erbose, arricchite da aiuole, alberi, cespugli, fontane.
Possono essere attraversate unicamente da percorsi pedonali non asfaltati. Sono consentite attrezzature per il gioco dei bambini, attrezzature di sosta, attrezzature sportive nella misura non superiore al 30% della superficie dell’area e di parcheggi in misura non superiore al 10%.
E’ ammessa – ove non controindicato puntualmente – la costruzione di pensiline per il riparo dal sole e dalla pioggia, di servizi igienici e di locali per il ricovero degli attrezzi per la manutenzione del verde.
Il PRG qualifica, altresì, parti di aree a verde pubblico comprese entro il perimetro di aree verdi pubbliche esistenti; ove non descritto puntualmente nelle relative Norme di attuazione, in queste aree restano predominanti i caratteri esistenti con aggiunta di piccole attrezzature fisse (sedili, tavoli, chioschi, ecc…). Un particolare studio sulle essenze arboree e sugli impianti erbosi dovrà accompagnare ogni progetto di intervento su queste aree al fine di ottimizzarne la gestione anche in relazione al fabbisogno idrico.

n.b. Per gli impianti sportivi previsti in loc. Raspollino-Barbaruta, (DCC n° 70 del 20.09.96) in aggiunta alle disposizioni di cui all’art. 15, commi 1, 2, 3 e 4 valgono le ulteriori seguenti prescrizioni:
*gli edifici a servizio degli impianti non potranno sviluppare una superficie coperta complessiva superiore a mq. 200;
*le destinazioni funzionali ammesse sono quelle correlate all’utilizzo degli impianti sportivi;
*per le modalità di intervento dovranno essere rispettate le prescrizioni di cui all’indagine idrogeologica allegata alla variante.

Art. 16
AREE A VERDE PRIVATO

Le aree a verde privato, relativamente a contesti ambientali e architettonici di pregio, sono mantenute nello stato attuale: agricolo, a orto o a giardino. In queste aree non sono consentite nuove costruzioni nè ampliamenti; negli edifici ricadenti in queste aree, esistenti dalla data di adozione del PRG, sono ammessi solo interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ove non diversamente prescritto.
Il PRG indica nelle aree destinate alle nuove costruzioni aree a verde privato, descrivendone, ove necessario, le caratteristiche.
Il PRG individua aree a verde privato di pregio: entro di esse sono solo consentite opere di manutenzione nell’assoluto rispetto delle piantumazioni e delle sistemazioni esistenti. Nelle aree urbane in cui è prevista la possibilità di sostituzione o il completamento – ove non esistano condizioni di cui all’ultimo comma del presente articolo – l’intervento deve ristabilire il verde privato nell’area rimasta libera.

Art. 17
AREE E FASCE DI RISPETTO

Le aree e fasce di rispetto non sono indicate nelle tavole di PRG in quanto è sufficiente dimostrare da parte degli interessati il rispetto delle distanze di cui al vigente codice della strada o di quelle fissate dal PRG. Si intende che queste aree e fasce possono essere riutilizzate per l’ampliamento e la definizione esecutiva delle infrastrutture cui si riferiscono.
All’interno di queste aree e fasce di rispetto sono consentiti tutti gli interventi non in contrasto con le normative statali e regionali.

Art. 18
MODALITA’ PER LA SCELTA DEI COLORI DI FINITURA DEGLI EDIFICI ESISTENTI E DELLE NUOVE COSTRUZIONI

Il PRG prescrive per le varie aree in cui è suddiviso il territorio di Grosseto l’uso di determinati colori per gli intonaci esterni, quando non vi siano parti in c.s. o pietra che devono rimanere tali, e per gli infissi.
Nel termine di due mesi dall’entrata in vigore del PRG, l’Amministrazione Comunale, d’accordo con la Commissione Edilizia e la Commissione Edilizia integrata, appronta i campioni di colore per gli intonaci e per gli infissi di oscuramento, secondo gamme che ripropongono, per gli intonaci e per gli infissi di oscuramento, le tinte tradizionali della città e del territorio, secondo le prescrizioni contenute nelle Norme di attuazione.
L’approvazione dei progetti, e comunque il rilascio della Concessione, è vincolata alla scelta, dalla gamma depositata in Comune, del colore delle finiture.

Art. 19
DEROGHE PER OPERE PUBBLICHE E DI INTERESSE PUBBLICO

Il Sindaco può rilasciare per motivi di pubblica utilità, anche in deroga alla disciplina urbanistica vigente, concessioni e autorizzazioni relative ad edifici ed opere pubbliche o di interesse pubblico; con le procedure di cui all’art. 16 della Legge n. 765/67 e dell’art. 13 della L.R. n. 74/84 e successive modificazioni ed integrazioni.

Art. 20
AREE A VINCOLO IDROGEOLOGICO

Nelle aree sottoposte a vincolo idrogeologico, l’edificazione è subordinata ancorchè all’approvazione degli organi competenti alle seguenti prescrizioni:
a) per la realizzazione di ogni manufatto è prescritta l’indagine geotecnica preventiva, finalizzata al dimensionamento ed alla tipologia delle opere di fondazione;
b) in ogni caso debbono essere assunti tutti gli accorgimenti tecnici necessari ad evitare infiltrazioni e cedimenti del manufatto edilizio.

Art. 21
NORME GENERALI A DIFESA DAGLI INQUINAMENTI

Il PRG persegue l’obiettivo di salvaguardare e tutelare il territorio comunale da ogni forma di inquinamento, degrado e manomissione, attraverso la prevenzione di situazioni di pericolo e danno all’igiene pubblica, il risanamento delle componenti naturali e biologiche di ambienti inquinati, e la tutela di beni e valori paesistico – culturali.
1) In tutto il territorio comunale le attività di qualsiasi tipo che producono emissioni aeriformi in atmosfera, derivanti da attività produttive, devono rispettare quanto previsto ai sensi L 615/65.
2) Le emissioni rumorose dovranno essere contenute nei limiti previsti dalla legge e dai regolamenti in materia.
3) In tutto il territorio comunale la disciplina riguardante gli scarichi liquidi di qualsiasi tipo e forma è regolata:
a) dalla L 319/76 e successive modifiche ed integrazioni dalle normative regionali, nonchè dai relativi allegati;
b) dalle presenti Norme, dagli strumenti di pianificazione territoriale ed urbanistica comunale e sovracomunale;
c) dal Regolamento Comunale di Igiene e dal Regolamento Edilizio.
Ai fini della protezione del territorio dagli scarichi di qualsiasi natura e dalle acque di rifiuto, tutti i titolari di scarichi provenienti da insediamenti o complessi produttivi con recapiti in acque superficiali, fognatura pubblica, sul suolo e sottosuolo, sono obbligati alla richiesta preventiva di autorizzazione dello scarico ai sensi della L 319/76 e successive modifiche ed integrazioni, nazionali e regionali.
Ai fini dell’obbligatorietà della richiesta preventiva di autorizzazione allo scarico, sono considerati insediamenti e/o complessi produttivi quelli costituiti da uno o più edifici o installazioni collegate tra di loro in una determinata area, dalla quale abbiano origine uno o più scarichi e nella quale si svolgano prevalentemente, con carattere di preminenza e di stabilità, attività di produzione, trasformazione, stoccaggio e conservazione dei prodotti.

Art. 22
TUTELA DI ALCUNI CARATTERI DELL’AMBIENTE DEL TERRITORIO APERTO

Il Sindaco, nel rispetto dei criteri fissati dal Piano vigente per il Territorio Aperto, può ordinare nel territorio aperto il mantenimento e il rispetto di elementi caratteristici significativi della natura dei luoghi (corsi e specchi d’acqua, vegetazione lungo i fossi, percorsi, filari alberati, gruppi di alberature, ecc…), ai quali possono recare pregiudizio particolari tipi di conduzione agricola che debbono, al contrario, rispettare gli elementi caratteristici individuati.

Art. 23
OSSERVANZA DELLA LEGISLAZIONE A FAVORE DEI PORTATORI DI HANDICAP

Gli interventi sulle costruzioni esistenti di cui al D.L. 59/80 e le nuove costruzioni sono sottoposte alle prescrizioni di cui alla Legge 9 gennaio 1989 n. 13 (Disposizioni a favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati).

Art. 24
STRUMENTI ATTUATIVI, PROGETTI IN CORSO DI ATTUAZIONE

Il PRG identifica aree in corso di attuazione sulla base di strumenti attuativi e progetti approvati; per tali aree, tranne diversa e precisa indicazione, l’attuazione prosegue venendo confermate le specifiche normative in essere fermo restando che i nuovi progetti dovranno tenere conto anche dei criteri di inserimento urbanistico nei singoli contesti ove introdotti dal nuovo PRG.
Sono a tutti gli effetti di Piano assunte nella cartografia di PRG, ancorchè non vi compaiono, come edifici esistenti ed assoggettate per le future trasformazioni alla disciplina precisata per le aree su cui ricadono, le costruzioni realizzate con regolare concessione alla data di adozione della cartografia di Piano.
Le presenti N.T.A., dopo la loro formale approvazione ed entrata in vigore, prevalgono su eventuali contrastanti disposizioni di regolamenti a quel momento vigenti, compreso il Regolamento Edilizio.

TITOLO TERZO – I contesti e gli ambiti della città di Grosseto

Art. 57
CRITERI GENERALI PER LA QUALIFICAZIONE DELLA FORMA URBANA DI GROSSETO

Allo scopo di stabilire nuove e più precise relazioni formali e funzionali per riqualificare e riconnettere il tessuto urbano della città di Grosseto, il PRG, nel riconfermarne la dimensione complessiva, ne ridefinisce i confini.
Il PRG intende cioè, stabilire le condizioni per una nuova solidarietà urbana che, nel confermare i valori presenti nella città esistente, precisa l’assetto di alcuni spazi urbani secondo le differenze specifiche dei vari contesti e al tempo stesso ricostituisce una trama di rapporti complessivi tra tutti i contesti fuori le mura e tra questi e il Centro Storico.
Per questa finalità il PRG individua tre obiettivi principali tra loro interconnessi e rivolti a migliorare la forma e i modi d’uso della città e a consolidare l’identità urbana.
l) La formazione del Parco delle Mura in modo tale che esso possa costituirsi come termine di riferimento delle trasformazioni e delle conservazioni del tessuto urbano esistente; ciò comporta un organico restauro delle Mura stesse e il recupero del ruolo monumentale oggi compromesso da sistemazioni non organiche esterne e interne (parcheggi, attività commerciali o ricreative) (art. 59).
2) La modificazione dell’uso prevalentemente veicolare della città, secondo modi più consoni a gradevoli criteri di vivibilità delle strade e delle piazze; questa alternativa è formata con la creazione di una rete di piste ciclabili usando i grandi viali esistenti e rinnovando così anche la loro immagine.
Il tracciato complessivo indicato nelle tavole di Piano (1:5000 e 1:2000) è studiato in maniera specifica per collegare organicamente tutti i contesti urbani tra loro in una circonvallazione completa che segue – trasformandoli- i viali esistenti e di qui, secondo direzioni precise, penetra verso il Centro Storico (art. 69).
Secondo una riqualificazione complessiva – generale e particolare – degli spazi urbani in connessione con l’intervento di maggiore spicco rappresentativo della città costituito dalle Mura; una corona di parcheggi completa il quadro funzionale delle scelte per rendere possibile un più qualificato uso della città stessa.
Questo programma si attua sostanzialmente con il Piano del traffico; questo Piano: a) deve seguire le indicazioni di PRG per quanto attiene alla formazione delle piste ciclabili e dei percorsi pedonali; b) deve tener conto delle norme, generali e di contesto, per quanto attiene ai parcheggi.
Il PRG, infine, stabilisce e prescrive i diversi interventi pubblici sugli spazi collettivi attraverso le norme di contesto.
3) La riqualificazione delle strade e piazze esistenti proponendo una più equilibrata distribuzione degli usi commerciali e terziari, in ciò aiutati dalla dislocazione di opportune aree di nuovo sviluppo; gli interventi puntuali, o per interi isolati, in situazioni e luoghi specifici. Con il ridisegno di alcune piazze e spazi più significativi e con una diffusa, differenziata prescrizione di norme architettoniche a guida delle trasformazioni consentite.

Art. 58
NORMA GENERALE PER GROSSETO – CITTÀ

COMMA 1
Tutta la città di Grosseto – così come individuata dai confini segnati nella planimetria 1:5000 – è suddivisa ai fini delle possibilità di intervento edilizio e sugli spazi liberi in Contesti e Ambiti di completamento.
Per quanto riguarda i confini dei Contesti essi sono desunti dall’indagine di studio sulle relazioni esistenti nella attuale città tra la forma urbana e i suoi segni più significativi e resi coerenti con le scelte di PRG.
COMMA 2
I caratteri urbani consolidati della edilizia esistente vanno mantenuti e valorizzati; i caratteri della nuova edilizia devono uniformarsi a quelli individuati. contesto per contesto, nella edilizia esistente: sia nel caso della conservazione dello stato attuale, sia nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica, sia nel caso di interventi di portata significativa puntualmente indicati dal PRG, sia nel caso di nuove aree per la nuova edilizia negli Ambiti di completamento.
COMMA 3
A questo scopo tutta l’area individuata entro i confini dei Contesti nella planimetria 1:5000 è considerata dal PRG, ai sensi della LR 59/80, come area sottoposta alla disciplina prevista per gli interventi di recupero sull’edilizia esistente e sulle aree soggette a degrado. Il PRG si attua per interventi diretti, di iniziativa pubblica e/o privata di cui gli elaborati dello stesso PRG (norme e disegni) rappresentano i criteri di attuazione; le modalità attuative necessarie nei vari casi devono rispondere a quanto contenuto nell’Allegato alla LR 59/80, ovviamente nel rispetto delle relative Norme di contesto. All’interno di queste aree secondo quanto indicato all’art. 6 delle presenti Norme, l’Amministrazione Comunale può stabilire Piani di zona ai sensi della Legge 167/62.
COMMA 4
Sempre allo scopo di quanto descritto al Comma 2 del presente articolo, le aree di nuova edilizia definite per ogni Ambito di completamento si attuano mediante Piani di lottizzazione, di iniziativa pubblica o privata convenzionata, che nel rispetto dei caratteri definiti nelle relative Norme e disegni possono eseguirsi anche per organici stralci purchè venga assicurata la esecutività delle opere pubbliche relative alla definitiva sistemazione dell’area stessa. All’interno di queste aree secondo quanto indicato all’art. 6 delle presenti Norme, l’Amministrazione Comunale può stabilire Piani di zona ai sensi della Legge 167/62.
COMMA 5
Per ogni Contesto il PRG definisce sia i caratteri urbani della edilizia esistente, sia i criteri di intervento sul tessuto edilizio, sia gli interventi pubblici e privati; ciò, attraverso le apposite Norme di Contesto.
I caratteri urbani della edilizia esistente in ogni Contesto sono dati dal rapporto degli edifici con gli spazi pubblici su cui affacciano. E cioè: dagli allineamenti continui su strada, dai giardini e dagli spazi liberi tra case, dalla semplicità e complessità dei tagli volumetrici, dalla prevalenza dei pieni sui vuoti nelle facciate, dal tipo di decorazione o intonacatura delle stesse; così come si legge dallo stato di fatto interpretato e trascritto negli articoli della presente normativa relativamente a ogni Contesto.
A meno di prescrizioni e/o puntuali indicazioni contenute nelle Norme di Contesto i caratteri architettonici delle nuove edificazioni sono quindi improntati ai seguenti criteri: semplicità di volumetria; omogeneità dei materiali di finitura; prevalenza dei pieni sui vuoti nelle facciate; preferenza per l’uso di logge e non di sporti e balconi.
Per quanto riguarda le sistemazioni delle parti libere o a giardino delle aree già edificate, esse vanno così recintate (ove non espressamente indicato dal PRG):
a)sui fronti stradali: muretti alti mt.0,60 e sovrastante cancellata in ferro di mt.1,20; oppure siepe sempreverde, con rete metallica retrostante, di altezza massima pari a mt.1,80.
b)all’interno dei singoli lotti o fra più lotti: recinzioni con rete a maglia sciolta di altezza massima pari a mt.1,80.
COMMA 6
Per le costruzioni nelle nuove aree edilizie degli Ambiti di completamento, a meno di puntuali indicazioni normative, i caratteri dell’edilizia sono gli stessi di cui al comma precedente.
COMMA 7
Il PRG indica all’interno di ogni Contesto e Ambito di completamento interventi puntuali di progetto da eseguire tramite attuazione pubblica o privata convenzionata; apposite specifiche indicazioni normative sono contenute nelle Norme di Contesto e di Ambito con specifici riferimenti agli elaborati grafici. La Norma descrive in questi casi i caratteri delle sistemazioni, fissa criteri di altezza e i limiti massimi di cubatura. Nei casi in cui l’intervento si riferisce a sistemazioni precisamente disegnate sulle tavole di PRG il disegno precisa la tipologia dei caratteri da assumersi nel progetto secondo le definizioni di cui al precedente Comma 5° tranne indicazioni più specifiche fissate volta a volta dalla norma stessa.
COMMA 8
Sono di regola consentiti all’interno dei Contesti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nonché di ristrutturazione urbanistica nei casi precisati dal Piano.
Gli interventi di cui sopra – a meno che non si tratti di edifici e di aree puntualmente indicate e normate dal PRG – non comportano aumenti di volume, a meno di quelli previsti dall’Allegato alla LR 59/80.
COMMA 9
All’interno dei Contesti, oltre gli interventi di cui al precedente Comma 8, nel caso di riordino degli spazi interni ai lotti esistenti è consentita la ristrutturazione urbanistica con accorpamento delle superfetazioni ai volumi esistenti, sistemando gli spazi così liberati a verde o a parcheggio privato. Il volume delle superfetazioni così accorpate non può superare il 30% del volume esistente principale.
Per ogni Contesto il PRG indica ove necessario quei volumi ai quali non si possono apportare aggiunte.
COMMA 10
Nei casi di sostituzione di singoli edifici all’interno dei Contesti le nuove costruzioni devono aderire alle caratteristiche architettoniche del Contesto di appartenenza, definite al Comma 5 del presente articolo.
COMMA 11
Sempre nel rispetto della volumetria esistente – aumentata al massimo di quella corrispondente alle superfetazioni inglobate – e nel rispetto delle caratteristiche architettoniche del Contesto relative alla strada su cui affacciano, sono possibili – nell’area di pertinenza – modificazioni della superficie occupata al suolo.
Per quanto riguarda le altezze di interpiano esse sono fissate al minimo in mt. 2,70, mentre nel caso di solai inclinati le minime altezze possono andare dai mt.2,40 all’imposta più bassa ai mt.3,00 di quella più alta.
A queste condizioni i locali di sottotetto senza variazione dell’estradosso dalla copertura sono considerati abitabili; mentre per le nuove costruzioni – trattandosi di elevazioni a partire dal piano terreno- non sono consentiti locali di sottotetto abitabili oltre le elevazioni indicate.
Sono consentite, anche in ossequio al dettato della L 122/89, e secondo i criteri da questa fissati, autorimesse interrate secondo quanto prescritto all’art. 14, comma 3, delle presenti Norme.
COMMA 12
L’Amministrazione Comunale può individuare all’interno di ogni Contesto, o in aree che possono comprendere più Contesti, e all’interno degli Ambiti, i confini per eventuali Piani di Recupero da formare in base alla legge 457/78, rispettando le norme di Piano.
Piani di Recupero possono essere richiesti dai proprietari in possesso di aree ritenute tali in aderenza a quanto previsto dal 3° comma dell’art. 9 della LR 59/80 e sempre che tali Piani rispettino le prescrizioni contenute nella presente Norma generale e nelle Norme di Contesto.
COMMA 13
L’Amministrazione Comunale può stabilire l’obbligo di convenzionamento per alcuni casi di intervento anche quando ciò non è previsto dalla normativa di Contesto o di Ambito di completamento.
COMMA 14
E’ permesso, a meno che ciò non sia indicato puntualmente dal PRG, modificare l’attuale destinazione d’uso. Con le abitazioni possono coesistere attività commerciali, di esposizione e vendita, uffici di liberi professionisti ed artigianato purché non molesto.
L’Amministrazione Comunale potrà predisporre un apposito Piano per regolamentare i cambi di destinazione d’uso sulla base della normativa regionale vigente.
COMMA 15
L’altezza degli edifici è indicata in numero di elevazioni; nel caso di edifici porticati – puntualmente indicati nelle tavole di PRG o prescritti nelle presenti Norme – i volumi di servizio (vano scale, centrali impianti, eventuali autorimesse, ecc…) sono considerati cubatura ai fini della totale cubatura consentita; nel caso in cui i vani scala e ascensore sono compresi in parte entro l’altezza di piani liberi porticati, la loro cubatura non è conteggiata ai fini del volume totale, la superficie occupata da queste funzioni non può superare il 30% della superficie porticata. Ai fini degli oneri di cui alla L 10/77 le cubature inerenti gli obblighi e gli adempimenti di cui alla L 13/89 non sono computate.
Le servitù di pubblico passaggio e uso sono regolate dall’art. 40 della L 1150 e successive modificazioni.
COMMA 16
Per le cabine elettriche e altri impianti similari si dovrà sottoporre il loro posizionamento all’approvazione dell’Amministrazione Comunale. Devono avere, ove possibile, schermature di verde e possono essere costruite in struttura prefabbricata ma rivestita in mattoni o intonacata senza aperture in alluminio non verniciato e senza coperture sporgenti per strada.

Art. 59
IL PARCO DELLE MURA MEDICEE

Le Mura medicee costituiscono il principale monumento costruito di Grosseto; esse sono anche il limite fisico del Centro Storico e al tempo stesso rappresentano i confini dei contesti della città contemporanea che vi confluiscono: contesto di Piazza Rosselli, contesto di via Battisti – Bengasi, contesto di via dei Mille.
Nel quadro complessivo determinato dal PRG esse rappresentano anche il punto di confluenza del nuovo sistema alternativo dei traffici (piste pedonali e ciclabili).
La riqualificazione delle Mura medicee rappresenta quindi, nel quadro unitario delle scelte di PRG, un obiettivo di fondo che deve assicurare la possibilità di imprimervi un segno trasformativo effettivo della città, nel ribadire la necessità di restituire loro il ruolo monumentale oggi compromesso dalle incongrue sistemazioni esterne – impianti sportivi, giardinetti, parcheggi – di riaffermare il loro ruolo di principale memoria storica, di costituirle, infine, come elemento di riferimento per il rinnovamento complessivo della città.
A questo fine il PRG istituisce un vero e proprio Parco urbano delle mura – del quale precisa gli indirizzi progettuali – in cui sono organicamente connessi gli ingressi, i sottopassi, i giardini e gli spazi sopra e sottostanti, opportunamente risistemati secondo una concezione che, nel liberarne gli ambiti dalle auto che per ora li invadono, costituisce le Mura quale elemento effettivo di rapporto tra la città e il Centro Storico.
Questo progetto, attuabile anche per stralci esecutivi, ha come obiettivo quello di restituire alle Mura il loro assetto originale verso l’esterno del Centro Storico, rendendo possibile un uso, o più usi, degli ambienti che esse comprendono ai fini di una loro fruizione pubblica o di uso pubblico; ha anche lo scopo di rendere organico il loro recupero architettonico – restauro vero e proprio da concordare tra Soprintendenza ai Monumenti e Amministrazione Comunale – al ruolo che il PRG attribuisce loro: mediazione con forti significati rappresentativi e architettonici tra vecchia e nuova città.
Il PRG descrive qui di seguito le caratteristiche di questo progetto, come base all’intervento specifico, agli interventi nei contesti che vi conferiscono, come direttiva per il Piano del traffico.
Sono indicazioni e prescrizioni già contenute all’interno delle singole Norme di ogni singolo contesto, che qui si riportano in un quadro unitario.
Percorrendo il perimetro delle Mura in senso orario, a partire dalla porta Nuova – incrocio della via IV Novembre tra i Bastioni Garibaldi e della Rimembranza – il PRG prescrive i seguenti criteri di intervento, per altro riportati anche negli artt. 60, 61 e 62 delle presenti Norme di attuazione.
a) Tratto compreso tra il Bastione Garibaldi e il Bastione della Rimembranza (contesto di Piazza della Vasca).
La particolare diretta prossimità del Centro con l’esterno, in questa parte quasi incuneata tra due bastioni (della Rimembranza e Garibaldi), suggerisce di potenziare le relazioni già presenti nel suo assetto spaziale – ben definito e caratterizzato da una serie notevole di attrezzature pubbliche – rendendo pedonale l’area a partire dalla via IV Novembre e proseguendo nel viale Manetti e nella via Porciatti a diretto contatto delle Mura in modo da eliminare l’incongruo parcheggio antistante l’edificio in Piazza del Popolo (uno dei luoghi attuali di incontro) e collegarsi più efficacemente al Parco della Rimembranza.
Il PRG, dunque, prescrive la eliminazione dell’attuale parcheggio e la creazione di una piazza pedonale come luogo di incontro e di relazione con il soprastante Parco della Rimembranza sulle Mura; tra l’altro, il nuovo parcheggio previsto nella sostituzione edilizia nell’area ex-RAMA servirà come efficace alternativa.
Contestualmente al recupero delle Mura e alla pedonalizzazione dei viali circostanti, la piazza del Popolo costituisce un punto di interessante raccordo tra l’esterno e l’interno del Centro Storico, da ridefinire con nuove qualità, formali e d’uso.
La sistemazione della piazza dovrà prevedere la definizione di un parterre articolato, la cui forma – sia del piano camminabile come disegno e come uso dei materiali, sia degli elementi di arredo (sedili, verdi, …) – si ponga in riferimento privilegiato con le Mura e la risalita al Parco su di esse, risolvendo l’intromissione del recente edificio della Finanza, attuale fondale dello slargo; ovviamente vanno rimossi tutti gli attuali arredi incongrui per adeguarli alla nuova sistemazione.
Sono elementi, questi, dai quali può iniziare quell’individuazione dei percorsi pedonali e la sistemazione degli spazi pubblici attorno e intorno le Mura.
Queste sistemazioni sono in armonia con quelle indicate e prescritte per il contesto n. 1, art. 60 delle presenti Norme d’attuazione.
b) Tratto compreso tra il Bastione della Rimembranza e quello della Cavallerizza, comprendente il Bastione Cittadella (Cassero) e il Bastione delle Palle (contesto di via Battisti – Bengasi).
A diretto contatto con la via Porciatti, dove si prevede un parcheggio sotterraneo di servizio al Centro Storico trovando i necessari accessi dalle vie Isonzo, Cadorna e Corridori, sotto al Bastione della Rimembranza, la piazza Tripoli, attuale mercatino della frutta di cui si conferma la funzione, può rappresentare per la sua localizzazione un elemento di raccordo tra pedonalità e traffico veicolare che, eliminato da via Manetti che prosegue in viale Porciatti – anch’esso reso parzialmente pedonale – si svolge sulla via Tripoli.
Questa piazza va dunque risistemata, comprendendovi l’edificio esistente, nei parterres e nella sistemazione del verde, liberando per quanto possibile la base del Bastione della Rimembranza. Si recupera così anche un ingresso pedonale al parco soprastante il Bastione stesso.
Piazza Tripoli va ridefinita, cioè, analogamente a piazza De Maria, con una differenziazione di ambiti che, nel distinguere una sede carrabile dal lato di via Tripoli, separi la piazza dai traffici viari che la lambiscono, affidandole il ruolo di elemento di mediazione tra la città e il Parco delle Mura.
Ciò si ottiene attraverso un parterre articolato che costituisca elemento di continuità pedonale tra il viale Porciatti sotto il Baluardo della Rimembranza e il campo degli Arcieri. All’interno di questo insieme di sistemazioni può anche prevedersi un piccolo parcheggio sotterraneo di servizio ai residenti.
Di questo insieme urbano fa parte compiutamente la sistemazione a parco del vecchio campo degli Arcieri sottostante le Mura (unico punto in cui si mantiene la quota pressochè identica a quella originale dei valli Medicei), attualmente occupato da un verde indefinito bordato però da un bellissimo filare di palme. Il PRG prevede una sistemazione del Campo degli Arcieri che consenta l’utilizzazione del Parco come passeggiata o luogo di sosta mantenendone i caratteri naturalistici determinati dal bel filare di palme e dallo scoscendimento erboso verso le Mura senza ulteriori inserimenti di alberature e con semplici definizioni di piccoli percorsi e sedili. Qui, la sistemazione delle Mura deve indicare gli elementi del rapporto tra il Parco e il ripristino delle Mura stesse (passaggi, visuali, ecc…).
Su questo lato un punto singolare dà la traccia per una nuova dialettica urbana tra il Centro Storico e la città nuova, laddove casualmente dalla via Cadorna si staglia sullo sfondo una prospettiva sul Cassero.
E’ uno dei punti più significativi in cui le Mura hanno una impennata di valore rappresentativo e simbolico che tutto il Cassero, anche sull’altro lato, esprime.
Nel quadro della risistemazione complessiva delle Mura il Piano prevede una passeggiata architettonica che affianchi il passaggio basso esistente dal viale Porciatti verso il Centro Storico e dalla quota del viale conquisti l’altezza delle Mura (laddove una rampa provvisoria che va consolidata e riproposta, é stata creata per i restauri) per condurre fin dentro la Fortezza, come importante elemento di rapporto tra vecchio e nuovo (oggetto, necessariamente, di uno specifico progetto architettonico).
Il percorso da qui prosegue verso il Parco della Rimembranza e comunque verso quella direzione, nel sistema complessivo dei percorsi pedonali stabilito dal Parco urbano delle Mura.
Dalla Fortezza deve essere escluso ogni elemento arboreo per esaltarne il significato di cittadella costruita.
Sul lato del viale V. Fossombroni il parcheggio esistente attualmente come una sterminata spianata di asfalto (peraltro vuota fuorchè nel giorno di mercato) richiede una diversa apposita sistemazione di verde e arredo urbano.
Collegato a questa nuova sistemazione è il recupero del profilo delle Mura che dovrà essere scoperto sino alla base, risalendo poi dolcemente verso la via Fossombroni, pedonalmente.
Per quanto riguarda la sistemazione dell’area adibita a parcheggio in viale Fossombroni, quindi, il PRG prevede attraverso la formazione di un progetto di usi pubblici la eliminazione del parcheggio nell’area sottostante le Mura lungo il viale Fossombroni, assolutamente incongruente alla restituzione auspicata delle Mura al loro assetto originario e alla forza simbolica e formale di elemento morfologico di primaria importanza a Grosseto: la ridefinizione dell’area liberata – ferma restando la sua connotazione naturalistica, verde, acqua, percorsi, ecc…. va precisata nel quadro dell’assetto complessivo di Parco Urbano, con le aree sopra e sottostanti e i percorsi che le attraversano.
Sempre proseguendo lungo le Mura, il PRG prevede la risistemazione di piazza Esperanto. Per quanto riguarda la necessaria eliminazione del parcheggio sottostante le Mura valgono le considerazioni già esposte per le aree lungo il viale Fossombroni.
Nella piazza Esperanto risulta tra l’altro particolarmente evidente il danno, in termini di perdita di significato, subito dalle Mura con l’annegamento nell’asfalto delle strade conseguente al riempimento del fossato.
Si dovrà scoprirne il livello originario definendo lo scavo come elemento non solo di effetto architettonico, ma di vera e propria fruizione, una parte di sistemazione urbana della piazza ridefinita contestualmente alla piazza del mercato, con servizi di uso pubblico.
All’interno del programma per il nuovo assetto delle Mura, piazza Esperanto può comunque costituire – data anche la presenza della Porta e la vicinanza della piazza De Maria – uno dei punti dove effettuare lo scavo con il ripristino dell’altezza delle Mura e l’adeguata sistemazione architettonica sia dello scavo che dell’intorno immediato e quindi anche alla sistemazione complessiva della piazza De Maria, con un progetto capace di attenuare il contrasto stridente della nuova tettoia per il mercato.
La piazza De Maria conclude – chiusa dal Bastione della Cavallerizza – su questo lato il percorso attorno le Mura e ne rappresenta il luogo urbano più significativo, pur nell’assetto spaziale non del tutto risolto ma certamente consolidato dal lungo e diretto rapporto col Centro Storico e dalla vivace attività giornaliera. La ridefinizione della piazza con elementi discreti di arredo urbano – eliminandone il carattere provvisorio di area di parcheggio e reinterpretandone invece il carattere positivo di piazza – mercato-, confermerà il suo ruolo urbano di importante cerniera tra due contesti e di effettivo luogo centrale: una delle poche vere piazze di Grosseto.
Il PRG prevede la ridefinizione complessiva della piazza, senza sostituzione delle quinte edificate ma rafforzando il rapporto fra il piano camminabile e la quinta delle Mura, confermandone il carattere di piazza – mercato e luogo di incontro attraverso la pedonalizzazione dell’intera area della piazza stessa. La viabilità carrabile si sposta all’esterno lungo l’asse di via Battisti – viale Ximenes.
L’area pedonale della nuova sistemazione liberata dalle auto, eliminando l’incongruo disegno frammentario di aiuole spartitraffico, è definita attraverso un nuovo parterre che, con disegno unitario, articoli differenti spazi e livelli collegandosi alla stessa quota con la Porta Vecchia e affacciandosi lateralmente sulla nuova sistemazione in trincea delle Mura lungo la piazza Esperanto.
Ulteriore precisazione della forma e dell’uso dei vari spazi della piazza e affidata ad elementi discreti di arredo urbano, quali strutture leggere di copertura dei banchi del mercato, elementi di verde (tra i quali può recuperarsi l’alberatura esistente), prese d’acqua, corpi illuminati, sedili, ecc…
c) Tratto compreso tra il Bastione della Cavallerizza e il Bastione del Mulino a Vento (contesto di via dei Mille).
Il PRG prescrive la eliminazione del parcheggio a ridosso delle Mura. Lo spazio liberato dal parcheggio è da considerarsi in maniera organica alla sistemazione complessiva delle Mura e del verde adiacente.
Ciò si ottiene con il ripristino del profilo delle Mura stesse e la creazione di un verde compatto in grado di isolare la via Ximenes e gli edifici che vi prospettano, dal monumento.
Nel quadro generale delle indicazioni per il contesto di via dei Mille, art. 61 delle presenti Norme di attuazione, questa sistemazione ha il ruolo di ridefinire l’ingresso al Centro Storico dalla parte corrispondente a via Gramsci.
d) Tratto compreso tra il Bastione del Mulino a Vento e il Bastione Garibaldi (contesto di piazza Rosselli).
E’ un tratto oggi destinato a incongrui campi sportivi che contrastano con il ruolo nuovo che il PRG affida alle Mura.
In questo tratto, il progetto procederà in modo analogo a quello del tratto tra i Bastioni del Mulino a Vento e della Cavallerizza, ricostituendo il profilo delle Mura e risalendo con una delle pendenze sino al viale Manetti.

Art. 60
CONTESTO DELLA PIAZZA ROSSELLI

E’ compreso tra le Mura medicee, la linea ferroviaria fino alla piazza della stazione (piazza Marconi) che lo conclude a nord e lo delimita frammentariamente verso la zona artigianale; è attestato ad est verso il viale della Pace (da cui lo separa una fascia precaria di edilizia diversa) ed a sud dal viale Oberdan che lo collega ai settori vicini.
E’ la parte più individuata da uno specifico e vivace rapporto con il Centro Storico e le Mura attraverso il rapporto di corrispondenza con la Porta Nuova e di qui la continuità che si viene a creare con il Corso Carducci (cardinale del Centro Storico), tanto da configurare la piazza Rosselli come una piazza di ingresso al Centro Storico.
Del resto, il contesto è caratterizzato dalla piazza Rosselli. sicuramente l’elemento di maggior risalto in questa parte urbana con gli edifici pubblici che lo delimitano – tra i principali edifici rappresentativi della città nuova – e ne stabiliscono una forma precisa.
La particolare prossimità con il Centro, all’interno del contesto, della sua parte quasi incuneata tra due bastioni (della Rimembranza e Garibaldi) suggerisce di potenziare le relazioni già presenti nel suo assetto spaziale – ben definito e caratterizzato da una serie di attrezzature pubbliche – rendendo pedonale l’area a partire dalla via IV Novembre nella quale il PRG prevede una pista ciclabile (1), e proseguendo nel viale Manetti, nel quale il PRG prevede una pista ciclabile (1) a diretto contatto delle Mura in modo da eliminare l’incongruo parcheggio antistante l’edificio in piazza del Popolo (uno dei luoghi attuali di incontro) e collegarsi più efficacemente al Parco della Rimembranza.
Il PRG prevede la eliminazione dell’attuale parcheggio e la creazione di una piazza pedonale come luogo di incontro e di relazione con il soprastante Parco della Rimembranza sulle Mura.
La sistemazione della piazza dovrà prevedere la definizione di un parterre articolato, la cui forma – sia del piano camminabile come disegno e come uso dei materiali, sia degli elementi di arredo (sedili, verdi, ecc…) – si ponga in riferimento privilegiato con le Mura e la risalita al Parco su di esse, risolvendo l’intromissione del recente edificio della Finanza, attuale fondale dello slargo: ovviamente vanno rimossi tutti gli attuali arredi incongrui per adeguarli alla nuova sistemazione (1).
Sono elementi, questi, dai quali può iniziare quell’individuazione di un diverso rapporto tra il sopra e il sotto le mura, e quindi tra il dentro e il fuori il centro urbano, con l’individuazione dei percorsi pedonali e la sistemazione degli spazi pubblici attorno le Mura, così come precisate nella apposita scheda.
A questo proposito valgono le normative prescritte per le Mura medicee (art. 59 delle presenti Norme) per quanto riguarda piazza del Popolo (Bastione del Parco della Rimembranza e Bastione Garibaldi).
La realizzazione di questa pedonalità si attua senza interventi di trasformazione escludendo la carrabilità se non ai mezzi di servizio e di soccorso.
La lettura morfologica complessiva del contesto, infine, suggerisce la definizione dei centri del tessuto edilizio in ordine agli interventi possibili.
Nel contesto, i caratteri urbani prevalenti di riferimento di cui al comma 3 della Norma generale, art. 58 delle presenti Norme, sono costituiti da: numero dei piani, volumetrie, coperture, rapporto tra pieni e vuoti nei fronti, allineamenti, così come si presentano strada per strada.
Sulla base delle osservazioni morfologiche, il PRG indica una serie di interventi puntuali – disegnati nelle planimetrie – strada per strada, come descritto.
La caratteristica storica di questo contesto (che è tra le prime zone di espansione della città extra muros), basata sulla normativa del piano del 1912, è del tutto evidente, e permane dando un’impronta tipica all’edilizia, nel sistema urbano delle piazzette Istria, Vittorio Veneto e Dalmazia.
E’ una delle parti urbane disegnate, in cui le caratteristiche dell’edilizia si uniscono a una disposizione studiata dell’edificazione a formare lo spazio urbano che determina in definitiva una precisa e riconoscibile configurazione della strada (via Buozzi) e delle piazzette che la intervallano.
Precisi caratteri architettonici definiscono i villini, primi del secolo, tutti a due piani con tetti a padiglione allineati al filo strada ove si aprono gli ingressi e che determinano con la loro composizione volumetrica unitaria.
Una cornice definisce il piano terra dal primo piano, differenziati rispettivamente con intonaco rilevato e intonaco liscio e segnati da ritmi regolari di finestre con cornici decorate.
I villini che determinano le piazzette con l’inclinazione planimetrica dei fronti presentano una fascia superiore decorata con festoni di frutta quasi a sottolineare anche con la maggior attenzione del dettaglio l’importanza dello spazio su cui si aprono.
Recinzioni basse uniscono i villini e definiscono la strada nell’alternanza tra la parete chiusa del villino e la pausa del verde che lo alterna al successivo.
I giardini retrostanti sono così anch’essi un’importante elemento di definizione di questo sistema urbano, che vanno dunque salvaguardati nel loro carattere, sia pur vario, di orti e giardini privati urbani, e di cui sono da limitare le sia pur sporadiche e piccole occupazioni abusive rimuovendo, se non altro, quelle visibili dalla strada.
Il pregio particolare dell’edilizia a villini e alcuni rifacimenti recenti delle facciate in quarzo plastico e con colori inadeguati ne consigliano il restauro conservativo esteso anche a quei villini o edifici diversi, ma comunque interessanti, presenti nel contesto e segnati nelle planimetrie di PRG. Tra questi particolarmente significativo per la sua dimensione urbana l’edificio di case popolari sulla via Roma che ne rappresenta uno degli episodi più significativi per l’interessante dialettica che determina con i villini alle spalle (la cui integrazione poteva rappresentare per Grosseto un buon modello insediativo).
Il PRG, nello spirito di quanto fin qui descritto, prescrive che gli unici interventi ammessi siano coerenti con il mantenimento del sistema urbano ed edilizio del viale Buozzi e delle piazzette Istria, Vittorio Veneto e Dalmazia (esteso a tutti gli elementi del contesto con le medesime caratteristiche) con vincolo sulle destinazioni d’uso (mantenimento della destinazione residenziale o trasformazione in uso residenziale nel caso di interventi su edifici o parti di essi) e con le prescrizioni: a) del mantenimento delle volumetrie e dei caratteri architettonici, dei pieni e vuoti, dei decori; b) del rifacimento di intonaci tradizionali (vietato il quarzo plastico) e coloriture secondo una gamma determinata (art. 18 delle presenti Norme), depositata in Comune; c) del mantenimento degli elementi fondamentali della distribuzione interna (scala, androni, ecc…). Va conservato il rapporto caratteristico degli edifici con gli spazi aperti di pertinenza (orti e giardini) e dei muri di recinzione che li definiscono sulla strada; a questo scopo vanno riordinate le costruzioni esistenti negli orti e nei giardini; si tratta pertanto di interventi puntuali di restauro e/o manutenzione, da attuarsi secondo quanto prescritto ai commi 3 e 8 dell’art. 58 delle presenti Norme; nel caso di interventi su unità edilizie già trasformate in uffici non potranno essere aumentati gli spazi di lavoro nè potrà essere richiesto alcun adeguamento agli standard per le attività terziarie (2).
All’interno dell’area del contesto prima definita, il PRG indica puntualmente la possibilità di completamenti e/o sostituzioni strada per strada così come segnato nelle planimetrie 1:2000 e di seguito descritto.
Le nuove costruzioni e le sostituzioni ammesse – salvo precise indicazioni particolari – devono aderire ai valori preminenti che caratterizzano l’architettura del contesto: semplicità volumetrica; copertura a tetto senza movimenti dei fili di gronda; prevalenza nelle facciate dei pieni sui vuoti; intonacature esterne fatto salvo che per eventuali decorazioni e pilastrature.
Queste caratteristiche, ove non indicato diversamente, vanno rispettate in ogni progetto come previsioni cui attenersi.
Sulla via Tolmino, in fondo a via Belluno, è previsto, secondo le linee indicate, il completamento del lotto con una costruzione a due elevazioni con funzioni residenziali per complessivi mc. 1300, su un’area pertinente di circa 1000 mq. (3)
Su via Gorizia, in sostituzione degli attuali annessi, è consentita la costruzione di due corpi edilizi a uso residenziale a due elevazioni, per mc. 700 ognuno (3 bis) secondo le linee segnate in planimetria.
Sulla via Fiume, nell’isolato definito dalle vie Fiume, Gorizia e Buozzi è prevista la sostituzione di un piccolo annesso (adibito oggi ad abitazione) con una costruzione di due elevazioni secondo le linee e i caratteri dell’edilizia al suo intorno della quale costituisce integrazione di qualità; per complessivi mc. 600 da realizzarsi sullo stesso attuale sedime (4).
Sempre sulla via Fiume nell’isolato tra le vie Buozzi, Roma e D. Chiesa, si prevede la sostituzione del fabbricato adibito a funzioni commerciali e il completamento dell’isolato stesso sul lato del Consorzio Agrario Provinciale con due costruzioni da attuarsi con un progetto unitario convenzionato; esse sono: di due elevazioni quella verso il Consorzio Agrario per mc. 1150; di tre quella su via Fiume per mc. 2400, disposte secondo le linee segnate nella planimetria 1:2000 in modo da lasciare una piazza da adibire a parcheggio pubblico a livello di almeno mq. 350, con un filare di alberi a bordare le strade; gli edifici sulla piazza parcheggio hanno funzioni commerciali al piano terreno e residenziali ai piani superiori (5).
Su via D. Chiesa, in angolo alla via Gorizia, è prevista la sostituzione dell’attuale autorimessa con una costruzione di due elevazioni per mc. 1000, secondo le linee indicate nella planimetria 1:2000, con funzioni commerciali al piano terreno e residenziali al piano superiore (6).
Su via Della Pace, in angolo con via Trieste, nel sistemare a piazza l’area attualmente occupata dal distributore (7), è prevista una nuova costruzione con funzioni residenziali e commerciali al piano terreno, di due elevazioni, in prosecuzione dell’esistente edificio su via Trieste (8), di mc. 2000, con area pertinente di mq. 800, recuperando nella volumetria indicata quella degli annessi presenti nel lotto di pertinenza.
Infine, il PRG prevede il completamento del lotto libero su via Buozzi, dopo piazza Istria, con una costruzione di tre elevazioni con funzioni residenziali di mc. 2400 su un’area pertinente di mq. 730, secondo le linee indicate nella planimetria 1:2000, sistemando a giardino gli spazi liberi retrostanti e recuperando la volumetria della piccola costruzione esistente che non fa parte della volumetria massima consentita (9).
La caratteristica di zona tranquilla, al di fuori del traffico urbano più intenso, e al tempo stesso il collegamento diretto e vicino che via Buozzi rappresenta tra il centro e le aree nuove al di là del viale della Pace consigliano di considerarla come uno degli itinerari pedonali e ciclabili pubblici alternativi al traffico veicolare.
E’ una pedonalità e ciclabilità che si realizza con particolari opere trasformative, escludendo la carrabilità se non ai mezzi di servizio e di soccorso, sostituendo la pavimentazione in asfalto nella strada e nelle piazzette Istria, Dalmazia e Veneto, con materiali adeguati e abolendo i marciapiedi (10).
La piazza Rosselli è anche il nodo di confluenza e diramazione delle strade principali: la via Roma, il viale Matteotti, la via Oberdan e, in secondo piano, la via R. Bonghi.
Tra queste la via Roma, che prosegue poi nella via Aurelia vecchia, direzione di espansione extraurbana, ha un assetto urbano consolidato, a meno di qualche inclusione incongrua, fino ai limiti del contesto (al di là dei quali pur proseguendo cambia decisamente carattere).
Il PRG vi prevede, in corrispondenza degli Uffici Finanziari, un intervento che nel ristrutturare la piazza su cui affacciano gli uffici stessi (11), con il rifacimento delle pavimentazioni e con alberature, razionalizzando il parcheggio esistente, oltre che con la costruzione di un parcheggio interrato di due livelli per complessivi mq. 2300 circa, consente sulla via Belluno la sostituzione del magazzino con una costruzione a due elevazioni per mc. 1900 complessivi, con portico e negozi al piano terra e residenza al piano superiore, in modo da lasciare un percorso pedonale di uso pubblico che colleghi via Fiume e via Belluno (12).
Il PRG, sempre sulla via Roma, conferma il parcheggio pubblico esistente in via Don Minzoni di mq. 2000 (12 bis).
Ancora, sulla via Trieste può essere sostituito l’attuale magazzino con una costruzione di tre elevazioni – secondo le linee indicate nella planimetria 1:2000 – per complessivi mc. 9000 su un’area pertinente di mq. 1900 di cui mq. 1200 a uso pubblico, porticata al piano terreno con negozi e residenza ai piani superiori, in modo da costituire una piazza pubblica aperta verso la via Fucini con parcheggio sotterraneo, pubblico, di almeno mq. 1000 (13).
Diverso e diversamente caratterizzato il viale Matteotti – prodotto del piano del 1912 – è un altro degli assi più definiti del contesto, nel suo assetto di viale con doppio filare di alberi dietro cui si svolge un’edilizia residenziale ordinata e uniforme.
Su questa strada, aperta sulla piazza Rosselli e il complesso edificio polifunzionale con la Cassa di Risparmio di Firenze, uffici privati e i magazzini Standa; è un edificio da vincolare alle sue attuali caratteristiche architettoniche come del resto gli altri che affacciano sulla piazza stessa.
Alle sue spalle, lasciando intatti i due interessanti edifici sulla via Matteotti, al di là della via Rattazzi sino alla via A. De Pretis, può essere completato l’intervento edilizio con un edificio in linea di tre elevazioni con destinazione residenziale di 5900 mc. complessivi con sottostante parcheggio interrato, architettonicamente coerente con l’edificio già menzionato, si affaccia con la C.R.F. sulla piazza Rosselli (14), su un’area di 1100 mq., circa, pertinenti.
Sulla via Ruggero Bonghi si indica la possibilità di sostituire l’attuale edificio con esposizione di auto al piano terreno, con una costruzione di tre elevazioni sulla via Bonghi stessa (su cui si affaccerà con un portico) e sulla via Lanza, di due elevazioni verso l’interno del lotto, così come indicato nella planimetria 1:2000, per mc. 7500 complessivi; lasciando un passaggio pedonale in galleria tra le due vie; le funzioni espositive – commerciali al piano terreno sono confermate mentre al piano superiore sono previste funzioni residenziali. L’edificio sarà dotato di un parcheggio sotterraneo con ingresso su via Bonghi su due livelli del quale il 70% della superficie è destinata ad uso pubblico, l’ingresso al parcheggio, di mq. 1200, è da via Bonghi (15).
Sempre sulla via Bonghi si prevede la demolizione di un magazzino esistente e la sua sostituzione con una costruzione di tre elevazioni residenziali, di mc. 3000 complessivi, in aderenza, e allineata in altezza, con quello esistente al suo fianco; il progetto sistema a giardino lo spazio libero (16).
Attualmente la conclusione del viale Matteotti verso la ferrovia rappresenta un punto assolutamente irrisolto, con la presenza del tutto trascurabile (per forma e funzionalità) del sottopasso ferroviario; punto invece potenzialmente ricco di implicazioni per la relazione di continuità con la via Nazario Sauro, l’asse storico dell’espansione al di là della ferrovia, e che dovrebbe poter connettere le due parti di città con un segno distintivo e rappresentativo del collegamento.
La risoluzione di questo collegamento, legata alla sistemazione del percorso pedonale – ciclabile di viale Matteotti si rende necessaria per eliminare la cesura attuale della ferrovia realizzando un nuovo sottopassaggio pedonale e ciclabile la cui forma progettata sia tale da sottolineare la continuità tra le due strade (via Matteotti, via Sauro) come segno distintivo e rappresentativo del collegamento tra due parti urbane diverse e unire efficacemente il C.S. ai viale Giusti, Giulio Cesare e quindi a tutta la nuova espansione al di là della ferrovia.
Vanno quindi studiati opportuni interventi di trasformazione per la realizzazione di piste ciclabili in sede propria e percorsi pedonali sotto il filare alberato per le vie Matteotti e Sauro, e una nuova soluzione formale e funzionale del sottopasso ferroviario a uso delle piste ciclabili (17).
Entro questo quadro di sistemazioni pubbliche il PRG prevede il recupero dell’attuale dormitorio delle FF.SS. con una costruzione di mc. 4000 complessivi secondo le linee di sedime indicate nella planimetria, su un’area pertinente di mq. 2800 di cui mq. 2000 di verde pubblico e parcheggi (18). Questa previsione, pur facendo parte del Contesto di via N. Sauro (art. 66 delle presenti Norme) è qui descritta in dipendenza della sua necessaria unità progettuale con il sottopasso.
La via Mameli, parallela alla ferrovia, prosegue nel viale Sonnino; queste strade – con la costruzione della nuova Aurelia perderanno il carattere di viabilità di grande traffico e vanno quindi risistemate nel loro arredo con qualche completamento. Per quanto riguarda il viale Sonnino, analogamente al suo tratto nel contesto di via Dei Mille, vanno sistemati con alberature di essenze adeguate gli argini della ferrovia affiancandovi una pista ciclabile e creando un parcheggio continuo a ridosso degli argini ridisegnando così la sezione stradale e arricchendo anche le piantumazioni sul lato verso il fronte con le case; il tutto per mq. 1500 di verde e parcheggi pubblici (19).
Si prevede anche la demolizione su via Mameli dell’autorimessa arretrata e la sostituzione con una costruzione di tre elevazioni con funzioni residenziali, di mc. 2400 complessivi, con funzioni commerciali al piano terreno in modo da sistemare questo fronte stradale unitariamente (20), su un’area di 930 mq. pertinenti.
Per le aree comprese nell’isolato tra le vie Buozzi, Trieste, Pasubio, Aurelia: a) si conservano gli interessanti edifici in angolo su via Buozzi e via Trieste; b) si conserva la fabbrica Atala, compreso il bel giardino adiacente; c) si completa, con sostituzione degli incongrui edifici artigianali, la parte centrale dell’area stessa con edifici in linea di tre elevazioni con destinazione residenziale e commerciale al piano terreno che ricostituendo il fronte sulla via Aurelia creano una piazza interna di carattere commerciale (al di sotto della quale è previsto un piano di parcheggi di cui il 50% pubblici); per mc. 13000 complessivi su un’area pertinente di mq. 9000 circa di cui mq. 2800 per la creazione della piazza; ciò, secondo le linee di sedime indicate nella planimetria 1:2000 (21a). Nello stesso isolato sono compresi alcuni piccoli edifici per i quali è consentito, in estensione, un aumento volumetrico del 15% dell’attuale volumetria escluse le superfetazioni (21b).
Tra le strade principali del contesto la via Oberdan é una strada abbastanza caratterizzata dal tipo di edilizia, pur se piuttosto varia, allineata al filo strada; dall’alberatura e dalla destinazione commerciale che la distingue e la vivacizza rispetto alle altre.
Su di essa all’angolo con la via Buozzi, si affaccia l’ampio isolato una volta occupato con uffici e depositi dell’azienda RAMA (22).
La posizione strategica dell’area e la parziale obsolescenza delle residue strutture edilizie che ancora vi insistono la individuano come una delle aree fondamentali di intervento puntuale, descritto in un apposita scheda all’art. 70 delle presenti Norme. Per le caratteristiche, le cubature e il numero dei piani vale la scheda relativa; si fa presente che nel PRG è indicata l’area pertinente lungo la facciata dell’edificio mentre nel progetto già approvato dall’Amministrazione, e conforme alle caratteristiche, cubatura e altezza di cui sopra, l’area pertinente e stata segnata in asse alla strada di bordo per motivi di aderenza alle norme dell’allora vigente PRG.
All’interno del contesto un ultimo elemento di rilievo è costituito dal piazzale della Stazione (piazza G. Marconi), la cui situazione attuale piuttosto indefinita ne denuncia il carattere di polo urbano del tutto irrisolto.
Questa situazione è determinata dalla convergenza in questo luogo di parti urbane differenti e dalla scarsa capacità interpretativa di questa convergenza da parte dello spazio della piazza attuale.
Essa è anzitutto la conclusione quasi obbligatoria, determinata dai binari morti della ferrovia, del contesto della piazza Rosselli, a cui indubbiamente appartiene ma senza averne le caratteristiche più precise che sono proprie di quel Contesto e che in ogni caso le spetterebbero in quanto luogo di arrivo a Grosseto; ed e al tempo stessa aperta, ma in quanto indefinita, verso quella zona estremamente frammentaria che è la zona artigianale, urbanizzazione mista di magazzini, attività varie e tipologie isolate di residenza, cresciuta lungo la via Aurelia nel triangolo di risulta che si incunea tra la ferrovia e il viale della Pace, ulteriormente complicato dalla presenza del cimitero.
Essa è quindi, attualmente, il confine tra la città e ciò che non è più città, o non lo è per ora.
Un segnale di confine tra due diverse realtà può essere stabilito rintracciando relazioni a distanza consentite proprio dall’intervallo spaziale della ferrovia; relazioni significative immediatamente vicine, infatti, non ce ne sono, a meno di una direzione di rapporto a cui si potrebbe pervenire verso un isolato urbano interessante sul viale della Pace.
La sistemazione attuale della piazza segna tutt’al più un perimetro, all’interno del quale vi è un arredo urbano del tutto incoerente e un parcheggio; sui lati un pretenzioso, piuttosto brutto, albergo multipiani e una cortina anonima sul lato delle Poste. Questo perimetro raggiunge il tono più basso proprio nell’edificio della Stazione che dovrebbe costituirne il fondale.
L’unico lato più interessante è, non a caso, quello definito dal muro della ferrovia, perchè – a differenza degli altri – permette di guardare entro certi limiti, a distanza.
Il PRG, nel recepire la strumentazione urbanistica relativa al nuovo nodo di interscambio modale con la nuova stazione dei pullman (D.C.C.n°77/97) rimanda a un complessivo progetto esteso alle aree comprese tra la piazza della stazione e il cimitero della Misericordia, che tenga conto dei giudizi di valore sin qui espressi, al fine di definire, per tali aree nuovi aspetti spaziali e funzionali.
Infine, il PRG, nel quadro del progetto complessivo di riordino e recupero delle Mura (art. 59 delle presenti Norme), prescrive che dal tratto compreso tra il Bastione Garibaldi e il Bastione del Mulino a Vento sia tolto il piccolo incongruo complesso di attrezzature sportive e che il tratto stesso sia risistemato con aree verdi pubbliche per un totale di mq 13400 e con il ripristino del profilo architettonico delle Mura stesse e dei Bastioni, in continuità con il tratto adiacente verso l’ingresso da via Gramsci (24).

Art. 61
CONTESTO DI VIA DEI MILLE

E’ il contesto urbano definito dal triangolo appoggiato al lato delle Mura che si conclude con il Bastione della Cavallerizza e ne esclude la piazza De Maria, delimitato a sud della ferrovia e ad est dalla via delle Brigate Partigiane che lo pone in contatto con l’area di margine retrostante, quella della Cittadella dello Studente.
La spina portante di questo contesto – che gli dà il nome in quanto ne rappresenta lo spazio urbano più definito e riconosciuto, – è la via dei Mille, una delle strade storiche di uscita dalla città che restituisce questa storia nell’assetto spaziale caratteristico: per le proporzioni contenute, per l’alberatura che la sottolinea, per le sue gradevoli quinte edificate.
E’ una strada disegnata dalla cortina continua di un’edilizia residenziale d’epoca, con case di due o tre piani costruite nei primi anni venti (ma i cui caratteri stilistici, dato il naturale ritardo con cui le risonanze culturali giungono in una città di provincia, richiamano i primi del secolo) con allineamenti tipici di tetti, linee di gronda e decorazioni ricorrenti.
I piani terreni sono caratterizzati dai portoncini d’ingresso alle case e vi sono inseriti numerosi negozi (di cui andrebbero regolamentati gli sporti delle vetrine).
Il ruolo urbano che questa edilizia svolge (analogo, pur nelle diverse e meno auliche caratteristiche architettoniche) nell’insieme del sistema delle piazzette Istria, V. Veneto e Dalmazia, nel contesto di piazza Rosselli, è tale da richiedere il restauro conservativo delle unità effettivamente d’epoca, così come individuate nelle planimetrie 1:2000, e da prescrivere, nel caso di sostituzione di unità edilizie, non ritenute di interesse, comunque il rispetto degli allineamenti al filo e in elevazione, del tipo di coperture e del carattere piuttosto chiuso dei muri d’ambito, in modo da creare inserimenti armonici che rispettino complessivamente il carattere della strada.
Va pertanto assicurato il mantenimento dell’ambiente costruito della via dei Mille, caratterizzata da un’edilizia d’epoca (anni venti), determinata così come detto più indietro.
Si consente, quindi, la risistemazione delle unità d’epoca individuate con vincolo relativo alle volumetrie, alle coperture, ai pieni e vuoti, ai decori, ai materiali originali, senza vincolo esteso sulle destinazioni d’uso (è ammesso il 30% delle superfici per usi non residenziali) e con possibilità di trasformazioni interne purché non alterino le facciate.
Per quanto riguarda l’uso non residenziale dei piani terreni – già in essere – si prescrive che le esposizioni commerciali permanenti non sporgano dal filo degli intonaci, privilegiando materiali e forme tradizionali coerenti allo stile dell’edilizia.
Qualora edifici non d’epoca fossero restaurati o sostituiti si prescrive che i loro caratteri, nel rispetto della Norma Generale si adeguino per allineamenti, altezze, tipo di coperture, rapporti tra pieni e vuoti, coloriture, ai caratteri degli edifici storici, con la stessa volumetria attuale.
Immediatamente alle spalle dei fronti della via dei Mille l’edilizia ha caratteristiche completamente diverse.
Il tessuto residenziale, apparentemente ordinato in isolati regolari, è caratterizzato da un’edilizia più recente e alquanto eterogenea che determina come dato costante una perimetrale di bordo dell’isolato e la presenza di vasti spazi interni liberi o disorganicamente occupati in maniera incongrua e frammentaria da costruzioni basse (piccoli garages, rimesse, cortili, ecc…).
Il recupero – in prospettiva – di questi interni urbani trasformati in spazi verdi (in questa parte di città decisamente carenti) attrezzati a servizio delle residenze che li circondano, potrà determinare una nuova qualità urbana di questo tessuto come un tessuto di case a corte attraverso il quale individuare alcuni percorsi pedonali che creerebbero una trama di rapporti estesa a tutto il contesto.
L’eliminazione delle piccole proprietà che occupano attualmente il suolo potrebbe utilmente essere compensata con la concessione di aumento delle elevazioni nelle diverse unità edilizie ad uniformare il perimetro, oggi molto frastagliato in altezza, dell’isolato; questa possibilità va ovviamente studiata caso per caso, come caratteristica dei progetti.
La trasformazione degli isolati afferenti al sistema della via dei Mille in case a corte, con gli interni delle corti sistemate a verde con servizi interessa tutti gli isolati tra via Tazzoli e la piazza di ingresso da Roma in dipendenza dal sistema centrale della via dei Mille.
Il piano prevede la possibilità di trasformare gli spazi interni condominiali in corti di servizio alle abitazioni, attraversate da passaggi pedonali con servitù di pubblico passaggio e attrezzature con spazi verdi per il gioco dei bambini e piccoli servizi, quali le edicole dei giornali e chioschi, o servizi pubblici (nei casi di maggiori superfici) quali poste, asili, ecc…, con un minimo di mq. 900 per isolato.
Ne consegue la possibilità della eliminazione delle attuali superfetazioni e costruzioni incongrue (piccoli garages, rimesse, cortili, ecc…) che attualmente occupano questi spazi interni agli isolati. Tale perdita di cubatura può essere sostituita con la concessione edificatoria di volumi in altezza a uniformare il perimetro della corte per ricostruire una unitarietà dei fronti oggi disordinati ed eterogenei.
Nel caso di sostituzione edilizia (fatta salva la quinta edificata su via dei Mille, sottoposta a restauro conservativo), la nuova edificazione dovrà attenersi alla ricostruzione del perimetro della corte con profondità dal filo stradale prescritto compreso tra i 10 e i 12 metri e accesso unico per le macchine e i garages posti sotto il livello della corte.
Negli isolati che si affacciano sulla via dei Mille, salvo il lato della via dei Mille stessa, nel caso di ristrutturazione l’altezza sarà adeguata all’altezza media dell’area (quattro elevazioni massimo).
La volumetria massima realizzabile in incremento rispetto a quella esistente è di mc.33300. Così suddivisa : isolato A mc.6200 ; isolato B mc.12100 ; isolato C mc.8600 ; isolato D mc.6400.
Per quanto riguarda i caratteri architettonici dei fronti essi devono armonizzarsi a quelli dell’edilizia storica che si affaccia sulla strada.
Per realizzare con queste indicazioni Il PRG individua questi isolati sulla planimetria 1:2000 come aree di recupero estese a tutto l’isolato stesso da attuarsi con Piani di Recupero, anche di iniziativa privata; e in ogni caso l’Amministrazione Comunale si riserva di formare o accogliere, anche attraverso progetti-pilota, Piani di recupero senza che ciò costituisca variante al PRG (1).
Altra caratteristica del contesto è quella di attestarsi verso le Mura con un insieme di edifici pubblici di grande dimensione che, con un coinvolgimento più preciso nello spazio circostante, potrebbero costituire una significativa cerniera di aggancio del contesto con le Mura stesse e attraverso queste con l’intera città.
Sono edifici e le relative aree di pertinenza lungo il viale F. Ferrucci (che segna l’inizio del tratto caratteristico di via dei Mille) bordato dalla sequenza degli alti alberi: il liceo artistico di proprietà della Chiesa e la Casa degli Anziani.
Il liceo presenta una vasta area di verde al suo fianco attualmente inutilizzata la cui definizione è importante per la necessità di riqualificare contestualmente la piazza La Marmora e stabilire una possibile penetrazione pedonale dal viale verso le mura, così come è già realizzato abbastanza efficacemente (anche se ne andrebbe definito l’arredo urbano adeguato) nella via Dandolo a fianco della Casa degli Anziani.
Nello stesso complesso, nel lato verso la via Alfieri, in un’area tranquilla di villini signorili, il PRG prescrive la formazione di una recinzione più aperta che consentirà se non altro la godibilità visiva del vasto giardino interno.
La sistemazione dell’area libera adiacente al Seminario Vescovile, per dare continuità tra via Belfiore e via Amendola, per costruire un corrispettivo del percorso di via Dandolo deve essere prevista tenendo contemporaneamente conto:
a) della soluzione di arredo urbano della piazza La Marmora e del nodo di smistamento del traffico che essa rappresenta destinando 1000 mq. a verde pubblico e costituendo anche un passaggio di penetrazione importante per le aree al di là della ferrovia;
b) della definizione dell’area libera in se stessa che può mantenere – con
adeguata sistemazione – il carattere di uno spazio urbano aperto organizzato a verde, trovando un punto di necessaria definizione con un volume architettonico verso la piazza la cui forma costituisca la quinta edificata della piazza stessa; a questo scopo il PRG indica la possibilità di una costruzione di tre elevazioni allineata lungo le vie Alfieri e Ferrucci e sulla piazza La Marmora, nella quale, al piano terra, vi é un porticato; lo spazio retrostante va sistemato a giardino privato lasciando un attraversamento pubblico pedonale lungo il fianco del Seminario Vescovile; le funzioni sono: al piano terreno commerciale, ai piani superiori terziarie e residenziali nella misura del 30 e 70%, rispettivamente; la cubatura è di mc. 20000; l’area pertinente è di mq. 4500, a verde privato; oltre alle aree di parcheggio previste per legge il progetto può prevedere livelli di parcheggio sotterraneo, per un totale di mq. 5000 di cui 3500 da destinarsi a parcheggio pubblico;
c) della possibilità di ridefinire contestualmente e armonicamente a queste nuove soluzioni le aree libere residue costituendovi un’area di parcheggio pubblico integrata nel verde, su via Alfieri, di mq. 1800 (2).
Queste ultime condizioni sono parte delle prescrizioni di un progetto unitario, convenzionato con l’Amministrazione Comunale per le reciproche relazioni, da formare con un piano di lottizzazione che comprende la sistemazione di piazza La Marmora in unità con il viale Sonnino.
La Casa degli Anziani costituisce il gradevole fondale prospettico della via Ugo Bassi con l’ingresso in asse alla via: vanno di conseguenza non incentivate le siepi che ne nascondono il fronte.
L’Istituto Tecnico Porciatti, infine, attualmente si esclude dal contesto con il lungo muro che lo separa dal primo tratto di via dei Mille e si rivolge essenzialmente alla piazza De Maria (un nuovo ingresso o un percorso pedonale potrebbe forse metterlo in relazione anche con la strada).
All’altro capo della via, un nodo importante, quale potrebbe essere in quanto punto di ingresso a Grosseto, si sfrangia in uno slargo la cui forma risente solo delle direzioni di traffico. Tra queste una importante è certamente la via delle Brigate Partigiane, attualmente di circonvallazione, asse di notevole ampiezza e alberato su un lato, su cui si affianca l’edilizia completamente diversa alta ed estensiva della nuova espansione.
Il PRG prevede la costituzione di piste ciclabili lungo le vie Brigate Partigiane e Mascagni da attuarsi con interventi di trasformazione che prevedano la definizione di una sede propria per le piste ciclabili, scegliendo la sede dal lato del viale esistente. La ridefinizione del viale attraverso le piste ciclabili prosegue in continuità con la passeggiata all’Ombrone nella via dei Barberi (3).
A scala più ampia, del resto come altre analoghe, questa parte rappresenta potenzialmente un luogo importante per una ridefinizione (in prospettiva) dei margini reciproci della città e della campagna.
Il PRG, ancora, prevede la ridefinizione del nodo di ingresso a Grosseto da Roma che con la costruzione della nuova Aurelia perde ogni importanza di ingresso sud propriamente detto. Tutta l’area va riproposta nelle sistemazioni a terra, eliminando le attuali isole circolatorie e ridefinendo la convergenza delle strade attraverso l’incontro delle varie direzioni delle piste ciclabili e del loro arredo urbano, sistemando così circa mq. 2000 di verde pubblico.
Il PRG prevede, ancora, in prosecuzione con il resto del viale, la costituzione di una pista ciclabile lungo il viale Sonnino, (con interventi di trasformazione connessi alla possibilità di ridefinire la strada (via Aurelia) una volta deviato il traffico extraurbano, anche in funzione della sistemazione architettonica del rilevato con parcheggi continui pubblici per circa mq. 1000 a ridosso di questo e sotto le alberature; allargandone la sede stradale e alberandone i bordi lungo il confine della Cittadella dello Studente) (5).
In questo riquadro assume importanza particolare la sistemazione della piazza Aurelia da realizzarsi con la formazione di un sottopasso alla ferrovia come continuità tra il contesto dello Stadio e il Bastione del Mulino a Vento, così come indicato al n. 19 dell’Art.59 delle presenti Norme.
Per quanto riguarda il tessuto residenziale rimanente – caratterizzato da un’edificazione a villini con giardini privati – valgono le prescrizioni dei commi 8, 9, 10, 11 della Norma Generale, art. 58 delle presenti Norme.
Costituisce un’eccezione l’edificio d’angolo tra via Ximenes e via Gramsci che, in caso di sostituzione, può adeguare la sua altezza alla costruzione alta di cui fa parte su viale Ximenes; per complessivi mc. 5000, residenziali, in aggiunta alla volumetria esistente, secondo le linee di sedime indicate, da realizzarsi tramite concessione diretta (6).
Ciò è coerente con il criterio normativo generale che privilegia le esigenze della ricomposizione della qualità urbana piuttosto che i livellamenti delle possibilità.
Infine, in adiacenza alla Chiesa su via S. Lavagnini, all’ingresso dell’area sportiva e scolastica della Cittadella dello Studente, il PRG prevede la formazione di due edifici per servizi religiosi e civili, ad una elevazione, secondo un progetto unitario convenzionato che definisce anche gli ingressi all’area scolastica stessa. Le linee segnate nella planimetria 1:2000 sono indicative del possibile sedime; la loro realizzazione, che consente rispettivamente mc. 800 per opere religiose e mc. 450 per servizi civili, può essere effettuata anche per fasi relative alle diverse proprietà (7).
Il PRG prevede una complessiva risistemazione dell’area scolastica di circa mq. 238000 inserendovi alcuni servizi per le attrezzature sportive (8), consentendo l’ampliamento della Casa Albergo con formazione di una piazza e un parcheggio, per complessivi mc. 3000 secondo le linee di sedime indicate e ridefinendo gli accessi e le percorribilità interne e verso l’esterno così come segnato nella planimetria 1:2000, tramite progetto convenzionato (9).
Si tratta di un’area con servizi di alta qualità (due scuole di ordine superiore, varie attrezzature sportive, una Casa Albergo) che per difetto delle sue possibilità di accesso alla, e dalla, città si è come estraniata dal tessuto urbano circostante.
Il PRG prevede il prolungamento della strada trasversale di accesso alla Scuola: sino alla via Aurelia (a fianco dell’edificio nuovo della Guardia Forestale), a ovest e a est, sino alla via dei Barberi, creando al tempo stesso un giardino a servizio dal quartiere adiacente alla piscina, senza per questo interrompere la continuità della quinta alberata della via dei Barberi stessa che qui si contrappone allo squallido fronte strada con le case popolari (10); l’area è ulteriormente definita da una pista ciclabile al confine verso gli orti, che va dalla nuova e ridisegnata via Aurelia, alla via dei Barberi (11). Il PRG prevede infine la eliminazione del parcheggio a ridosso delle Mura: lo spazio liberato del parcheggio è da considerarsi in maniera organica alla sistemazione complessiva delle Mura e del verde adiacente (la sistemazione che interessa questo lato organizza mq. 9200 di verde pubblico), secondo un progetto complessivo per le Mura che interessa più contesti (art. 59) (4).

Art. 62
CONTESTO DELLE VIE BATTISTI – BENGASI

E’ un contesto che inviluppa per tre lati le Mura, lati sui quali il rapporto con esse si presenta, pur all’interno di visibili differenze, con una certa costanza di caratteri.
In questo contesto la presenza delle Mura è prevalente, cioè, sul resto dei caratteri architettonici dell’edilizia. Si struttura intorno alle vie Battisti e Bengasi, parti della vecchia circondaria di circonvallazione urbana fuori le Mura, caratterizzate da un fronte edilizio continuo, allineato al filo stradale, in cui prevale quindi la continuità muraria data da case basse, organizzate con i piani terra per attività legate al mercato della vicina piazza De Maria che influenza molto il contesto (si tratta spesso di magazzini all’ingrosso e depositi).
Questo carattere, nettamente riconoscibile nella prima parte di via Battisti, si va sfrangiando nella via Bengasi per le numerose sostituzioni edilizie. Si tratta di una parte urbana piuttosto povera e complessivamente disomogenea ma che in qualche modo mantiene in questa strada un aspetto urbano caratteristico almeno nel primo tratto del tracciato.
Via Tripoli in parte unitaria con le precedenti, ha una indubbia prevalenza del carattere commerciale risentendo della vicina via Oberdan (descritta nel contesto della piazza Rosselli); via Adige e via Giordano Bruno sono invece, pur all’interno del contesto, già strade di collegamento funzionale tra parti urbane diverse, in cui non c’è alcun carattere preciso, riconoscibile: la città diviene un aggregato di tipologie.
Per l’edilizia affacciata sulle Vie Battisti e Bengasi e nel loro intorno il PRG si affida alla Norma Generale (art. 58) nel caso di sostituzioni e/o completamenti con accorpamenti o meno di annessi compresi negli spazi liberi.
Si tratta inoltre di strade di notevole traffico, in quanto congiunzione tra la Senese e la strada per il mare.
Un dato significativo dell’assetto urbano in questo contesto è la diversità di due fronti di uno stesso isolato – sulle Mura e su questa via spezzata interna. L’edilizia delle vie Battisti – Bengasi lascia il posto verso le Mura, ad una edificazione a villini degli anni venti – trenta con giardino antistante e tipiche recinzioni con muretti e ringhiere che caratterizza la strada che la costeggia, viale Fossombroni, e dà, con questo rapporto discreto con le Mura, il tono di zona tranquilla a questa parte urbana.
Si prescrive quindi il mantenimento dei caratteri dei villini sui viali Porciatti e Fossombroni con vincolo sulle destinazioni d’uso e prescrizione in caso di restauro o ristrutturazione, della conservazione delle volumetrie, dei caratteri architettonici, dei pieni e dei vuoti nelle facciate, dei decori e del rifacimento in caso di sostituzione di intonaci tradizionali con delle coloriture secondo le gamme depositate in comune. Si prescrive inoltre il mantenimento del rapporto caratteristico con gli spazi aperti di pertinenza (giardini) e delle recinzioni che li definiscono su strada, con divieto di nuove costruzioni (1); ciò è valido per tutti gli isolati; in questo quadro, nell’isolato tra le vie Fossombroni, Paolini, Amiata e Bengasi il distributore su quest’ultima – elemento del tutto incongruo – verrà rimosso e al suo posto è formata una piazza pedonale, demolendo anche il muro che attualmente copre il bel fronte posteriore della casa su via Fossombroni (1a).
Di questo insieme urbano fa parte compiutamente la sistemazione a parco del vecchio Campo degli Arceri sottostante le Mura (unico punto in cui si mantiene la quota pressoché identica a quella originale dei valli Medicei), attualmente occupato da verde indefinito bordato però da un bellissimo filare di palme.
Il PRG prevede una sistemazione del Campo degli Arcieri che consenta l’utilizzazione del Parco come passeggiata o luogo di sosta mantenendone i caratteri naturalistici determinati dal bel filare di palme e dallo scoscendimento erboso verso le Mura (cioè conservando in questo punto l’altezza dei valli Medicei) senza ulteriori inserimenti di alberature e con semplici definizioni di piccoli percorsi e sedili (2). A questo proposito valgono le indicazioni contenute nella scheda relativa alla sistemazione delle Mura stesse (passaggi, visuali, ecc…), all’art. 59 delle presenti Norme.
Su questo lato un punto singolare dà la traccia per una dialettica urbana tra il Centro Storico e la città nuova, laddove casualmente dalla via Cadorna si staglia sullo sfondo una prospettiva sul Cassero.
E’ uno dei punti più significativi in cui le Mura hanno una impennata di valore rappresentativo e simbolico che tutto il Cassero, anche sull’altro lato, esprime.
Nel quadro della risistemazione complessiva delle Mura il Piano prevede una passeggiata architettonica che affianchi il passaggio basso esistente dal viale Porciatti verso il Centro Storico e dalla quota del viale conquisti l’altezza delle Mura (laddove una rampa provvisoria é stata creata per i restauri) per condurre fin dentro la Fortezza, come importante elemento di rapporto tra vecchio e nuovo (oggetto, necessariamente di uno specifico progetto architettonico) (4); in cui confluiscono due piste ciclabili collegate a via della Pace, su via Cadorna, via Po’ e via Corridoni (3). A tutta questa sistemazione si collega la creazione di un parcheggio sotterraneo in via Porciatti funzionale sia al Centro Storico che alla creazione del Parco delle Mura.
Il percorso di qui prosegue verso il Parco della Rimembranza e comunque verso quella direzione, nel sistema complessivo dei percorsi pedonali e del Parco urbano delle Mura (confrontare la descrizione relativa).
Dalla Fortezza deve essere invece escluso ogni elemento arboreo per esaltarne il significato di cittadella costruita.
Sul lato del viale V. Fossombroni il parcheggio di Campo Amiata, oggi come una sterminata spianata di asfalto (peraltro vuota fuorchè nel giorno di mercato), richiede una diversa sistemazione di verde e arredo urbano per uso pubblico con una superficie di mq. 10000 (5).
Lo stesso può dirsi per la piazza Esperanto nella quale risulta tra l’altro particolarmente evidente il danno, in termini di perdita di significato, subito dalle Mura con l’annegamento, nell’asfalto delle strade, conseguente al riempimento del fossato (6).
Il progetto del Parco urbano delle Mura dovrà scoprirne il livello originario definendo lo scavo come elemento non solo di studio ma di vera e propria fruizione, parte di una sistemazione urbana della piazza ridefinita contestualmente alla piazza del mercato.
Nel quadro della risoluzione del mercato degli ambulanti queste sistemazioni troveranno il loro assetto progettuale.
Per quanto riguarda la sistemazione dell’area adibita a parcheggio in viale Fossombroni, il PRG prevede attraverso la formazione di un progetto di iniziativa pubblica la eliminazione del parcheggio nell’area sottostante le Mura lungo il viale Fossombroni, assolutamente incongruente alla restituzione auspicata delle Mura al loro assetto originario e alla forza simbolica e formale di elemento morfologico di primaria importanza a Grosseto. La ridefinizione dell’area liberata – ferma restando la connotazione naturalistica, verde, acqua, percorsi, ecc… – va precisata nel quadro dell’assetto complessivo di Parco Urbano che le Mura, con le aree sopra e sottostanti e i percorsi che le attraversano, verranno ad avere.
Sempre proseguendo lungo le Mura, il PRG prevede la risistemazione di piazza Esperanto. Per quanto riguarda la necessaria eliminazione del parcheggio sottostante le Mura valgono le considerazioni già esposte per le aree lungo il viale Fossombroni.
In un programma di minima rispetto al nuovo assetto delle Mura auspicato, piazza Esperanto può comunque costituire – data anche la presenza della Porta e la vicinanza della piazza De Maria – uno dei punti dove effettuare lo scavo con il ripristino dell’altezza delle Mura e l’adeguata sistemazione architettonica sia dello scavo che dell’intorno immediato e quindi anche con la sistemazione complessiva della piazza De Maria, con un progetto capace di attenuare il contrasto stridente del nuovo edificio per il mercato.
La piazza De Maria conclude su questo lato il contesto e ne rappresenta il luogo urbano più significativo, pur nell’assetto spaziale non del tutto risolto ma certamente consolidato dal lungo e diretto rapporto col Centro Storico e dalla vivace attività giornaliera. La ridefinizione della piazza con elementi discreti di arredo urbano – eliminandone il carattere provvisorio di area di parcheggio e reinterpretandone invece il carattere positivo di piazza/mercato -, confermerebbe il suo ruolo urbano di importante cerniera tra due Contesti e di effettivo luogo centrale: una delle poche vere piazze di Grosseto.
Il Piano prevede la ridefinizione complessiva della piazza, senza sostituzione delle quinte edificate ma rafforzando il rapporto tra il piano camminabile e la quinta delle Mura, confermandone il carattere di piazza/mercato e luogo di incontro attraverso la pedonalizzazione dell’intera area della piazza stessa. La viabilità carrabile si sposta all’esterno lungo l’asse di via Battisti – viale Ximenes, lasciando lo spazio per una più idonea organizzazione dell’attuale mercato settimanale.
L’area pedonale della nuova sistemazione liberata dalle auto, eliminando l’incongruo disegno frammentario di aiuole spartitraffico, è definita attraverso spazi e livelli collegandosi alla stessa quota con la porta Vecchia e affacciandosi lateralmente sulla nuova sistemazione in trincea delle Mura lungo la piazza Esperanto.
Ulteriore precisazione della forma e dell’uso dei vari spazi della piazza è affidata ad elementi discreti di arredo urbano. elementi di verde (tra i quali può recuperarsi l’alberatura esistente), prese d’acqua, corpi illuminati, sedili, ecc… (7).
Tutta la risistemazione che interessa le piazze Esperanto e De Maria organizza una superficie di mq. 12000 di spazi pubblici.
Sul versante opposto la piazza Tripoli (con il mercatino della frutta) può rappresentare per la sua localizzazione l’elemento di scambio tra pedonalità e traffico veicolare, nell’ipotesi di una parziale pedonalizzazione delle strade intorno alle Mura: da sistemare relegando ad esse, con la differenza del parterre, lo spazio antistante.
Piazza Tripoli va ridefinita, analogamente a piazza De Maria, con una differenziazione di ambiti che, nel distinguere una sede carrabile dal lato di via Tripoli separi la piazza dai traffici viari che la lambiscono, affidandole il ruolo di elemento di mediazione tra la città ed il Parco delle Mura.
Ciò si ottiene attraverso un parterre articolato che costituisca elemento di continuità pedonale tra il viale Porciatti sotto il Baluardo della Rimembranza ed il Parco degli Arcieri e quindi con tutta la sistemazione del Parco delle Mura (8). All’interno di questo insieme di sistemazioni che organizzano un totale di circa mq. 15000 di verdi pubblici può anche prevedersi un piccolo parcheggio sotterraneo di servizio ai residenti sotto la piazza Tripoli e in rapporto all’altro parcheggio sotterraneo privato in via Porciatti.
Le nuove costruzioni e le sostituzioni ammesse – salvo precise indicazioni particolari – devono aderire ai valori preminenti che caratterizzano l’architettura del Contesto: semplicità volumetrica; coperture a tetto senza movimenti dei fili di gronda; prevalenza nelle facciate dei pieni sui vuoti. Sono caratteristiche da rispettare per ogni progetto, ove non diversamente indicato. Altri possibili interventi puntuali riguardano infine ancora l’edilizia del contesto.
Il primo è relativo ad un vecchio edificio di un certo interesse architettonico (a meno di alcune superfetazioni) ed alle aree libere circostanti nell’isolato – compreso tra le vie Battisti, Cimarosa e Paganini.
Il recupero dell’edificio (attualmente adibito a deposito) e la definizione delle aree verdi potrebbe farne ad esempio un centro sociale, polo di aggregazione anche per le parti nuove, piuttosto isolate, retrostanti al di là di via Mascagni.
Il PRG prevede quindi la risistemazione dell’isolato tra via Battisti, via Cimarosa, via Paganini comprendente il recupero – per le interessanti volumetrie – del vecchio edificio esistente, attualmente adibito a magazzino con una nuova destinazione d’uso come servizio di interesse collettivo (centro sociale o altro) ridefinendo l’area verde circostante come giardino pubblico, che occupa un’area di 11000 mq. anche in rapporto con il servizio; le sistemazioni di questo giardino hanno il compito di concludere il disegno dell’insieme, togliendovi il carattere di casualità (9).
E’ previsto inoltre un parcheggio sottostante al giardino stesso, anche a servizio del vicino mercato di piazza De Maria. Il parcheggio può essere studiato e articolato su più di un livello sotterraneo in modo da aumentare la capacità di sosta delle auto in funzione della vicinanza al Centro Storico e al previsto Parco urbano delle Mura prevedendo almeno 15000 mq. da destinare all’uso pubblico.
In questo quadro il PRG prevede anche la sistemazione dello spazio libero delimitato dalle vie Giordano e Mascagni con due costruzioni di tre elevazioni, con funzioni residenziali per mc. 9000, con portico al piano terreno e definizione di un giardino pubblico in continuità con quello lungo la via Paganini, su un’area di mq. 6300 circa, di cui mq. 4300 per gli spazi pubblici (10), mediante piano di lottizzazione convenzionato.
Nell’interno, sulla via Lulli, il PRG prevede la possibilità di una costruzione di tre elevazioni con uso residenziale, per mc. 1300, cui la nuova costruzione si addossa in aderenza (11).
Il secondo intervento contiguo al primo, è relativo alla ridefinizione dei fronti e dello spazio libero di una piccola visuale che attualmente si apre all’incrocio di due strade (via Giordano e via Catalani) occupata in parte da vecchi frammenti edilizi e che si spinge per alcuni elementi fino alla via Battisti; piazza interessante per il suo essere vicinissima alle Mura e contemporaneamente ai margini della campagna.
Il Piano prevede la risistemazione della piccola piazza attraverso il riordino dello spazio centrale (per una superficie di mq. 1100), attualmente occupato da un giardino casuale e senza forma, che ricostituisca la continuità dell’isolato sulla via Catalani.
Questa realizzazione pubblica è collegata alla possibilità lungo la via Catalani di una nuova costruzione di quattro elevazioni, per mc. 9000 secondo le linee indicate nella planimetria 1:2000, che sistema a giardino lo spazio retrostante.
Questo edificio è una struttura ricettiva. Il PRG prevede per questi due interventi un’attuazione unica, mediante rilascio di concessione previa opportuna convenzione (12).
Infine, possibili sostituzioni edilizie riguardano: l’isolato, attualmente occupato da magazzini, tra le vie Aquileia, Pò, Tevere, Adda; il magazzino su via Porciatti in angolo a via Corridoni; alcuni spazi costruiti tra le cortine edilizie dei due isolati tra via Tripoli, via Piave, via Cadorna e via Oberdan.
Per il primo, il PRG indica la sostituzione edilizia dell’isolato, a meno dei volumi residenziali in angolo tra le vie Pò e Aquileia, per una superficie di intervento di 5500 mq. con un volume edilizio, adibito a residenza, con parcheggio sotterraneo di due livelli per mq. 11000 di cui mq. 5000 destinati all’uso pubblico e le cui caratteristiche architettoniche, distributive e funzionali devono aderire ai caratteri prevalenti del contesto dettati dai villini lungo la via Porciatti, l’edificio è di tre elevazioni per mc. 26000; lo spazio pubblico interno (che occupa una superficie di 2100 mq. escluso il giardino esistente di pertinenza dell’edificio tra via Aquileia e via Pò) – sistemato con elementi verdi e pavimentazioni in pietra – è interrotto da un corpo trasversale interamente porticato al piano terra sul quale trovano posto gli accessi pedonali al parcheggio (13). Nel progetto, convenzionato con l’Amministrazione comunale, quanto meno il piano terreno è adibito a servizi.
Per il secondo, è indicata la sostituzione edilizia del magazzino in viale Porciatti angolo con via Corridori (superficie di intervento di 1100 mq.), il mantenimento del fabbricato in angolo tra le vie Tripoli e Corridori, la creazione di un volume lineare di tre elevazioni per nuovi mc. 4000 che ridefinisca il perimetro dell’isolato prospiciente le Mura secondo le linee segnate nella planimetria 1:2000; adeguandosi ai caratteri del contesto, dettati dai villini sul viale Porciatti. Sotto questo edificio vanno costruiti due livelli di parcheggio, su una superficie di mq. 900 per ogni livello, di cui uno da destinarsi a uso pubblico (14).
Per quanto riguarda, infine, gli spazi costruiti compresi entro la cortina edilizia dei tre isolati tra via Tripoli, via Piave, via Cadorna, via Derna, il PRG prescrive che questi volumi, attualmente adibiti a magazzini, secondo modi d’uso incongrui e disordinati, siano riordinati – secondo quanto prescritto all’art. 58 della presente Normativa ai commi 9, 10 e 11 – in modo da ottenere una riorganizzazione degli spazi interni stessi con estensione degli spazi commerciali esterni all’interno e autorimesse.
Gli affacci sulla strada debbono attenersi ai caratteri architettonici prevalenti del contesto (15).
L’isolato tra le vie De Barberi e Santarosa segna il limite con il contesto della via dei Mille.
All’interno di questo isolato, adiacente all’Istituto Tecnico Porciatti, l’interessante edificio antico attualmente occupato da una incongrua attività marmifera può essere recuperato, sistemandone gli spazi intorno, restituendo alle residenze i due piani superiori, destinando a spazi di uso pubblico il piano terreno, secondo un progetto che ne valorizzi le caratteristiche tradizionali, con la stessa volumetria del fabbricato originario (16).
Altra prescrizione riguarda l’organizzazione di un percorso ciclabile e pedonale, come passeggiata all’Ombrone lungo la via Dei Barberi, con protezione dei caratteri della campagna, a risoluzione dei margini urbani in quest’area della città.
Il Piano prevede la ridefinizione del viale Dei Barberi coerentemente al carattere di passeggiata al fiume Ombrone, con la creazione di piste ciclabili affiancate alla sede carrabile e la conseguente ridefinizione dei marciapiedi, della illuminazione, delle alberature (17).
Alla sinistra della via Dei Barberi una serie di mediocri insediamenti di servizio e di case popolari borda questa importante strada di collegamento all’Ombrone.
Il PRG, basandosi anche sul trasferimento dei servizi comunali di N.U. che lascia liberi molti spazi, prevede un riordino complessivo dell’insieme attraverso:
a) la sistemazione a verde degli squallidi triangoli asfaltati tra le case popolari e la sede stradale in via Dei Barberi (18);
b) L’ampliamento del quartiere PEEP su una superficie di mq.40.896, con edifici di tre e quattro elevazioni in linea e nuove edificazioni, verso gli orti, adiacenti alle prime e sempre PEEP con edifici di due elevazioni, per mc. Complessivi 63.300, con aree di verde e piazze per mq.9.759 e parcheggi pubblici per mq.4.999.
L’intervento si attua nel rispetto di quanto previsto dagli elaborati del Piano di Zona (PEEP 1-2 via Dé Barberi).
L’area tra l’intervento in atto del Fornacione e la nuova strada di PRG verso l’argine Ombrone è destinata alla costruzione di un parcheggio alberato, le cui linee di progetto -di iniziativa pubblica o convenzionato- devono tenere conto della delicata situazione ambientale dovuta alla presenza dell’argine del fiume Ombrone stesso, senza modificare gli attuali rapporti visivi.(20a)
Inoltre, fa parte del contesto il podere Saracina, affacciato sugli orti privati e verso l’area urbana del Parco Ombrone così come definito nel Piano vigente per il Territorio Aperto (vedi art. 75 delle presenti Norme). Si tratta di un insieme di edifici, alcuni testimonianze di un’architettura agricola interessante (tra i quali il vecchio essiccatore – a capriate – da cedere ad uso pubblico), che vanno mantenuti nel recuperarli e ai quali il PRG prevede di aggiungere altri volumi edilizi, i cui sedimi sono indicati nella planimetria 1:2000, di una e due elevazioni per un totale mc. 20000 a uso residenziale, risistemando con un progetto unitario convenzionato l’intera area (circa 41500 mq..) da attrezzare con spazi di uso pubblico (verdi e piazze) per mq. 4000 e con parcheggi per mq. 2800; la sistemazione terrà conto con la massima cura del carattere agricolo da mantenere senza stravolgere i segni ancora presenti (2l).
Infine il PRG comprende tra i verdi pubblici una fascia di terreno di mq. 6250 in aderenza alla via Vivaldi con il ruolo di mediazione tra la fattoria Saracina e le edificazioni adiacenti (21 bis).

Art. 63
CONTESTO DI VIA DELLA PACE

Con il contesto di via della Pace siamo ormai al di fuori dei contesti urbani più direttamente influenzati dalle Mura e a più diretto contatto con il Centro Storico, che conservano tracce significative sia pure di una storia recente, quali sono quelle che caratterizzano i tre contesti precedentemente descritti (della piazza Rosselli, della via dei Mille e delle vie Battisti – Bengasi).
Quella di via della Pace è una parte di città interamente nuova con la quale si comincia a rintracciare a fatica l’eco di alcune relazioni che potrebbero arrivare da altri contesti e altrettanto a scorgerne di interne e proprie; ciò pur costituendo una parte urbana di edilizia ordinata e con sufficienti servizi.
Questa carenza di relazioni determina assetti e limiti morfologici più labili e più imprecisi, per quanto meno riconoscibili e meno significative sono le sue differenze all’interno del contesto urbano.
Il viale della Pace, costruito sul vecchio canale, ne rappresenta l’unico asse ordinatore, asse di confronto di parti di città diverse, di aggregazioni di nuovi quartieri.
E’ un grande viale dissimmetrico, caratterizzato da un profondo bordo costituito da un triplice filare di alti alberi che ne rappresenta il tratto distintivo ed il principale, se non l’unico, elemento di unitarietà della strada in tutto il suo sviluppo.
La sua importanza è tale da determinare una evidente variazione dell’aspetto della strada al variare delle stagioni, trattandosi di alberi a foglia caduca. Questo filare rappresenta praticamente un fronte della strada.
Sull’altro fronte una fascia di edilizia imprecisa lo divide dal sistema delle piazzette del contesto di piazza Rosselli e, più avanti un muro ne esclude le aree incompiute che fanno parte della zona artigianale.
Un elemento rappresentativo, forse l’unico del contesto – e tale, se non altro come emergenza dimensionale, da costituire un punto di riferimento visuale anche per altri contesti-, è la Chiesa del Sacro Cuore; elemento che merita una precisazione del suo ruolo urbano anche nel rapporto con il suo spazio intorno. Ciò costituisce nel disegno del Piano uno degli elementi per la necessaria ridefinizione della piazza delle Regioni e, con diverso uso e significato, della vasta area indefinita retrostante la Chiesa e confinante con le scuole.
Per la centralità e la dimensione potrebbe essere forse un efficace centro di quartiere.
Il Piano prevede la ridefinizione complessiva di quest’area urbana secondo i seguenti criteri, tesi a coinvolgere gli elementi esistenti – la Chiesa, le scuole, i campi sportivi, gli spazi verdi, le strade – in un riordino complessivo: a) trasformazione della via Trento in un asse pedonale e ciclabile che elimini l’attuale incongrua separazione degli spazi inerenti le due scuole che vi si affacciano, ridisegnando complessivamente anche i loro ambiti esterni come spazi comuni attraversati dal nuovo percorso; b) ridefinizione contestuale della piazza delle Regioni, per togliere l’attuale carattere di slargo indefinito, attraverso l’ampliamento del sagrato della Chiesa del Sacro Cuore e la riconfigurazione della piazza vera e propria secondo le forme indicate nella planimetria di PRG sottolineata dall’alberatura in continuità con il viale della Pace, di cui rappresenterebbe una pausa importante a sottolineare il luogo centrale in questo insieme di servizi urbani così ridefinito; c) sistemazione infine dell’area della chiesa e della scuola con un nuovo disegno di giardini che comprendano al proprio interno, tra vialetti alberati, alcuni spazi per il gioco e campi sportivi, su una superficie di mq. 14750 da destinarsi a spazi pubblici
Le linee segnate sulla tavola di Piano sono indicative dei caratteri di un progetto unitario eseguibile anche per stralci successivi ma esteso all’intera area (1).
Il viale della Pace prosegue fino al bordo esterno della città ma la piazza Volturno, con l’immissione del contesto della via Senese, segna un deciso cambiamento del carattere del viale e delle aree che vi gravitano.
Dall’altra parte si conclude verso la zona artigianale con un nodo urbano irrisolto, accennando ad un tentativo di comunicazione con la città al di là della ferrovia, previsto dal vecchio piano regolatore (il passaggio è interrotto ed attualmente chiuso al traffico veicolare). Il potenziale di forma urbana implicito in questo punto, ove si confrontano a distanza parti urbane diverse, si stempera per ora in un’area di periferia.
Nel proporre la formazione di un passaggio veicolare, ciclabile e pedonale sulla ferrovia, che abbia il ruolo fisico di collegamento tra periferia e centro, il Piano, nel prevedere appunto la costruzione del cavalcavia ferroviario tra il viale della Pace e il contesto di Barbanella, suggerisce la creazione di un sistema di tre piccole piazze: l’una verso il bordo del cimitero, le altre due che affiancano l’Aurelia e creano nel loro insieme una pausa in questo che non è soltanto uno snodo di traffico ma una vera e propria attrezzatura urbana; queste sistemazioni sono descritte all’art. 65 (che rinvia ad una apposita Scheda normativa) a proposito degli interventi relativi all’area dell’ex Foro Boario e Macello Comunale.
A lato del viale della Pace il Contesto è fatto prevalentemente di un tessuto per aggiunta di insiemi edilizi, in una orditura regolare di strade parallele al viale principale, autonomamente definiti secondo varie accezioni: il quartiere autosufficiente con integrazione di residenza e servizi, secondo modelli importati da altre culture, estranei al contesto locale, come il quartiere Europa, nella fascia più esterna; il tessuto di palazzine circondate da un ambito libero all’interno del lotto di pertinenza, forma di lottizzazione ricorrente a Grosseto anche in altri contesti; e ancora, procedendo verso l’interno, l’insieme unitario delle case che bordano il viale della Pace e ne costituiscono il tratto più caratteristico e definito, con l’edificazione al bordo ed i bei cortili interni, concepiti come spazi urbani aperti, interessante esempio di interpretazione di un isolato urbano.
In questo tessuto composito, nuclei di servizi sono sparsi tra le case (alcune scuole, alcuni spazi verdi poco definiti, l’area dietro il Sacro Cuore, alcuni impianti sportivi); essi possono però costituire un principio di precisazione della forma urbana o almeno stabilire nuovi modi di relazione, se collegati da una rete di percorsi pedonali e piste ciclabili, formalmente e funzionalmente precisati, che coinvolga i servizi esistenti nei loro ambiti esterni, ridefiniti in quanto ambiti urbani e non pure e semplici divisioni funzionali del suolo quali sono per ora; usando tutte le relazioni a piccola scala che si possono rintracciare nel concreto di questi spazi, ingressi, recinzioni, vialetti, ecc…
A questo fine il PRG ha individuato le aree o i tratti significativi di spazi verdi o liberi (comunque da ridefinire allo stato attuale e da confermare all’uso pubblico), utili in tale direzione: per integrare veramente il tessuto delle case con il tessuto dei servizi, nelle parti di città nuove, e di qui estendersi, secondo precise relazioni, verso i luoghi centrali.
Ciò vuol dire che nell’area lungo Diversivo Ombrone, tra le vie Europa, Bulgaria e Monte Rosa (di una superficie pari a mq. 7000) e nelle aree in adiacenza alla via Monterosa (di una superficie pari a mq. 26000) e tra le vie Monviso e Podgora (con aree pari a mq. 3500) e tra le vie Abruzzo e Adamello (con aree pari a mq. 3000), l’Amministrazione comunale deve provvedere ad una progettazione del verde – unitaria per ogni area – che nel risistemare le alberature collochi al loro interno quelle piccole attrezzature (panchine, fontane, lampioni, ecc…) collegate all’uso pubblico per i cittadini dell’intorno (2). A questo scopo, quindi, il PRG prevede percorsi pedonali e ciclabili lungo il viale della Pace, la via Monterosa e trasversali al viale della Pace. I primi si realizzano con un progetto complessivo che comporta interventi di trasformazione relativi alla creazione delle piste ciclabili e di spazi pedonali lungo il viale ridefinendo lo spazio alberato (vedi schede relative alle piste ciclabili in tutta la città che il Piano elabora come guida al Piano del traffico).
I secondi, quelli trasversali, si configurano secondo un progetto che stabilisce i percorsi di collegamento trasversale al viale della Pace come tracciato pedonale e ciclabile, lungo la via Monte Bianco per unire i percorsi della via Monterosa e quelli del viale della Pace e di qui – attraverso viale Buozzi – al Centro Storico.
In essi va ridefinito l’arredo urbano necessario (pavimentazioni, recinzioni, illuminazione, piantumazioni, ecc…) a qualificare questi percorsi come elementi di relazione nel tessuto esistente.
Si tratta di un progetto, o più progetti ma unitari, anche eseguibili per stralci (3).
Nel contesto, assume un ruolo particolarmente significativo il complesso di case a corte già citate sul viale della Pace.
Il Piano prescrive il mantenimento dei caratteri dell’edificazione e degli interessanti spazi aperti interni di questo complesso di case popolari con cortili (tra il viale della Pace e via Capodistria), per i cui spazi interni si prevede la possibilità di formare parcheggi sotterranei condominiali e di risistemare, poi, negli spazi delle corti stesse, una superficie di 9500 mq. con spazi pedonali e verde (4); l’intervento è di iniziativa pubblica.
Come precisato nella scheda relativa alle piste ciclabili dell’intera città tali spazi costituiscono con i percorsi pedonali che li attraversano l’inizio della trama di percorsi da estendere in tutta l’area urbana retrostante per riqualificare il tessuto.
Infine, il PRG prevede due completamenti: il primo in angolo con via Marmolada con una costruzione di due elevazioni a uso residenziale per 600 mc., in aderenza e completamento della incompiuta costruzione esistente e secondo le linee indicate sulla planimetria 1:2000 (5); il secondo fra via Podgora e via Sabotino in aderenza al fabbricato esistente ed allineato in via Podgora come indicato nella planimetria 1:2000 di mc. massimi 2000 (5a).
Il PRG prevede la riqualificazione dei manufatti precari di servizio all’area sportiva (7) e indica la possibilità di riqualificazione delle volumetrie edilizie comprese tra via Bulgaria e viale Danimarca mantenendovi le funzioni commerciali e degli esercizi pubblici (ristoro e spettacolo) nonchè le attività terziarie presenti. Con lo stesso progetto vanno ridisegnati gli spazi aperti pubblici e privati (8).
In aderenza al grande edificio in angolo alla via Pasubio su via della Pace il PRG prevede una costruzione a uso residenziale, secondo il sedime prescritto nelle planimetrie 1:2000, di quattro elevazioni ai lati e tre centralmente con portico a piano terreno per formare il passaggio pedonale alla stazione della nuova RAMA, di mc. 4000 (9).
Sempre lungo via Pasubio il PRG prevede un intervento di riorganizzazione architettonica delle volumetrie esistenti con nuovi edifici ad uso residenziale, disposti secondo le linee indicate in planimetria, con una volumetria massima di mc.9.800 (comprensiva dei volumi esistenti) a formare una piazza in cui sono da prevedersi 1.100mq di spazi pubblici. (9a)
L’albergo La Pace, nell’isolato terminale del viale omonimo in angolo con via Sabotino, dall’altro lato di via della Pace, può sopraelevare sino all’altezza degli edifici contigui per non oltre mc. 600 (6).
Nel caso di nuove costruzioni o sostituzioni di edifici, i caratteri architettonici devono attenersi alle caratteristiche della edilizia del contesto, caratteri individuati strada per strada dallo stato di fatto.

Art. 64
CONTESTO DELLA VIA SENESE

Forma un contesto a sè stante per il ruolo e l’assetto diverso della via Senese, vecchia direttrice extraurbana ed oggi principale strada di traffico, ma l’edilizia che la circonda è un’edilizia di riempimento che risulta dall’estensione del tessuto di via della Pace, con caratteristiche diverse che consentono entro certi limiti di differenziare questo Contesto da quello.
Questa situazione è chiaramente leggibile dal fronte della via Senese, composito ed eterogeneo soprattutto nel primo tratto.
Le caratteristiche di vecchia strada extraurbana permangono e sono riconoscibili ormai soltanto nell’insieme unitario isolato e ben definito del quartiere Curiel posto a concluderla verso il diversivo; sorto negli anni trenta a distanza dalla città a conferma dei modi insediativi tipici, per gemmazione cioè di piccoli nuclei contadini lungo le vecchie direttrici.
Questo è caratteristico, inoltre, per essere rimasto compreso tra due espansioni più recenti – ben diverse tra loro – quella della via Senese verso il centro e, quella verso l’esterno, che è l’espansione più nuova, di tutt’altra scala dimensionale; tra queste il diversivo dovrebbe costituire in futuro la soluzione di continuità effettiva (forse proprio evitando che si saldino tra loro a ricostituire una città come un magma indistinto).
Il carattere suburbano tipico di villini popolari con orti, proprio di questo insieme, va comunque salvaguardato, normando l’occupazione spontanea degli orti con la consueta proliferazione di casotti e tettoie, o regolamentandone la posizione rispetto agli spazi delle strade di una certa gradevolezza.
Il PRG per quanto riguarda in particolare l’edilizia del Villaggio Curiel stabilisce il mantenimento dei caratteri architettonici – urbanistici del villaggio stesso con divieto di sostituzione edilizia e di nuove costruzioni per l’interessante rapporto tra l’edificazione e la strada; il mantenimento dei caratteri architettonici dell’edilizia relativo alla conservazione delle volumetrie, delle coperture, del rapporto in facciata tra pieni e vuoti e della prescrizione del riordino delle piccole costruzioni utilitarie negli orti attraverso la sostituzione di tettoie e casotti (attualmente sparsi in maniera disordinata) con analoga cubatura organizzata in volumetrie basse (2,50 mt.) puntiformi, allineate al confine interno degli orti, tutte uguali, a fare da contrappunto alla regolarità dei villini a schiera, senza alterare il rapporto con la strada; la demolizione dell’attuale capannone in fondo alla via Lago Maggiore (1).
Allo scopo di non alterare i caratteri complessivi del Contesto, le costruzioni in sostituzione debbono rispondere a precisi requisiti.
Essendo l’edilizia prevalente nel contesto costituita da palazzine circondate da ambito libero all’interno del lotto di pertinenza a questo genere di costruzioni debbono attenersi le eventuali nuove costruzioni o ricostruzioni; nel senso che va studiata una tipologia insediativa che non contrasti con la casa plurifamiliare isolata. In ogni caso non possono essere previsti edifici multipiani in linea continua.
Le costruzioni previste, di due elevazioni a uso residenziale con una volumetria complessiva di mc. 5000 (2), completano il bordo del Villaggio Curiel tra le vie Lago di Garda e Lago di Como.
Questo insieme di prescrizioni ha l’obiettivo di confermare e valorizzare il rapporto tra costruzioni e strade.
Tra queste la via Lago di Garda attualmente finisce, proprio verso la città, nel nulla di una generica campagna, con in prospettiva sullo sfondo un monumentale servizio urbano (piscina comunale). Un collegamento pedonale in continuità con la strada può essere l’occasione iniziale ed un primo elemento per ridefinire i rapporti tra le diverse parti di residenza in questo contesto e tra queste e i servizi, che qui occupano una intera fascia ai margini dell’edificazione complessivamente da ridefinire e integrare con il contesto stesso; il problema di fondo è infatti anche qui quello di creare una maggiore coesione urbana, secondo le indicazioni riportate nella planimetria 1:2000.
Infatti, in questo contesto in modo particolare, i servizi denunciano l’astrattezza del vecchio piano fatto per zone che li ha disseminati intorno alla città, in base a criteri puramente quantitativi di distanze e li ha concepiti come edifici in sè e per sè, semplicemente posti sul suolo senza alcun rapporto con l’intorno.
Gli interventi riguardano in particolare: le aree verdi di mq. 10.000 intorno alla piscina; lo spazio di superficie del tiro con l’arco e le aree del campo sportivo su Via Adda per un totale di 38.000 mq.; le pertinenze dell’Asilo su via Lago di Varano (3), le aree di verde lungo la via Lago di Varano di mq. 9400 (3 bis).
Il PRG, a questo scopo, prevede: un collegamento organico, pedonale, realizzato da un percorso tra il Villaggio Curiel e le vicine attrezzature con la continuità (visiva e d’uso) con la via Lago di Garda (e la via Lago di Como) per togliere al Villaggio stesso il carattere di separatezza che ha per ora (4); inoltre il PRG prevede una struttura di servizio per anziani, di una elevazione per mc. 7000 disposta secondo le linee indicate nella planimetria 1:2000 (4 bis).
Il Villaggio Curiel, infine, viene completato con costruzioni analoghe a quelle esistenti, con destinazione residenziale, per forma planimetrica e altezza.
I caratteri architettonici di questo ampliamento sono ispirati a quelli prima descritti come emblematici del villaggio Curiel per mc. 31.335 su un’area entro la quale i progetti fissano spazi pubblici, piazze, pertinenze di verde privato. Nelle tavole di PRG sono segnati in modo indicativo; i progetti definiranno sedimi, aree pubbliche e private, fermo restando gli assi stradali riferiti al tessuto viario esistente. L’insieme di tale espansione verrà attuata per una quota parte, mc. 17.335, mediante PEEP su una superficie di mq.22.523 (5a).
La rimanente pari a mc. 14000 mediante Piano di Lottizzazione (5b). L’intervento PEEP si attua nel rispetto di quanto previsto dagli elaborati del Piano di Zona (PEEP n°3-Curiel).
Il PRG prevede, infine, il recupero – secondo le indicazioni di cui agli articoli delle Norme del Piano vigente per il Territorio Aperto- dei poderi tra il Diversivo Ombrone e la nuova espansione del villaggio Curiel, e con la sistemazione delle aree verdi di pertinenza. Le volumetrie ammesse sono quelle esistenti con destinazione residenziale (6).
Il PRG prevede ancora la costruzione di un edificio residenziale e commerciale – tramite progetto convenzionato – nell’area compresa tra il Diversivo e la via Lago di Bolsena, secondo le linee segnate nella planimetria 1:2000, per mc. 5600, con due elevazioni (7), su un’area di mq. 12.400 complessivi, di cui mq. 2500 di verde pubblico e mq. 1250 di parcheggio pubblico.
Nel quadro del riassetto generale del contesto, il PRG prevede la sistemazione della continuità di tre piazze sulla via della Pace a partire dal suo incrocio con la via Senese (piazza Volturno) in modo da costituirle non più come slarghi urbani, risultato banale di incroci stradali, ma ripavimentandole in parte e dotandole di adeguate piantumazioni (8).
Collegato alla sistemazione della piazza in corrispondenza a via delle Collacchie e a via Liri è il Piano di Recupero che interessa l’isolato definito dalle vie Legnano, Santerno e Cassino (con la demolizione dei volumi esistenti) secondo costruzioni di tre elevazioni che nel definire i fronti delle vie Legnano e Santerno creano uno spazio pubblico porticato, con funzioni prevalentemente residenziali e terziarie al piano terreno degli edifici verso via Santerno e via Legnano, che definiscono la piazza anzidetta; per complessivi mc. 20000 su un’area di mq. 8800 complessivi, di cui mq. 5500 per spazi pubblici e di uso pubblico, e mq. 900 per parcheggi (9a). Lungo la via Adda e la via Cassino il PRG prevede due nuove edificazioni per complessivi mc. 12000 su un’area di mq. 5900 di tre elevazioni per uso abitativo e terziario; secondo le linee indicate in planimetria 1:2000. Tale intervento può essere effettuato qualora le attività di esercizio dell’area vengano dismesse (9b).
Su via Adda, in angolo con via Liri, il PRG prevede un intervento che occupa una superficie di 1700 mq. con una costruzione residenziale di tre elevazioni per complessivi mc. 3600, demolendo quella esistente (10).
Il PRG prevede, inoltre, la costruzione di un edificio con funzioni residenziali su area di proprietà comunale nell’isolato compreso tra la via Santerno e la via Liri, secondo le linee di sedime indicate sulle planimetrie 1:2000, per mc. 6500 con tre elevazioni (11).
Una nuova edificazione su via Adda angolo via Adige è prevista, secondo le linee indicate nella planimetria 1:2000; questo intervento occupa una superficie di 1300 mq. con una costruzione di 3-4 elevazioni (come indicato nelle planimetrie), per complessivi mc. 6000 (l2).
Un ultimo intervento è relativo alla sistemazione delle aree verdi pubbliche di mq. 1800 su via delle Collacchie secondo un progetto che le riorganizza per l’uso degli abitanti del quartiere (13).
Nel quadro della sistemazione della via Senese, il PRG prevede la sostituzione dell’attuale caserma dei Vigili del Fuoco tra le vie Senese, Lombardia e Sardegna con una edificazione continua lungo tutto il perimetro del lotto (su superficie pari a circa mq. 4000) mantenendo la facciata su via Senese e con una corte centrale porticata e aperta all’uso pubblico.
L’edificio, di tre elevazioni residenziali con funzioni commerciali al piano terreno è di mc. 15000. Le caratteristiche architettoniche di questa nuova edificazione devono uniformarsi a quanto prescritto dal Comma 5 dell’art. 58 delle presenti Norme. Sotto la corte opportunamente organizzata con interventi di arredo possono trovare posto uno o due livelli di parcheggio sotterraneo di servizio alle abitazioni previste, con gli accessi da via Sardegna e via Lombardia (14).
Le caratteristiche architettoniche delle sostituzioni e delle nuove costruzioni sono dettate in analogia con quelle dello stato di fatto, strada per strada, salvo ove diversamente indicato.
Allo scopo di collegare questa parte di città al sistema dei percorsi ciclabili, il PRG prevede di attrezzare con piste ciclabili: la via Senese da piazza Volturno al Diversivo Ombrone in corrispondenza delle nuove sistemazioni e degli attraversamenti ciclabili lungo la direttrice del Diversivo, che in questo contesto bordano alcune aree verdi pubbliche di circa 4000 mq., definite anche dal viale Europa, che vanno mantenute incrementando la quantità delle essenze arboree esistenti (15): la via Liri verso l’Ombrone (via Mascagni) (16); la via Lago di Varano dalla Senese alle attrezzature sportive (via Scrivia) (17).
L’area artigianale in corso di attuazione alle spalle del nuovo insediamento terziario lungo la Scansanese viene confermata dal PRG e perpetrata potendosi sviluppare secondo le normative previste dal Piano Regolatore precedente sino ad esaurimento dei lotti. Il PRG prescrive che le destinazioni d’uso siano strettamente quelle artigianali senza alcuna possibilità di aggregarvi volumetrie e superfici per uffici (18).
A completamento all’area artigianale esistente secondo la nuova viabilità di comparto di cui al n. 18 prima descritto, il PRG destina un’area di mq. 16000 circa in adiacenza alla cooperativa Ortofrutta esclusivamente per le attività connesse all’esercizio di quest’ultima; nell’area non possono essere previsti manufatti per ufficio o residenza anche di custodi e eventuali magazzini o edifici per il ricovero di automezzi non possono superare 1/3 dell’intera superficie pertinente e avranno altezza massima di mt. 6,00. Convenzionalmente sarà creato lungo il previsto prolungamento della via Napoli una fascia di verde con doppia alberatura della profondità minima di mt. 10,00 sino alla via Sterpeto lungo la quale vanno mantenute in ogni caso le alberature esistenti (19). Nelle aree di cui ai nn. 18 e 19 possono svolgersi anche attività commerciali connesse e derivanti dalle attività artigianali stesse a esclusione delle categorie merceologiche contingentate.

Art. 65
CONTESTO AREA ARTIGIANALE

Sarebbe più esatto definirlo zona anziché Contesto, dato il carattere estremamente frammentario dell’area, dovuto in parte alle imprecise norme di localizzazione previste dal vecchio PRG, in particolare per la zona denominata Gorrieri, con destinazioni miste artigianali e residenziali.
Questa area artigianale si incunea tra il canale Diversivo dell’Ombrone e la ferrovia e prosegue al di là di questa, costituendo praticamente una forma irregolare dentro la quale si inoltra il Contesto di via della Pace, al quale risulta per forza di cose in parte legata.
La via Monte Rosa da questo lato e la via Aurelia nord dall’altro risultano gli assi principali di questo settore urbano periferico, diviso per la topografia stessa in più parti, secondo le quali ne vanno risolti gli assetti.
Il PRG risistema – come descritto più avanti – l’intero Contesto attraverso l’inserimento di un nuovo asse viario che dal Diversivo, in corrispondenza dei nuovi uffici della Questura e dei Vigili del Fuoco, arriva fino a via della Pace, ridisegnando radicalmente tutta la zona circostante (vedi Scheda Urbanistica di dettaglio art. 65a).
Il Contesto originario resta così suddiviso in due parti. La prima parte è costituita dalla fascia delimitata dal viale Monte Rosa e dalla via Svezia che dividono la zona artigianale da quella più propriamente residenziale appartenente al Contesto di via della Pace (art. 63); le due aree si fronteggiano lungo il viale Monte Rosa con il verde interposto che lo borda verso il Contesto stesso di via della Pace.
Il viale Monte Rosa è qui dotato di una pista ciclabile (l) in contatto con quella che attraversa le sistemazioni dell’area dell’ex Foro Boario e Macello Comunale (2), che più avanti sono illustrate (art. 65 a).
Nell’organizzazione spaziale la delimitazione non è poi così chiara per una caratteristica intrinseca – negativa – dell’area, e cioè quella di essere non solo, in questo caso, un aggregato di tipologie ma per giunta di tipologie improprie, determinate da una commistione alquanto ibrida tra la utilizzazione frequente dei piani terra per attività artigianali e abitazioni ai piani superiori.
Lungi dal determinare una vivace composizione d’insieme – come avrebbe potuto con norme di carattere formale ben precise – il risultato è invece una disordinata successione di case eterogenee, recenti, spesso di pretesa qualità economica, essendone stata mutata la destinazione in quella di appartamenti. E’ indispensabile in questa area una normativa degli inserimenti e una ridefinizione degli spazi delle strade con elementi che nascondano la frammentazione e determinino una continuità.
Il PRG, al riguardo, prescrive che nei lotti fronteggianti il Diversivo Ombrone su viale Europa, tra via Terminillo e l’area del Foro Boario, sia possibile procedere con sostituzioni edilizie sui singoli lotti con manufatti abitativi di non oltre quattro elevazioni, con gli stessi volumi, con alberature verso il Diversivo, allo scopo di costituire un fronte unitario verso il lago artificiale, secondo l’allineamento del fronte strada indicato nelle planimetrie 1:2000 (3); i fabbricati potranno costruirsi in aderenza tra loro.
Per l’insieme degli altri manufatti artigianali (o ex artigianali) il PRG, nel mantenere le volumetrie e le destinazioni d’uso, prevede inoltre la possibilità della formazione di progetti comunali di risistemazione – anche convenzionati con i privati interessati – ai quali adeguarsi gli interventi che ne riorganizzano le funzioni e le caratteristiche architettoniche; nel caso di nuove funzioni residenziali i parametri di riferimento sono dati dalla superficie attualmente occupata, senza superare comunque le due elevazioni (4).
Per quanto riguarda le aree comprese all’interno della sistemazione dell’ex Foro Boario, ex Macello Comunale e aree adiacenti (art. 65a), se ne da una sintesi così articolata.
Dal viale Europa, verso gli edifici della nuova Questura, una strada alberata si collega al viale della Pace: costituisce l’asse dell’insediamento.
Scendendo verso via della Pace: a) a destra è recuperato uno degli edifici dell’ex Foro Boario con i suoi spazi verdi per attività culturali (5a); b) a sinistra, nell’area ritagliata tra i lotti artigianali, un insieme di edifici per attività terziarie costituisce la nuova sede della Camera di Commercio con un insieme di sale polifunzionali e un piccolo nucleo commerciale (5b); c) ancora sulla destra, si apre una grande piazza – agorà definita su tre lati da una cortina edilizia di tre elevazioni per attività terziarie e residenza, sul quarto verso la nuova strada, da un corpo di una elevazione (5c); d) dopo la via Monterosa, due edifici di abitazione di tre elevazioni, a semicorte aperta verso la strada (5d); e) una serie di aree verdi a giardino sino all’incrocio con via Adamello (5e); f) più avanti sulla destra, un edificio di tre elevazioni con al di sotto, a coprire l’intero lotto, un manufatto di carattere commerciale espositivo (5f); g) a sinistra, l’espansione dell’attuale Superal che ha il ruolo di migliorarne i bordi verso il viale della Pace e verso la nuova strada, inserendovi funzioni abitative (5g); h) infine, all’arrivo della nuova strada verso via della Pace è definita la posizione della rampa di salita al sovrappasso ferroviario nonché le sistemazioni dei verdi fino ai limiti dei contesti di via della Pace e di piazza Rosselli (5h).
Nelle aree comprese tra la ferrovia e la vecchia Aurelia, seconda parte del Contesto, e da questa fino al bordo delle sistemazioni determinate dalla Scheda urbanistica di dettaglio (art. 65a), aree che presentano un notevole disordine urbanistico, il PRG, nel confermare le attuali destinazioni – prescrivendo che le edificazioni in essere sono oggetto di progetti di manutenzione delle attuali attività lavorative – rinvia, come precisato per la precedente area (4) a progetti comunali – anche convenzionati con i privati interessati – la cui finalità è quella di riorganizzare le aree stesse con funzioni miste residenziali e commerciali. I parametri di riferimento sono rapportati alle percentuali di attuale occupazione del suolo e comunque le nuove costruzioni non possono superare le due elevazioni (6).
La terza area ancora da prendere in considerazione è quella, al di là della ferrovia, posta a conclusione del Contesto di Barbanella che, in prospettiva con il previsto collegamento viario, sarà maggiormente collegata alla restante zona artigianale (6).
Il PRG, nel consentire il completamento dei lotti esistenti secondo quanto previsto nei Regolamenti Comunali per le zone artigianali già in essere, prescrive per quest’area criteri analoghi a quelli descritti precedentemente per le sistemazioni tra la vecchia Aurelia e la ferrovia, definendo una vasta area di verde pubblico di mq.11000 circa (8).
Al fine di dotare di opportune aree di parcheggio i frontistanti uffici pubblici (USL) il PRG nelle tavole 1:2000 individua un intervento di trasformazione delle volumetrie esistenti ad uso residenziale che consentono, mediante sostituzione, la realizzazione del parcheggio pubblico. L’intervento di mc. 4500 si attua mediante concessione diretta e convenzionamento per l’area a destinazione pubblica in adeguamento a quanto previsto dal PRG (9).
Per quanto riguarda infine l’intero Contesto, il carattere architettonico delle nuove costruzioni e delle sostituzioni edilizie, ove non direttamente specificato, e dato da quello dello stato di fatto strada per strada.

Art. 65/a
SCHEDA NORMATIVA RELATIVA ALLE AREE DELL’EX FORO BOARIO E DEL MACELLO COMUNALE, DEL CAMPO SPORTIVO MONTEROSA, DELLA SUPERAL E DELLA OFFICINA-CONCESSIONARIA FIAT, DAL DIVERSIVO OMBRONE AL VIALE DELLA PACE, CON LE FASI DI ATTUAZIONE

A) CARATTERI DELL’AREA
I caratteri dell’area sono quelli relativi ai più generali del Contesto dell’area artigianale, cui appartiene (art. 65).
Si tratta di una estensione urbana in parte con caratteristiche di spazi di servizio in disuso (ex Foro Boario e Macello Comunale), in parte caratterizzata da recenti interventi artigianali e commerciali (Superal e Officina – Concessionaria FIAT) che non riescono tuttavia ad assumere un ruolo di qualità urbana come la loro posizione rispetto alla città avrebbe richiesto.
Nel quadro delle scelte di PRG, con il costruendo nucleo di servizi della Questura e VV.FF. al di là del Diversivo stesso e con gli interventi di riorganizzazione urbana interni alla zona di espansione nord (art. 72) e con la nuova edilizia dell’Ambito di conclusione della forma urbana a nord (art. 73), l’area assume il carattere di collegamento tra due parti importanti della città: queste di nuovo impianto e la tradizionale, risistemata, del viale della Pace – Cimitero della Misericordia – Stazione (art.63). Verso questo lato della città l’area si arricchisce con il nuovo ponte della ferrovia (artt. 63 e 67) le cui sistemazioni – dal lato orientale verso il viale della Pace – si coordinano con il resto della forma urbana.
Il PRG nel fissare il nuovo disegno della città attraverso un’asse che collega da nord a sud il Diversivo Ombrone con il viale della Pace e l’Aurelia conferisce pertanto a quest’area un ruolo chiave nella sistemazione della forma urbana orientale a ridosso della linea ferroviaria; in modo da caratterizzare con funzioni terziarie, abitative e commerciali tutte le aree adiacenti al nuovo asse. Quanto previsto si costituisce come motivo di risanamento delle parti oggi degradate o con funzioni mal poste, e non rappresenta pertanto una soluzione di continuità tra le altre del Contesto (art. 65) ma un vero e proprio primo atto delle trasformazioni previste sul tessuto del contesto stesso.
Più in particolare, i caratteri dell’area oggi sono individuati: l) a nord da una serie di non eccezionali edifici di servizio non più in esercizio, come quelli del Foro Boario e del Macello Comunale, di cui tuttavia si conserva nella sistemazione il bel rapporto tra parti edificate e spazi aperti; 2) al centro, dal vuoto urbano del campo Monterosa, che una volta rappresentava certo una soluzione di relativa qualità nella periferia artigianale – abitativa, se non altro come servizio pubblico, ma che oggi è del tutto anacronistico situato com’è nel bel mezzo della città che gli si e sviluppata intorno; 3) a sud, dall’edificio commerciale della Superal e da quelli della officina e concessionaria FIAT, piuttosto inadeguati e senza alcun carattere, né architettonico né urbanistico.
B) CARATTERI NORMATIVI GENERALI DELLE SCELTE D’USO E DI PROGETTO
Sono dettati dagli obiettivi di riqualificazione urbana illustrati nel punto A) precedente.
Prendendo atto delle altre previsioni di PRG prima descritte, si tratta di costituire una nuova parte di città con precisi caratteri urbani affidati al rapporto tra la strada centrale – il viale alberato – ossatura dell’impianto e gli ampi spazi aperti – piazze e giardini – definiti dalle pareti delle edificazioni.
Ai fini del posizionamento del viale alberato, asse di tutta la sistemazione, si prescrive che la sua direzione è dettata da un angolo di 34° (trentaquattro gradi) rispetto al lato lungo dell’edificio esistente dell’ex Foro Boario, che si recupera (vedi disegni 1:1000).
L’organizzazione planimetrica dell’insieme è affidata a una modulazione di mt. 5,00 x mt. 5,00 (riportata sulle tavole 1:500 e non necessariamente legata a soluzioni strutturali) estesa a tutte le superfici da sistemare con la funzione di guida normativa alle progettazioni esecutive, e ciò allo scopo di stabilire i necessari allineamenti senza vincolare la profondità dei corpi di fabbrica lineari ma piuttosto guidandone movimenti e posizioni rispetto ai diversi spazi interni e alla viabilità.
I movimenti dei corpi di fabbrica nella loro più generale sistemazione, sono pertanto guidati – all’interno della modulazione prima descritta – dalla esigenza di definire i giardini e le piazze come spazi architettonici precisi e dalla funzione delle loro facciate come pareti verso la strada centrale (il viale alberato) e le altre strade di margine; ciò ha determinato una linearità dei corpi di fabbrica stessi, con angoli a 90° tra loro che definiscono gli spazi verdi e le piazze come semicorti aperte, generalmente verso la strada, e attraversamenti da passaggi porticati.
L’uso frequente di porticati, puntualmente prescritti lungo le facciate verso strade o verso l’interno crea una ulteriore unificazione d’insieme.
La parte centrale della sistemazione, compresa in parte nelle aree dell’ex Macello Comunale e dell’ex Foro Boario, è caratterizzata dalla formazione di due grandi spazi aperti, compresi all’interno di un edificio continuo a U e divisi da una volumetria a una elevazione; il primo di questi spazi, verso il nuovo viale alberato, è una vera e propria piazza con all’interno un piccolo chiosco, un corpo con funzioni commerciali a una elevazione in aderenza ai corpi di fabbrica principali ed è definita verso il viale alberato da un passaggio coperto; il secondo, più interno, è un vero e proprio giardino condominiale, attraversato da viali pubblici.
Nella U, gli edifici che definiscono questo giardino condominiale hanno destinazioni residenziali e sono di quattro elevazioni; gli edifici affacciati sulla piazza sono destinati a funzioni terziarie e hanno tre elevazioni, la cui prima è parzialmente porticata con negozi.
Le aree corrispondenti all’ex campo sportivo Monte Rosa sono attraversate dal nuovo viale alberato; dalle due parti del viale stesso, due edifici con funzioni residenziali di quattro elevazioni, articolati linearmente, definiscono spazi a giardino condominiale.
A nord e a sud dell’ambito di intervento, le sistemazioni connesse alle funzioni della Camera di Commercio e quelle residenziali e commerciali verso il viale della Pace sono così caratterizzate.
Le funzioni della Camera di Commercio sono organizzate entro tre corpi di fabbrica a tre elevazioni (di cui uno su portico continuo aperto) per gli uffici p.d. che sono disposti attorno a una piastra a una elevazione destinata agli uffici di contatto con il pubblico, a una sala convegni, a salette per seminari, alla biblioteca; la copertura di questa piastra è risolta come tetto – giardino con attrezzature varie tra cui una sorta di anfiteatro all’aperto; il piano seminterrato di questo corpo di fabbrica, infine, è utilizzato per gli archivi e altri servizi dell’esercizio camerale.
Tutto il complesso è servito da ampi parcheggi in superficie e sotterranei. Questa sistemazione delle superfici a nord dell’area di intervento comprende anche la costruzione di un edificio commerciale a L, a una elevazione, con portico antistante, che definisce una piccola piazza verso il Diversivo Ombrone.
Dalla parte opposta del nuovo viale alberato, la sistemazione prevede il mantenimento di uno degli edifici del preesistente Foro Boario organizzando l’area residua a verde e a parcheggio con l’inserimento di un edificio lineare con funzioni residenziali, di tre elevazioni, a chiudere le visuali verso le mediocri costruzioni esistenti; creando, cosi, uno spazio verde a diretto contatto con le nuove edificazioni, attraversato da un percorso pedonale che dall’edificio dell’ex Foro Boario, recuperato, conduce all’interno della piazza racchiusa tra i corpi-uffici della costruzione a U prima descritta.
Per le sistemazioni residenziali e commerciali a sud il programma si basa per il lato a est, sull’edificio Superal, esistente, il cui volume viene mantenuto e ampliato con una costruzione in aderenza della stessa altezza dell’attuale, che verso il viale diventa di una elevazione; sulla stessa area si aggiunge un edificio con funzioni residenziali, con portico e negozi. I parcheggi sono previsti in superficie, ma è possibile aggiungere – se occorre – un ulteriore area di parcheggio al di sotto dell’ampliamento previsto.
Dall’altra parte del nuovo viale alberato in un’area compresa tra il viale stesso, la via Aurelia e la via Monte Cengio è previsto un corpo di fabbrica a L, con destinazione residenziale. A filo delle vie Aurelia e Monte Cengio l’edificio è di tre elevazioni con portico e negozi; sull’area lasciata libera dalla L è previsto un volume con funzioni commerciali, a una elevazione, a filo con il nuovo viale alberato.
Ciò in modo da definire il viale stesso, dalle due parti, con volumi commerciali della stessa altezza sottolineati dalle due file di alberi sui marciapiedi in continuità con quelle che bordano tutto il viale.
Per quanto riguarda, infine la viabilità e i parcheggi l’organizzazione dell’intera area di intervento è affidata al nuovo viale alberato che la attraversa tutta da nord a sud, congiungendo il Diversivo Ombrone con il viale della Pace e il previsto sovrappasso ferroviario. Questo viale, che raccoglie le strade esistenti – viale Europa, via Monte Rosa, via Monte Cengio – è concepito sino all’altezza di quest’ultima a quattro corsie (due di servizio alle costruzioni previste, due centrali di marcia), con filari alberati a dividere le corsie stesse – secondo quanto indicato nei disegni 1:1000, 1:500, 1:200 -; dotato di una pista ciclabile sul lato orientale.
All’incrocio con la via Monte Cengio le due corsie laterali non sono previste, ma continuano i filari alberati e la pista ciclabile, compresi entro le due pareti a una elevazione delle volumetrie commerciali prima descritte.
C) CARATTERI NORMATIVI DELLE SCELTE ARCHITETTONICHE DI PROGETTO
L’unità dell’insieme dell’intervento, nello spirito complessivo che informa la Variante di PRG e nello spirito delle scelte normative espresse al precedente art. 65 per il Contesto dell’area artigianale, è assicurata: l) dalla massima compattezza delle volumetrie; 2) dalla semplicità geometrica dei movimenti dei corpi di fabbrica; 3) dalla omogeneità delle altezze; 4) dall’uso di materiali tradizionali (intonaco, mattone, pietra, calcestruzzo) nelle finiture dei fronti; 5) dalla prevalenza sugli stessi dei pieni sui vuoti; 6) dalla mancanza di balconi e sporti e dalla eventuale presenza di logge; 7) dall’uso di portici, ove prescritto; 8) dalla finitura degli spazi pedonali pubblici che devono essere costruiti con materiali lapidei composti a disegno, con fontane, con ornamenti e arredi di pregio, evitando l’uso di materiali artificiali mimetici (betonella e simili); 9) dall’organizzazione dei verdi, ove ai filari e ai gruppi di alberi si devono contrapporre spazi a prato con eventuali cespugli; 10) dall’uso di recinzioni eventuali della massima semplicità, aperte e senza muretto alla base; 11) dall’impiego di lampioni non di alto fusto, ma proporzionati all’altezza d’uomo e degli edifici; 12) dal rispetto assoluto degli allineamenti indicati nei disegni di PRG e quindi della reciproca posizione dei corpi di fabbrica.
Affidare il carattere architettonico delle edificazioni agli allineamenti e non ai fili fissi significa, nel lasciare una certa libertà di scelta del sedime di giacitura, garantire la corrispondenza geometrica delle facciate alle linee prescritte e assicurare che il rapporto degli edifici tra loro e con le strade, le piazze e i giardini rimanga lo stesso di quello indicato nei disegni 1:1000 e 1:500; assorbendo così quelle eventuali modifiche di perimetro, di lunghezza e di larghezza che si rendessero necessarie per motivi esecutivi nel disegno complessivo d’insieme.
Più in particolare ciò significa ancora considerare, nei progetti esecutivi, la scelta modulare di mt. 5,00 x mt. 5,00 come matrice di base indicativa dei sedimi e come strumento di controllo e verifica di eventuali movimenti dei fronti – ovviamente in conformità dei disegni di PRG – e delle loro posizioni rispetto agli allineamenti prescritti intesi nel senso più indietro indicato.
Le coperture, in genere, devono essere considerate come una vera e propria facciata orizzontale ed essere quindi in ogni caso architettonicamente definite soprattutto nel caso di coperture dominate da altri corpi di fabbrica e da questi visibili.
Per quanto riguarda le coperture degli edifici con funzioni terziarie (Area di intervento C) esse sono piane e senza aggettivazioni, anche se di natura tecnica, che non siano organizzate architettonicamente (con l’uso di pensiline e coloriture armonicamente omogenee all’insieme dei volumi sottostanti) e devono essere opportunamente pavimentate anche se non praticabili.
Solo la copertura del corpo a piastra dell’Area di intervento C (Camera di Commercio) è arricchita da motivi funzionali all’uso collettivo e quindi architettonicamente determinati – come si legge indicativamente dai disegni in scala 1:500 -.
Le coperture dei locali commerciali delle Aree di intervento G e H possono essere adoperate per mostre temporanee di prodotti, all’aperto: le loro pavimentazioni, visibili dagli edifici più alti che le delimitano, devono comunque essere finite con materiali di pregio e non con semplice manto, o piastrelle, d’asfalto (anche se non praticabili).
Le coperture degli edifici con funzioni abitative sono architettonicamente definite da volumi precisi che inglobano i locali di servizio tecnico e che contengono eventuali cantine, dei quali si dà indicazione nelle tavole delle tipologie 1:200 e non costituiscono cubatura ai fini del conteggio volumetrico in quanto la loro altezza libera non può superare i mt. 2,10; la continuità delle facciate deve essere interrotta alla quota dell’ultima elevazione consentita con la creazione di logge quasi continue – come indicato peraltro nei disegni 1:200 -.
Si prescrive, infine, l’uso di antenne televisive condominiali per ogni edificio.

D) MODALITA’ ATTUATIVE E DATI DI PROGETTO
L’area complessiva di intervento è suddivisa ai fini attuativi in nove Aree di intervento (da A a K), vedi i disegni 1:1000.
Ogni Area di intervento comprende previsioni organicamente complete che possono essere realizzate anche indipendentemente da quelle delle Aree di intervento contigue; il rispetto della distanza tra fabbricati, tra fabbricati e strade, tra pareti finestrate così come definito dal D.M 2/04/1968 n. 1444, art. 9, non sussiste in quanto ogni Area di intervento si costituisce come attuativa, con previsioni planovolumetriche.
I progetti esecutivi delle diverse edificazioni e delle sistemazioni connesse (convenzionati sulla base delle presenti norme) costituiscono quindi attuazione diretta nelle rispettive Aree di intervento, con la necessaria interdipendenza e con le connessioni eventuali con altre Aree di intervento anche a seguito di apposite convenzioni.
L’attuazione delle sistemazioni previste nell’intera area di intervento non prevede in linea di principio l’uso del comparto edificatorio ma, al contrario, affida ad Aree di intervento, definite, la realizzazione di progetti esecutivi convenzionati di volta in volta tra proprietari e Amministrazione comunale, nelle quali convenzioni vanno stabilite le quantità edificatore (sulla base delle presenti norme) e gli oneri relativi.
Per le Aree di intervento nelle quali non sono previste costruzioni o che non sono di pertinenza di costruzioni previste, come le Aree di intervento A e K, la realizzazione delle previsioni si attua autonomamente o in una con la realizzazione delle Aree di intervento adiacenti, a seconda delle scelte dell’Amministrazione comunale.
Gli oneri per la realizzazione del viale Europa risistemato e del nuovo viale alberato sono suddivisi tra i frontisti secondo convenzioni tra essi e l’Amministrazione Comunale.
Il progetto esecutivo della viabilità, dei parcheggi pubblici e delle sistemazioni pubbliche (Aree di intervento A e K, viale alberato) è di iniziativa comunale (diretta o tramite concessione) e può essere attuato anche per stralci funzionali.
Eventuali modifiche alla posizione dei corpi di fabbrica o al tracciato della viabilità che non incidano sul carattere generale e sulle norme specifiche particolari e puntuali del presente articolo, non costituiscono Variante di PRG.
Eventuali modifiche alla volumetria complessiva prescritta per ogni Area di intervento costituiscono, al contrario, varianti di PRG.
Le aree di intervento e le destinazioni d’uso sono le seguenti.
l) Area di intervento A, relativa alla risistemazione del viale Europa, del parcheggio verso il Diversivo Ombrone Fanno parte della sistemazione, oltre alle sedi viarie e al parcheggio, il posizionamento delle alberature e la realizzazione dell’accesso viario alle costruzioni attualmente in adiacenza diretta con il viale Europa.
Area complessiva = mq. 6700 circa; parcheggio = mq. 1200; aree verdi alberate = mq. 1200 circa.
2) Area di intervento B, relativa alla realizzazione dell’edificio commerciale a una elevazione con portico antistante e retrostante – già descritto – e della piazzetta con parcheggio.
Area complessiva = mq. 2380 circa; piazzetta e parcheggio (120 mq.) = mq. 520 circa; verde di pertinenza = mq. 1200 circa.
Cubatura = mc. 2800.
3) Area di intervento C, relativa alla realizzazione degli edifici per gli uffici della Camera di Commercio di Grosseto, e attività connesse alla sistemazione dell’intera area, già descritti.
Area complessiva (compresa parte del viale alberato) = mq. 11600 circa; area del parcheggio di servizio, in superficie = mq. 1900; area del parcheggio di servizio, sotterranea = mq. 4600 (pari a circa 150 auto); aree verdi di pertinenza, accessi e piazza pedonale = mq. 5600 circa.
Cubatura complessiva, suddivisa nei corpi di fabbrica come dai disegni 1:1000 = mc . 25000.
4) Area di intervento D, relativa alla realizzazione del recupero dell’edificio dell’ex Foro Boario, della sistemazione delle aree adiacenti, del parcheggio, dell’edificio lineare per abitazioni a tre elevazioni, già descritti.
Area complessiva (compresa parte del viale alberato) = mq. 8200 circa; area di parcheggio in superficie = mq. 1200; aree verdi pubbliche = mq. 3600 circa; area verde di pertinenza dell’edificio per abitazioni = mq. 850 circa; area di parcheggio, sotterraneo, dell’edificio per abitazioni = mq. 2000 (pari a circa 60 auto).
Cubatura di recupero = mc. 5000 circa; cubatura dell’edificio per abitazioni = mc. 7500.
5) Area di intervento E, relativa all’edificio a U, già descritto, – parte con destinazione a uffici (tre elevazioni), con funzioni commerciali al piano terreno, parte con destinazione per abitazioni (quattro elevazioni) -, che comprende al suo interno una piazza pedonale e un giardino condominiale.
Area complessiva (compresa la larghezza del viale alberato sino alla recinzione degli edifici artigianali esistenti, da rifare con un muro in calcestruzzo di altezza mt. 2,50) = 26000 mq. circa; area della piazza pedonale = mq. 4000 circa; area del giardino condominiale = mq. 3600 circa; aree verdi alberate lungo i bordi = mq. 4900 circa; area del parcheggio sotterraneo relativo agli uffici = mq. 8500 (pari a circa 230 auto) di cui mq. 2000 da destinare a uso pubblico; area di parcheggio sotterraneo relativo alle abitazioni = mq. 7000 (pari a circa 200 macchine) di cui mq. 1500 da destinare a uso pubblico.
Cubatura del corpo a un piano, commerciale = mc. 2400; cubatura delle due ali per uffici = mc. 23800 (9700+14100); cubatura del corpo di divisione tra la piazza e il verde condominiale = mc. 1500; cubatura degli edifici residenziali = mc. 26000.
6) Area di intervento F1, relativa all’edificio per abitazioni, già descritto, (a est rispetto al viale alberato) e alle sistemazioni connesse.
Area complessiva (compresa parte del viale alberato) = mq. 6150 circa; area del giardino condominiale = mq. 1100 circa; area di verde pubblico mq. 350; area del parcheggio sotterraneo di pertinenza = mq. 3000 (pari a circa 100 posti auto).
Cubatura = mc . 17850 .
7) Area di intervento F2, relativa all’edificio per abitazioni, già descritto (a ovest rispetto al viale alberato) e alle sistemazioni connesse, compresa la nuova strada da via Col di Lana al viale alberato stesso.
Area complessiva di intervento (compresa parte del viale alberato) = mq. 5800 circa; area del giardino condominiale = mq. 1100 circa; area di verde pubblico = mq. 400 circa; area del parcheggio sotterraneo di pertinenza = mq. 2700 (pari a circa 90 posti auto).
Cubatura = mc. 14000.
8) Area di intervento G, relativa agli ampliamenti della Superal per funzioni commerciali espositive, all’edificio per abitazioni di tre elevazioni, con negozi al piano terreno e alle sistemazioni delle aree connesse e di pertinenza, già descritti.
Area complessiva di intervento (compresa parte del viale alberato) = 11800 mq. circa; area di parcheggio in superficie = mq. 1700 (300 + 600 + 800); eventuale parcheggio sotterraneo = mq. 2000 (pari a circa 60 posti auto); aree verdi piantumate = mq. 1500 circa.
Cubatura degli ampliamenti commerciali e espositivi a una e due elevazioni (con superficie di vendita di mq. 2700) = mc. 14000; cubatura dell’edificio per abitazioni, con negozi al piano terreno = mc. 4650.
9) Area di intervento H, relativa alle costruzioni di un edificio residenziale di tre elevazioni a L, lungo le vie Monte Rosa e Aurelia, con negozi al piano terreno, di una piastra commerciale a una elevazione, posta in fregio al verde alberato, e alle sistemazioni delle aree connesse e pertinenti, già descritti.
Area complessiva di intervento (compresa parte del viale alberato) = mq. 6600, circa; area di parcheggio sotterraneo = mq. 4000 (pari a circa 130 posti auto); aree verdi piantumate = mq. 700 circa.
Cubatura dell’edificio per abitazioni, con negozi al piano terreno = mc. 13250; cubatura della piastra commerciale = mc. 8000 (con superficie di vendita di mq. 2000).
10) Area di intervento K, relativa alla sistemazione verso il viale della Pace, del sovrappasso ferroviario e largo Aurelia, già descritta.
Area complessiva = mq. 11.700 circa; superfici alberate e sistemate a verde = mq. 4700 circa.
Questi sono i dati riassuntivi relativi a tutta l’area.
Area complessiva di intervento, da A a K = mq. 97000 circa.
Cubatura complessiva = mc. 165750.
Parcheggi in superficie, di servizio pubblico = mq. 2820.
Parcheggi in superficie, di pertinenza = mq. 3300.
Parcheggi sotterranei: di pertinenza = mq 28300; pubblici mq 3500.
Aree verdi e piazze pubbliche = mq. 21750 circa.
Aree verdi e piazze, di pertinenza = mq. 13450 circa.
Area della rete stradale principale – mq. 24000 circa.
Questi dati danno positiva risposta a quanto richiesto dal DM 1444/ 68.

E) CONSIDERAZIONI, INDICAZIONI E PRESCRIZIONI ATTUATIVE
Per quanto riguarda le possibilità attuative, nello spirito di quanto prescritto e indicato al punto D) del presente articolo e in aderenza a quanto sottolineato e prescritto ai punti A), B), C) dello stesso, le Aree di intervento A, C, D, E, Fl, F2 sono da attuarsi in unico tempo, anche se per stralci successivi; le Aree di intervento C, D, E, F1 e F2 sono comunque autonome anche se sottoposte a medesima convenzione che ne stabilisce le qualità omogenee alla presente norma e ne determina i rispettivi oneri.
L’Area di intervento B può far parte di questa più complessiva convenzione (relativa alle Aree C, D, E, F1, F2), oppure può attuarsi mediante semplice progetto esecutivo, al cui atto si stabiliscono modalità e oneri nel rispetto di quanto prescritto e indicato nel presente articolo.
Le Aree di intervento G e H sono da attuarsi mediante progetto unitario convenzionato in modo da garantire la complessiva armonia dell’insieme architettonico dei corpi di fabbrica, anche se possono essere eseguite per stralci successivi. L’Area di intervento K si attua unitariamente con la costruzione del sovrappasso ferroviario, anche se il nuovo viale alberato non dovesse a quel momento essere stato ancora realizzato.

Art. 66
CONTESTO DI VIA NAZARIO SAURO – SAN GIUSEPPE

E’ il contesto più vecchio nella parte di Grosseto al di là della ferrovia, quello che prolungava dal centrale viale Matteotti la direzione di via Nazario Sauro verso Castiglione. La strada con la vecchia parrocchia di S. Giuseppe (il cui sagrato è stato ridotto alla solita spianata di asfalto che il PRG prescrive di ridisegnare con adeguate pavimentazioni in pietra) mantiene in parte nel carattere dell’edificazione la memoria di questo passato, con un primo tratto più urbano che trova poi, oltre il viale G. Giusti, verso la campagna, l’insediamento tipico delle direttrici extraurbane, a villini popolari con orti, delle Casette del Duce.
Sulla via N. Sauro, all’incrocio con la via Verga, su di un’area di 1200 mq., il PRG prevede la demolizione dell’attuale capannone e la sua sostituzione: sulla via N. Sauro, in continuità con l’edificio a confine con un corpo a tre elevazioni (stessa altezza dell’edificio confinante) di residenza e uffici con commercio al piano terreno; sulla via Verga con un edificio a una elevazione, commerciale. La restante area è sistemata a giardino. I due edifici, su un’area di mq. 1500, hanno complessivamente una volumetria di mc. 4200 (1).
Il PRG prescrive, attraverso il restauro delle Casette del Duce (compresi gli spazi esterni) il mantenimento dei loro caratteri architettonico – urbanistici, con divieto di sostituzione edilizia e di nuove costruzioni per l’interessante rapporto tra la strada e la edificazione. A tal fine è prescritto il riordino delle piccole costruzioni negli orti attraverso la sostituzione di tettoie e casotti (attualmente sparsi in maniera disordinata) con analoga cubatura organizzata in volumetrie basse (mt. 2,50) posizionate lungo il confine del lotto dalla parte opposta alle edificazioni. Il PRG prescrive ancora il mantenimento dei caratteri architettonici della edilizia relativi alla conservazione delle volumetrie, delle coperture, del rapporto in facciata tra pieni e vuoti; sono concesse ristrutturazioni interne che non alterino i caratteri descritti (2).
Sulla strada Castiglionese, il PRG prevede in continuità con le Casette del Duce la costruzione di quattro case per mc. 2000 complessivi (500 x 4) ad una elevazione, con le stesse caratteristiche delle adiacenti e la sistemazione degli spazi pertinenti a giardino; lasciando un giardino pubblico sulla testata, sulla prosecuzione di via della Preselle, di 400 mq. (3); secondo un piano di lottizzazione convenzionato. In questa area inoltre il PRG modifica il confine del 6° comparto della zona di espansione ovest conservando il fabbricato esistente su via Pian d’Alma e la sua pertinenza a via N. Sauro (3a) e prevedendo la sostituzione di due fabbricati previsti dal suddetto Piano, con un edificio a carattere residenziale di tre elevazioni per mc. 4000 su un’area di mq. 1800 (3b).
Il viale Giulio Cesare – G. Giusti, trasversale alla via Sauro, è spina dell’edificazione più recente, non più radiocentrica – in questo lato della ferrovia – ma sviluppata secondo linee parallele a questa.
Esso segna in certo modo, sottolineandola con il proprio aspetto precario, il margine tra ciò che è ancora città ed una vera periferia urbanizzata.
Tra l’altro il viale assume una certa importanza per essere l’elemento di continuità di tutta questa fascia urbana fino a tutta l’estensione di Barbanella, le cui differenze si sottolineano a partire da uno slargo sul viale stesso.
Sebbene si tratti comunque di differenze tra le quali è difficile – allo stato attuale – riscontrare relazioni significative.
La riorganizzazione formale e funzionale del grande viale (su cui molto ha influito la presenza della linea elettrica) può essere uno degli elementi di consolidamento di relazioni significative, qualora se ne ridefinisse la grande sezione stradale, i marciapiedi e il bordo verso l’esterno, per ora incolto, ma di notevole ampiezza per ospitarvi degli usi concreti e caratterizzati da un verde alto (nel rispetto delle distanze necessarie).
Opportunamente ridisegnato, in questo bordo si potrebbe costruire un percorso pedonale attrezzato ed una pista ciclabile (in ogni caso si dovrebbe evitare di farne una lunga serie di parcheggi, che oltretutto qui risultano inutili oltrechè incongrui rispetto ad un più preciso – necessario – assetto urbano).
Il Piano prevede la ridefinizione di questi viali con interventi di trasformazione per la creazione di piste ciclabili e percorsi pedonali, per quanto riguarda il viale Giulio Cesare ed il viale G. Giusti, utilizzando la fascia libera esterna, con una nuova sistemazione di arredo urbano complessivo nel verde esistente, conquistando il massimo spazio verso la quinta edilizia eliminando ogni volta possibile gli interrompimenti del percorso, così da configurarlo come una vera e propria passeggiata di relazione tra parti urbane diverse. La sistemazione del viale – dissimetrica – dovrà trovare riscontro sui due fronti (pavimentazione, illuminazione, ecc…) (4).
Interventi puntuali sono previsti lungo il viale Giusti – G. Cesare: modesti completamenti al contorno di via Gracchi per ridefinire la forma: con la prosecuzione di via Gracchi fino alla nuova strada parallela al tiro a segno e la realizzazione di un edificio abitativo su tre elevazioni di mc. 3000 su di un’area di mq. 800 di cui mq. 180 a strada e parcheggio pubblico (5b); con il completamento di un’area libera con un edificio di due elevazioni per mc. 1000 (5c) ed infine con la eliminazione di manufatti artigianali precari su viale G. Cesare e la loro sostituzione con un edificio di tre elevazioni per mc. 3000 su un’area di mq. 2500 di cui mq. 1000 da cedere per la costituzione di verde pubblico e di cui al punto 4 (5d); b) sistemazione dell’incrocio con la via N. Sauro costituendo in luogo dell’attuale slargo una vera e propria piazza urbana, con pavimentazioni in pietra, panchine, alberature, fontane (6).
Per la via N. Sauro, non si prevedono interventi di trasformazione a meno di quelli lungo le nuove edificazioni del comparto ovest, da attuarsi con aree alberate e parcheggi, e della sua conclusione con la definizione del sottopassaggio ciclabile di collegamento con il viale Matteotti oltre la ferrovia, così da costituire uno dei percorsi di penetrazione verso il Centro Storico (vedi art. 69 delle presenti Norme) (7).
Anche la piazza, che segna l’inizio della zona più propriamente di Barbanella, va ridefinita; essa è attualmente poco più di uno slargo nella strada, punto commerciale con dei portici squallidi, ma può diventare, in una ridefinizione complessiva dell’edificazione che tenga conto delle aree limitrofe circostanti, (vedi contesto di Barbanella art. 67 delle presenti Norme), l’importante cerniera tra i due contesti.
La ridefinizione dello slargo lungo il viale Giusti è da elaborarsi tenendo conto della soluzione di continuità costituita dallo slargo stesso rispetto al viale che prosegue verso Barbanella, eliminando l’ambiguità di piazza non risolta.
I criteri per la soluzione adottata sono quelli di rafforzare la continuità formale e d’uso del viale stesso proseguendo il disegno della fascia dei percorsi pedonali e ciclabili che caratterizzano il primo tratto del viale Giusti almeno fino all’altro nodo urbano importante del viale E. De Amicis, luogo del Centro Sociale di Barbanella, diramando il percorso ciclabile anche su via Leopardi – Pascoli, collegandosi così nel modo più efficace all’area residenziale di Barbanella e ricollegandosi attraverso il cavalcavia ferroviario a via della Pace (8).
Coerentemente con tale scelta, l’attuale slargo quindi viene riportato alle condizioni di un luogo vero e proprio dove stare, incontrarsi, rafforzare le attività commerciali esistenti (negozi negli edifici circostanti) o istituire piccole attività commerciali all’aperto, occupando l’area (fino al sedime dell’attuale filare di pini), con un parterre variamente definito nel disegno e nei livelli camminabili, attrezzato con vari arredi urbani secondo gli usi proposti.
Una pensilina leggera, posta in fregio all’edificio di fondo e che potrebbe richiamarsi sul fianco dell’edificio di via De Amicis, definisce il bordo edificato, attualmente privo di qualità architettonica, del piccolo spazio di piazza così riorganizzato.
La riorganizzazione di questo spazio deve essere attuata con un progetto unitario di iniziativa comunale secondo le linee su esposte e in una ipotesi più complessiva di riordino della piazza è da tenere presente il rapporto possibile da istituire con l’area attualmente occupata dai binari morti della ferrovia, dalla quale recuperare – caso unico nel contesto urbano in cui ci si trova – una relazione con i contesti al di là della ferrovia, con la bella prospettiva urbana del campanile della chiesa del Sacro Cuore, realizzando, anche così, una maggiore connessione tra le due parti della città (9).
Elemento riconosciuto e riconoscibile del contesto è il complesso del Consorzio Agrario, di un certo interesse architettonico emergente oltre la ferrovia, assume già ora il ruolo di un importante segnale urbano: segno simbolo, in prospettiva, qualora si potesse prevedere un recupero dell’intero complesso, ad un uso più adeguato e più proprio della città e del quartiere.
Il PRG tenendo conto di queste osservazioni prescrive al riguardo la formazione di un Piano di lottizzazione di iniziativa privata – secondo le linee di sedime indicate – con nuove destinazioni d’uso a carattere pubblico, terziario e residenziale (con non meno del 20% di attività terziarie) dell’intero complesso, imperniato sul recupero della torre per funzioni da definire con specifico progetto, che costituisce già oggi un riconoscibile segnale urbano e recuperando anche alcune volumetrie esistenti opportunamente ristrutturate, eliminando superfetazioni ed elementi incongrui, aggiungendo nuove volumetrie funzionali alle destinazioni previste per mc. 44000 complessivi; ridisegnando gli spazi aperti interposti e con l’inserimento degli opportuni parcheggi. Nell’intera area libera la percentuale di spazi pubblici (piazze, giardini) è del 50%; i parcheggi sono da ricavarsi nel sottosuolo per almeno mq. 10000 di cui 6000 mq. pubblici; le volumetrie per uso pubblico sono mc. 5400 riferiti a una sala polivalente, oltre la torre – silos. Questo intervento può attuarsi solo a condizione che le attuali attività oggi in essere nell’area vengano organicamente trasferite in altra area del territorio comunale e cioè a Casetta Grottanelli secondo le indicazioni delle Norme di cui al Piano vigente per il Territorio Aperto.
Tale condizione sarà oggetto e farà parte della complessiva convenzione, da stipularsi contestualmente alla formazione del progetto, tra Amministrazione Comunale e Consorzio Agrario, ferma restando la possibilità definita in conclusione del comma 3 dell’art. 58 delle presenti NTA (10).
Inoltre, per l’area compresa tra le vie N. Sauro, Statonia, Caletra e Giulio Cesare, il PRG prevede la ristrutturazione urbanistica di iniziativa pubblica, d’accordo con i privati interessati, per la formazione di un quartiere residenziale di villini bifamiliari di due elevazioni con giardino, realizzati sulla base di una normativa che ne stabilisce essenzialmente la disposizione complessiva ed il rapporto con lo spazio pubblico, lasciando liberi l’impianto planimetrico e distributivo: costruzioni a due piani allineate a filo strada, disposte ad intervalli regolari, sottolineate da ingressi binati, con muretti di recinzione in continuità a definire la strada carrabile e sentieri pedonali interposti tra i lotti retrostanti. Sono prescritte volumetrie lineari senza sporti o balconi e con eventuali logge, coperture in materiali tradizionali, intonaci e prevalenza dei pieni sui vuoti nei prospetti.
La situazione attuale e il suo rapporto con le case limitrofe fa propendere per una normativa non rigida che, definendo alcune regole costitutive di spazi urbani, restituisca un’immagine urbana analoga al tessuto fitto di case basse che si è attualmente prodotto (senza però una evidente qualità abitativa). Nei tipi insediativi, si dovrebbe evitare in sostanza la ripetizione del modello dei quartieri 167 estranei al contesto, composti di case alte svincolate dallo spazio circostante, essendo quest’area ai margini della campagna che in fondo è ancora ben interpretata dalle casette del regime (che rischiano di essere sommerse dal P.P. retrostante).
Il PRG circoscrive soltanto l’area interessata; per quanto riguarda il disegno complessivo dell’insieme il PRG indica una soluzione puntiforme per singole case isolate di due elevazioni, secondo lo schema segnato nelle planimetrie e a parità di volumetria (11).
Per l’isolato compreso tra le vie Sauro, Etruria e Prile, il PRG prescrive la formazione di un progetto di ristrutturazione urbanistica convenzionato, con case di due e tre elevazioni con destinazione residenziale – demolendo le preesistenti – per complessivi mc. 15500, su un’area di mq. 6100 circa complessivi, di cui mq. 5000 di spazi pubblici e parcheggi anche sotterranei (l2).
Per quanto riguarda l’assetto urbano delle lottizzazioni del comparto ovest – in atto al momento della stesura della presente Normativa – il PRG indica la sistemazione degli spazi verdi o liberi interposti tra gli edifici e della viabilità allo scopo di far assorbire per quanto possibile queste incongrue nuove espansioni al carattere del quartiere. Quanto segnato sulle planimetrie 1:2000 è indicativo del carattere di queste sistemazioni: pavimentazioni, alberature, sedili, percorsi, movimenti di terra; il tutto assicurato da progetti di interesse pubblico da realizzare anche con il concorso dei privati interessati alle espansioni stesse (13).
Lungo la via Sauro, all’incrocio con la ferrovia, il PRG prevede il recupero del volume del dormitorio FF.SS. (4000 mc. circa) senza aumento di volumetria, con la costruzione di un nuovo edificio di quattro elevazioni che ospiti al piano terreno funzioni di servizio ed ai piani superiori funzioni residenziali; la sistemazione dell’area pertinente deve prevedere la costituzione di un adeguato parcheggio di mq. 800, almeno e di un’area di verde pubblico di circa mq. 800 tra la via Sauro e la recinzione della ferrovia da progettare in continuità della prevista sistemazione del sottopasso di via Matteotti (14); vedere anche i nn. 17 e18 dell’art. 60 delle presenti Norme.
A completamento del bordo esterno del contesto, verso le aree a orto a ovest, il PRG prevede la costruzione di altre case puntiformi con destinazione residenziale di due elevazioni, per mc. 700 ognuna, entro una fascia di area dello spessore di mt. 40,00 appoggiata a via della Presella; l’attuazione avviene per concessioni secondo le linee di sedime indicate nella planimetria e deve prevedere la sistemazione a giardino delle aree pertinenti a ciascun fabbricato e la strada di accesso ai lotti bordata da alberature (15).

Art. 67
CONTESTO DI BARBANELLA

L’area di Barbanella, che si è delimitata a partire dallo slargo sul viale Giusti, risente di una condizione in negativo: all’elevato standard dei servizi e alle qualità dell’edilizia residenziale corrisponde un minimo di aggregazione spaziale del quartiere ed un minimo di sua riconoscibilità urbana, non generica, ma diretta alla scarsa capacità interpretativa degli spazi pubblici.
La continuità con il contesto di via Nazario Sauro, con il quale il contesto di Barbanella è in definitiva integrato, è costituita dal viale Giusti.
La ridefinizione del viale Giusti è così prevista come continuità del viale in tutto il suo sviluppo tra i due contesti urbani di via N. Sauro e Barbanella: se ne affida dunque la forma ed il nuovo uso proposto alla organizzazione (già descritta di via N. Sauro – S. Giuseppe art. 66 delle presenti Norme) della fascia di attrezzature e di verde, solcato dalle piste ciclabili e dai percorsi pedonali, che caratterizzerà tutto il viale con il disegno asimmetrico della nuova sezione. Si rimanda alla scheda relativa alle piste ciclabili per la loro caratterizzazione rispetto all’assetto complessivo dei luoghi, art. 69 delle presenti Norme.
Tale continuità di forma e d’uso sottolinea, in ogni caso, il recupero necessario a una nuova centralità del quartiere di Barbanella ed in particolare dello spazio urbano – da ridefinire – del suo Centro Sociale con i servizi connessi (vedi punto relativo), al quale questi percorsi conducono, attestandovisi.
Per il Centro Sociale di Barbanella elemento principale e irrisolto del contesto, rimane il problema della costituzione di un suo spazio centrale, che può partire da quanto esiste, cioè dall’attuale Centro Sociale, per recuperarlo ad una immagine di più precisa rappresentatività.
A tal fine il PRG prevede la ridefinizione del Centro Sociale di Barbanella e degli spazi urbani a esso collegati lungo il viale E. De Amicis con la trasformazione del viale stesso in un vero e proprio luogo centrale, più efficacemente collegato alla città dalla nuova rete di percorsi sul viale Giusti e rafforzato nella sua rappresentatività da una più adeguata forma architettonica ed urbana delle sue sistemazioni.
Tale obiettivo è affidato ad un ridisegno dello spazio pubblico che rafforzi il suo carattere di piazza in lunghezza, istituendo relazioni più precise tra i vari elementi che lo configurano:
a) Primo elemento è il Centro Sociale che va ridefinito nella sua volumetria complessiva quale più evidente segnale – per acquistare quella rappresentatività che non ha per ora – di ingresso alla piazza del Viale Giusti, determinandosi con un elemento architettonico in elevazione che si protenda prospetticamente sul viale stesso e proseguendo in un corpo lineare lungo il viale E. De Amicis. La cubatura è di mc. 8000, con due elevazioni.
b) Secondo elemento è la ridefinizione del fondale prospettico della piazza verso via Pirandello, disponendo un filare di alberi ad alto fusto, l’attuale essendo inadeguato, come prospetto del Centro Commerciale e organizzando nel contempo la continuità d’uso tra tutti i servizi della piazza attraverso l’estensione del parterre pedonale fino al Centro Commerciale stesso; la viabilità carrabile e di servizio è fermata ai due lati dell’edificio con un parcheggio.
c) Come elemento, infine, di particolare importanza a costituire il riferimento unitario di tutta la piazza – ridefinendone i contorni – e dei servizi che vi afferiscono, va stabilito un disegno di arredo urbano che comprenda, armonicamente alla disposizione del Centro Sociale, la ridefinizione del parterre e dei suoi possibili diversi livelli a creare sedili, fontane, aiuole, ecc. … che ne configurino il nuovo ruolo di piazza vera e propria.
L’Amministrazione Comunale nello stabilire, anche per stralci, l’attuazione delle parti di queste sistemazioni, dovrà garantirne precedentemente l’unitarietà attraverso un progetto architettonico urbanistico (1);
Ancora sempre all’interno del Contesto, il PRG prevede il completamento della lottizzazione Verde Maremma con edifici di due elevazioni disposti secondo le linee indicate nella planimetria 1:2000, per mc. 10000 complessivi.
Si tratta di tre edifici in linea a destinazione residenziale, collegati da portico, che delimitano una piccola piazza urbana, situati alle spalle del distributore su via Castiglionese, attuabili con un progetto unitario convenzionato che assicuri la realizzazione degli spazi pubblici; l’intervento insiste su un’area di mq. 8000 complessivi, di cui mq. 4100 per spazi pubblici, verde attrezzato e parcheggi (2).
Per il lungo lotto del cantiere dell’Amministrazione Provinciale sulla Castglionese, il PRG conferma le attuali funzioni da attuarsi secondo il progetto complessivo di riordino e utilizzazione già presentato per la attuazione (2b).
Alla fine delle edificazioni lungo via Padule, verso la campagna, il PRG prevede una nuova strada (3) che collega la via Padule con il proseguimento della via Cavalcanti, a due corsie con alberature interposte; al di là della via Cavalcanti, (proseguendo) la strada verso nord lambisce un sistema di orti (tra la via carrabile e l’insediamento del Verde Maremma) che il PRG mantiene secondo i criteri fissati all’art. 80/9.
Ad ovest di questa strada di PRG prevede un insediamento per mc. 30500 complessivi, di case a due elevazioni (che possono per esigenze architettoniche organiche diventare tre qualora il piano terreno sia destinato a portico aperto) su un’area di mq. 30000 totali, di cui mq. 20500 per spazi pubblici verde attrezzato e parcheggi. Sono edifici di uso residenziale racchiusi a corte, secondo le linee indicate, da realizzarsi tramite un Piano di lottizzazione convenzionato (4).
Tra la nuova strada e la via Uranio, tangenzialmente alla via Cavalcanti, il PRG prevede il completamento di alcune aree residue rimaste libere o mal utilizzate.
Si tratta di un’area con quattro nuovi edifici artigianali, con strada di servizio interposta, che prospettano su una piazza alberata; sono da realizzarsi mediante progetti secondo i sedimi prescritti, con altezza massima di mt. 7.50, cubatura di mc. 9000 totali su un’area complessiva di mq.6500 che comprende mq. 2250 per piazze, spazi pubblici, verde attrezzato e strade; i parcheggi sono ricavati all’interno dei lotti di pertinenza (5), da realizzarsi tramite un Piano di lottizzazione convenzionato. Possono svolgersi in quest’area anche quelle attività commerciali connesse e derivanti dalle attività artigianali stesse a esclusione delle categorie merceologiche contingentate.
Si tratta, ancora, di un’area con quattro case di due elevazioni, collegate a due a due da portici, per mc. 2800 totali, da realizzarsi per concessione diretta su una superficie di mq. 4000 secondo i sedimi indicati (6).
Si tratta, infine, di un’area ad elle in angolo tra la via Cavalcanti e la nuova strada di PRG, con quattro case a uso residenziale di due elevazioni e cinque case in linea di tre elevazioni; sono disposte secondo le linee di sedime indicate, con portici di collegamento e definiscono una piazza con verde attrezzato in corrispondenza di quella in fregio ai lotti artigianali. La superficie è di mq. 7500 totali, di cui mq. 5700 di verdi pubblici attrezzati e parcheggi, la cubatura totale è di mc. 14000; questo intervento si attua mediante un piano di lottizzazione unitario convenzionato che assicura la realizzazione delle aree di verde attrezzato, per gli spazi pubblici ed i parcheggi; si può eseguire anche per stralci funzionali (7).
Queste situazioni particolari si inseriscono però in un ragionamento complessivo da condurre sul recupero degli spazi liberi del quartiere, in questo contesto decisamente abbondanti e caratterizzati dall’essere generalmente indivisi; tutta la fascia residenziale tra il viale Giusti e la ferrovia è costituita da case in pineta. Dare un senso a questi spazi può avere anche qui – con le necessarie specificazioni caso per caso – il significato di stabilire una nuova trama di relazioni: percorsi pedonali, piste ciclabili, orti, giardini, come anche piccoli servizi, che, in una sistemazione complessiva di arredo urbano, potrebbero esserne elementi efficaci. Il PRG prevede allo scopo un progetto a cura dell’Amministrazione comunale, con specifica attenzione all’area verde pubblica di mq. 7500 lungo la via Castiglionese in corrispondenza della via Uranio, che dovrà anche prevedere la formazione dell’apposito svincolo stradale che può accogliere al suo interno un edificio destinato a residenza per anziani di mc. 7000, su due elevazioni e secondo le linee indicate in planimetria 1:2000 (10), e che preveda per l’area verde e di parcheggio tra la via Cavalcanti e via Uranio di circa mq. 10000 e per quella tra via Argento e via Platino di mq. 3500 circa il mantenimento del loro assetto attuale, incrementando la quantità di essenze arboree e collegandole da una pista ciclabile lungo la via Uranio (10 bis).
A completamento delle costruzioni sulla via Presella, n. 14 del contesto di via Nazario Sauro, il PRG prevede lungo la via Castiglionese tre costruzioni puntiformi, ognuna di mc. 700 entro una fascia profonda mt. 45. Si attuano per concessione diretta secondo le linee di sedime indicate nella planimetria 1:2000, prevedendo la sistemazione a giardino delle aree pertinenti e realizzando la strada di accesso ai lotti bordata di alberature verso via del Padule (11). Nel caso di nuove costruzioni per completamenti e/o sostituzioni, – secondo i casi previsti dalla Norma generale, art. 58, ai commi 9, 10, 11 – il PRG prescrive la massima cura nella definizione delle aree libere pertinenti da sistemare a giardino allo scopo di recuperare un rapporto architettonico con la forma urbana che oggi manca quasi del tutto nel contesto.
Al confine nord del Contesto, verso la campagna aperta, il PRG definisce un’area di intervento di mq.32.000 circa complessivi, di cui circa mq.23.800 definiscono un’area artigianale esistente all’interno della quale possono svolgersi anche quelle attività commerciali connesse e derivanti dalle attività artigianali stesse a esclusione delle categorie merceologiche contingentate (12a). In continuità, l’area di intervento (12b) si attua mediante progetto convenzionato secondo il sedime indicato nelle planimetrie 1 :2000 di un edificio per funzioni residenziali di mc.4.500 con due elevazioni, su un’area di circa mq.9000, di cui mq.7000 di spazi pubblici (verdi, strade e parcheggi).
Infine il PRG prevede su un’area di circa mq. 25000 situata in adiacenza alla nuova strada di Piano che collega la via Castiglionese con la via Cavalcanti, un’area sportiva attrezzata di servizio al quartiere con servizi per mc. 1500 complessivi (13); ad integrazione di questa nuova previsione il PRG prevede la possibilità, nell’area sportiva esistente fra le vie Mercurio, Cavalcanti e Uranio di una costruzione ad uso pubblico coperta tramite un progetto di iniziativa pubblica che risistemi l’intera area (13a).

Art. 68
CONTESTO DELLO STADIO

Prende il nome dall’episodio urbano più significativo tra i pochi che caratterizzano la parte di città al di là della ferrovia. Questa ne costituisce qui in modo particolare il limite verso il quale si spingono tutte le direzioni: dall’altra parte il Centro Storico é infatti vicinissimo.
E’ una delle zone meno strutturate di Grosseto ma più che altro per una certa rarefazione dell’insediamento, soprattutto nelle sue aree di margine, dove le strade si fanno più larghe, gli spazi più aperti; questa zona possiede infatti un certo ordine – determinato dalla costanza della tipologia edilizia entro lotti piuttosto uniformi (prevalentemente palazzine circondate da ambiti liberi) – e qualità di polo attrattivo per la presenza, già oggi, di impianti sportivi a livello non solo urbano ma regionale (e quindi i più rappresentativi della città) e di vaste aree verdi, attualmente indefinite, la cui sistemazione complessiva é prevista dal PRG con l’obiettivo di fare di questa parte di città il Parco Urbano della Grosseto futura (tra l’altro vi gravitano intorno molti dei nuovi quartieri, come Gorarella).
Via Telamonio è la strada più vecchia e consolidata: questa strada é l’asse di unione tra la zona dello stadio e l’area del Consorzio Agrario (via Nazario Sauro). Il punto di convergenza del sottopasso é un’importante luogo da ridefinire.
Il PRG prevede la possibilità dell’allargamento della sezione del ponte per rendere più funzionale e gradevole il sottopasso (1).
Caratteristiche della via Telamonio sono l’ampiezza, l’alberatura (un filare di alti pini), la presenza del commercio. Nel punto di convergenza del sottopasso proprio a fianco della torre del Consorzio Agrario, la cosiddetta casa Parioli (edificio a più piani della fine degli anni 50) è l’elemento di maggiore disturbo nel viale in cui l’edilizia che ne definisce i bordi, sebbene molto varia per stile e periodo di costruzione, mantiene certi caratteri comuni di dimensioni, altezze e allineamenti da cui derivano le proporzioni tipiche di una strada. In caso di sostituzioni si dovranno mantenere questi caratteri nel senso che il PRG considera la cosiddetta casa Parioli una eccezione negativa.
Il PRG prescrive pertanto il mantenimento su via Telamonio del carattere attuale della strada determinato dagli allineamenti dell’edilizia, dai suoi caratteri ricorrenti per volumetrie, dal filare di pini. Nel caso di sostituzioni o rifacimenti vale quanto disposto al comma 5 della Norma Generale (art. 58 delle presenti Norme) in riferimento ai caratteri della strada. Il PRG, inoltre, prevede un sistema di piste ciclabili che si estende alla via Giotto sin dentro il quartiere di Gorarella (Centro Commerciale), da qui sulla via Einaudi e la via Meda, verso il sottopasso ferroviario, sempre sulla via Einaudi sino al viale della Repubblica, da qui verso via Giotto e verso via delle Collacchie e ancora sino a via A. del Sarto e alle sistemazioni delle aree adiacenti al Casalone; infine, dal sottopasso ferroviario di piazza Aurelia al Parco Urbano (2).
All’angolo con viale Giotto si trova un’area vuota indefinita probabilmente data la presenza della linea dell’alta tensione; la ridefinizione possibile di quest’area deve del resto far parte integrante della ridefinizione dell’intero viale nel quadro del Parco Urbano cui si è già accennato e che si specifica più avanti. Via Telamonio, dal suo canto, termina a tutti gli effetti, cioè cambia decisamente la sua configurazione e la sua funzione, con la biforcazione delle due direzioni, verso l’ospedale (viale Cimabue) e verso l’aeroporto (via Orcagna).
Il grande isolato definito da viale Telamonio, viale Giotto, viale Cimabue e viale della Repubblica, connesso attraverso piazza Donatello all’area dello stadio, forma un grande quadrilatero che, a meno di una fascia di residenze al bordo estremo di viale Cimabue (che risulta isolata e mal inserita) è caratterizzato da sparse attrezzature collettive, quale una scuola e degli impianti sportivi del Circolo bocciofilo e tennistico Grossetano, da risistemare secondo le linee indicative della planimetria 1:2000 (3) adiacenti ad una vasta area verde di 30000 mq. attualmente indefinita, con una costruzione per servizi di una elevazione per 1000 mc.
La condizione di tale isolato ne suggerisce una ridefinizione unitaria in grado di riassorbire le diverse preesistenze al proprio interno, comprendendole come episodi dentro ad un grande parco da disegnare interpretandone la connessione urbana nella sequenza assiale della piazza Donatello, del campo e dello Stadio comunale.
Attualmente nell’area libera sono stati casualmente piantati dei pioppi. Nella piazza Donatello è comunque necessario togliere il carattere di piazza – parcheggio determinata dalla aiuola di asfalto sotto gli alti pini che il PRG sistema in relazione con le previsioni per l’ambito sud, con la riprogettazione della rete stradale (4).
Nell’area di piazza Donatello vi é la necessità di definire con una quinta costruita lo spazio per delimitare il campo visivo della piazza stessa verso le case che cingono l’area su via Cimabue, via Tiepolo e la prosecuzione di questa fino a via Giotto, si tratta infatti di una brutta quinta di retri e muri di cinta. Il PRG prevede in quest’area, secondo i sedimi segnati nelle planimetrie 1:2000, l’inserimento di due interventi edilizi di uso abitativo. Il primo costituito da due zone a contorno e completamento dell’edificato; rispettivamente di mc. 6200 su un’area di mq. 3560 (6a) e di mc. 7600 su un’area di mq. 3800 (6b). Il secondo, lungo la nuova strada di PRG a definire uno spazio interno verde di uso pubblico, di 1 – 2 elevazioni di mc. 6100 su un’area di mq. 15000 di cui 12500 per spazi e aree di uso pubblico e parcheggio (5).
I due interventi si attuano per concessioni dirette; anche per stralci, il primo; con progetto unitario o PdL convenzionato, il secondo. Il carattere architettonico di tutti gli interventi dovrà corrispondere a semplicità di volumi ed uniformità dei fili di copertura.
In queste aree si può ulteriormente verificare la possibilità di percorsi tra gli edifici attraverso gli isolati stessi; un esempio di passaggio pedonale nell’edilizia residenziale, realizzato spontaneamente, è nell’isolato tra via Michelangelo e lo Stadio (7).
Più avanti, verso sud, si trova il quartiere della Gorarella. Qui, un intervento progettuale comunale potrà, in accordo con gli interessati, definire un piano per la messa in opera di adeguati box per le auto a servizio degli abitanti del quartiere; naturalmente si tratta di un intervento da attuare a spese dei privati interessati i quali possono anche farsi promotori di un progetto complessivo da convenzionare con l’Amministrazione Comunale (8) per quanto attiene agli spazi da occupare con le autorimesse e ai caratteri architettonici dei box.
Della fattoria Gorarella, in corso di ristrutturazione, l’insediamento con destinazione residenziale viene completato mediante un intervento unitario che comprende l’edificio esistente, la cui volumetria potrà essere ristrutturata mediante demolizione e ricostruzione, e con i nuovi edifici di mc. 7600 ad una e due elevazioni secondo le linee di sedime segnate. L’intervento si colloca in un’area di mq. 12500 di cui 6000 per spazi di uso pubblico e parcheggi; il progetto di forme semplici e il più possibile uniformi – per far risaltare quanto rimane dei bei volumi, originali, delle Fattorie da ristrutturare – si attua unitariamente ed è convenzionato per ciò che attiene alle cessioni delle aree di uso pubblico (9). Il progetto comprende il completamento della via Meda sino al proseguimento di via Caravaggio.
Proseguendo alle spalle della Fattoria Gorarella, lungo la via Caravaggio stessa il PRG prevede, verso di essa, un filare alberato; alle spalle una vasta area verde è resa di uso pubblico, mentre si prolunga la strada esistente a congiungersi con la via A. del Sarto dalla via F. Meda, l’intervento, con destinazione residenziale, si attua secondo un progetto unitario con caratteri architettonici analoghi a quello precedentemente illustrato -n. 9- convenzionato per quanto riguarda l’area verde di uso pubblico e l’apertura della strada, con mc. 5600 complessivi, su un’area di mq. 19000, di cui mq. 11500 riservati a verde pubblico e parcheggi (10).
Lungo la via A. del Sarto il PRG prevede inoltre un piccolo ampliamento degli impianti sportivi esistenti con un servizio di mc. 500 di una elevazione, come indicato nelle planimetrie 1:2000, e la creazione di un parcheggio pubblico lungo la nuova strada che dalla fattoria Gorarella si unisce alla via del Sarto (10 bis).
Un’ultima osservazione è necessaria per la fascia di terreno lungo la ferrovia, per la quale va prevista, una definizione con un opportuno progetto di iniziativa pubblica.
Attualmente un primo tratto (via Tarquinia) è occupato da case e orti di vario – precario – tipo; negli altri – dove sono state fatte piantumazioni recenti – è possibile prevedere, con una adeguata sistemazione, un’utilizzazione a parcheggio di mq. 10500, a servizio del Centro Storico. A tal fine il PRG prevede la risistemazione dei tratti sottostanti il rilevato della ferrovia nel tratto di viale Caravaggio come parcheggio scoperto, in gran parte già realizzato, a servizio del Centro Storico e dell’area dello Stadio (cui si aggiungono i parcheggi in linea lungo le vie Fattori e Michelangelo), realizzato con minime soluzioni di arredo urbano quali il parterre, il verde e l’illuminazione lungo il viale medesimo. La disposizione degli elementi arborei sarà particolarmente curata per costituire un adeguato schermo visivo al filare di macchine, ridisegnando allo stesso tempo la sezione del viale (11).
Allo scopo di riconnettere le diverse parti del contesto, e questo con la città, e di valorizzare le aree verdi esistenti con i loro servizi, il PRG prevede la formazione di un Parco Urbano che coinvolge l’area dello Stadio di circa mq. 94500 (12) e la sistemazione della vasta area verde indefinita tra il viale Cimabue ed il viale Giotto di circa mq. 108000; mentre alberature continue possono definire i bordi degli impianti sportivi, il resto dell’area va trattato con un progetto che nel prevedere la sistemazione di vialetti e percorsi, con gruppi di alberi e luoghi di sosta – tenendo anche conto della nuova rete stradale di connessione alle nuove edificazioni dell’ambito sud contiguo – vi organizzi campi di giuoco per lo sport, lo svago ed il tempo libero, ricostituendo un pezzo il più vicino possibile all’immagine dell’agro maremmano (12 bis).
Il PRG prevede ancora, ad integrazione del Parco Urbano, la formazione di piste ciclabili in viale Giotto per realizzare la ridefinizione del viale Giotto stesso in continuità e analogia del viale Giusti – Giulio Cesare di cui costituirebbe in tal modo l’efficace prolungamento per ricollegare tutta la circonvallazione ciclabile di Grosseto (13).
In questo tratto tale forma ed uso si integra particolarmente con il previsto Parco Urbano lungo il viale.
Fanno parte del contesto, anche se rivolte verso il suo confine con l’ambito ovest, due interventi di completamento urbanistico che il PRG norma.
Il primo, per edilizia residenziale, tra le vie Mantegna, Sansovino e Spinello è composto da cinque case in linea e una a corte aperta di una e due elevazioni appoggiate secondo le indicazioni di sedime segnate nelle planimetrie 1:2000 ad una nuova strada perpendicolare alle vie Sansovino e Spinello; sono costruzioni di complessivi mc. 14500; suddivisi in mc. 6500 tra la via Mantegna e la nuova strada di PRG su un’area di mq. 4600, di cui mq. 1000 destinati a strada e parcheggio; mc. 3500 tra le vie Sansovino e Spinello su un’area di mq. 2200, di cui mq. 1300 destinati a parcheggio e strada; mc. 4500 al di là della via Spinello su un’area di mq. 2750, di cui mq. 1000 destinati a strada. L’intervento si attua per progetti singoli area per area (14).
L’altro è costituito da sei capannoni per attività artigianali e commerciali – due a sinistra della via Perolla, quattro a destra – disposti su un’area complessiva di mq. 10500; il PRG prescrive che il fronte sud appoggiato ad una nuova strada di PRG sia definito da un corpo basso (una elevazione) porticato e giacente lungo tutta la lunghezza in modo da costituire una unità architettonica verso le nuove espansioni; i capannoni non possono superare l’altezza di mt. 7,50 e comunque non possono superare nel complesso i mc. 31200. In quest’area possono svolgersi anche quelle attività commerciali connesse e derivanti dalle attività artigianali stesse a esclusione delle categorie merceologiche contingentate.
L’intervento si attua tramite un P.d.L. artigianale che nel precisare la regolarità e l’esatto sedime delle costruzioni ne fissa i caratteri unitari (15).
Ancora più all’interno del contesto il PRG prevede la possibilità di una costruzione di tre elevazioni con destinazione residenziale di mc. 4000 su area pertinente di mq. 2300, in angolo tra viale Giulio Cesare e la via del Tiro a Segno (16). Prevede, inoltre, la sistemazione delle aree libere del comparto ovest per adeguarle come verdi effettivamente vivibili (vedi indicazione all’art. 66, punto 13 delle presenti Norme) (17).
Va ancora sistemata l’area libera di circa mq. 28000 a sud dell’Ospedale Pizzetti valorizzando e conservando l’attuale aspetto dei luoghi (18).
Ai margini del contesto, verso la campagna aperta in adiacenza al parco di cui sopra, il PRG prevede il completamento di un’area con un piccolo insediamento residenziale secondo i sedimi indicati nella planimetria 1:2000 con edifici di tre elevazioni, per un totale di mc. 15000 da realizzarsi mediante un progetto unitario convenzionato; il tutto su un’area di mq. 13200 di cui mq. 6000 per spazi pubblici, parcheggi e verdi attrezzati (20a). Questo intervento è da collegarsi alla previsione di una strada da via delle Collacchie al nuovo viale dell’aereoporto, bordata con un filare di alberi verso la campagna e dotata, di una pista ciclabile (20 b). Si collega infine, sempre a questo intervento, la formazione di un’area con servizi sportivi di circa 6000 mq. ove sono ammessi mc. 800 massimi per servizi e ristoro a una elevazione (20c). Infine, il PRG prescrive per le aree che ricadono in tangenza alla ferrovia le medesime norme delle aree appartenenti al contesto della via dei Mille (art. 61) (19).
Tra le aree in corso di attuazione del comparto ovest, l’area artigianale ed il PEEP, si individua un’area di margine per la quale il PRG prescrive la formazione di un progetto di iniziativa pubblica con la finalità di costituire: a) parcheggi in aderenza al PEEP di viale G. Cesare; b) una casa per anziani o altra costruzione per servizi di interesse pubblico per mc. 8000 su due elevazioni collegata ad una sistemazione a giardino e verde attrezzato pubblico per mq. 16200 circa (21).
L’area artigianale di via Orcagna, infine, viene confermata dal PRG per tale uso, potendosi completare secondo le normative del Piano attuativo vigente, con esclusione di residenza se non di servizio, uffici e con la possibilità di funzioni commerciali e derivanti dalle attività artigianali stesse a esclusione delle categorie merceologiche contingentate (22). Entro questo perimetro è consentito l’ampliamento dell’attuale farmacia Comunale, non in altezza, per mc. 5000 (22 bis). Infine il PRG prescrive il mantenimento e la valorizzazione di una serie di spazi verdi pubblici e di uso pubblico all’interno del Contesto: va ricostruita la pineta nelle parti prive di alberature lungo via della Repubblica per tutta la profondità dell’area della strada fino alle edificazioni (23a); vanno mantenute e valorizzate con nuove alberature le aree verdi di circa mq. 96000 comprese tra lo stadio Comunale di Baseball e il centro commerciale di Gorarella, di cui 24000 mq. relativi all’attrezzatura sportiva, tra via della Repubblica e via Einaudi e su via De Nicola e via del Sarto (23 b); vanno mantenute le alberature nelle aree verdi lungo via Caravaggio e ai limiti della fattoria Gorarella (mq. 6000) con la creazione di un parcheggio di mq. 4000 verso l’area ENEL e a ridosso del rilevato ferroviario (23 c).
Il PRG, prevede altresì, sul Viale Giulio Cesare un intervento di mc. 1200 su due elevazioni per concessione diretta; tale intervento si attua mediante sostituzione del manufatto esistente o ampliamento del medesimo nei limiti volumetrici suddetti. (24).

Art. 69
IL SISTEMA E LA LOCALIZZAZIONE DELLE PISTE CICLABILI DI GROSSETO

Secondo i criteri indicati all’art. 13 delle presenti Norme e in esecuzione di quanto descritto e prescritto all’art. 57 delle presenti Norme il PRG individua e localizza un sistema di piste ciclabili all’interno dell’area costruita della città di Grosseto, che ha il ruolo di costituirsi come alternativa alla mobilità; non solo come vera e propria rete continua, organizzabile per settori funzionali, ma anche come elemento qualificante dell’arredo urbano.
L’anello principale di questo sistema è costituito dalle piste ciclabili del viale della Pace, via Liri, piazza Eugenio Barsanti, via Mascagni, via delle Brigate Partigiane, attraverso la ferrovia per via Meda, via Einaudi, viale della Repubblica, via Giotto, viale Giulio Cesare, viale Giusti sino a via Cavalcanti e da lì attraverso il sovrappasso ferroviario a via della Pace.
Da questo anello si dipartono alcune piste verso le Mura medicee: sono quelle di via Buozzi che prosegue nelle vie Porciatti e Magenta, di via Matteotti – piazza della Vasca, via IV Novembre, che prosegue al di là della ferrovia fino al viale Giusti, da via della Pace a viale Buozzi su via Trento; da piazza Volturno su via Filippo Corridoni; da piazza Albenga su via Cadorna; dall’Ombrone su via dei Barberi.
Ancora dalla piazza Aurelia sul viale Sonnino sino alla via Matteotti; da questa lungo il viale Telamonio ai viali Giulio Cesare e Giotto; chiude l’estremo limite nord di Barbanella il circuito viale Giusti, via Leopardi.
Verso nord la pista ciclabile su via Senese dalle quali si dipartono a est quelle su via lago di Varano, a ovest su via Monte Rosa sino a quella che attraversa le sistemazioni dell’ex Foro Boario e Macello Comunale e che poi superato il Diversivo si inoltra nel quartiere nord.
A sud dall’incrocio tra i viali Einaudi e della Repubblica lungo la rinnovata via delle Collacchie sino a via A. del Sarto e alle nuove sistemazioni previste adiacenti al Casalone (questa pista prosegue all’esterno sino a Marina di Grosseto ed è compresa nella sistemazione della via delle Collacchie, secondo le Norme di cui al Piano vigente per il Territorio Aperto.
E’ questo un sistema indispensabile per la formazione del piano della mobilità che potrà prevederne anche altre soprattutto in funzione di percorsi secondari interni al tessuto o verso le sue parti più esterne.

Art. 70
SCHEDA NORMATIVA RELATIVA ALL’AREA DELL’ISOLATO EX RAMA (VIA OBERDAN, VIA D.CHIESA, VIA BUOZZI, PREFETTURA)

A) CARATTERI DELL’AREA
I caratteri dell’area sono quelli relativi ai più generali del contesto di piazza Rosselli cui essa appartiene.
L’area RAMA è l’isolato compreso tra via Oberdan, via Buozzi, via Damiano Chiesa e Prefettura, edificio più notevole con il quale confina.
La sua posizione strategica è determinata non solo dalla vicinanza con il Centro Storico – per il tramite della piazza Rosselli e della Porta Nuova – ma anche dall’essere posto in un angolo di confluenza di strade di traffico, quali la via Oberdan e la via Tripoli, e da una strada diversa ma ugualmente importante come la via Buozzi.
Un muro circonda per tre lati l’isolato, mentre sul quarto lato lungo la via Oberdan, il fronte edilizio si arretra e lascia un piazzale del tutto indefinito, adibito a sosta degli autobus della RAMA. L’area infatti è attualmente adibita ad uffici e depositi dell’azienda regionale dei trasporti.
L’ingresso principale è posto in un angolo verso la via Buozzi, ad un’altezza della strada in cui un isolato spurio interrompe la definizione unitaria ed il carattere dell’edilizia a villini propria del sistema urbano delle piazzette Istria, V. Veneto e Dalmazia, tipico di questo contesto.
Le strutture più significative dell’area RAMA convergono, con l’apertura dell’ingresso in angolo nel muro di confine, verso questo sistema urbano di cui la configurazione degli edifici sembra rammentare il carattere ma la relazione in parte si è perduta forse proprio per l’isolato interposto.
Si tratta comunque, sostanzialmente, di tre edifici a due piani di cui uno con tetto a padiglione e tutti con pareti in cortina di mattoni tra i quali il muro crea un elemento di continuità più sentito sul fronte verso la via Damiano Chiesa: su questa strada l’edificio è posto in modo baricentrico rispetto all’isolato e fa parte in qualche modo del disegno della strada (cosa totalmente assente nel tratto opposto di questa).
L’interno dell’area è occupato in modo del tutto incongruo da tettoie. Gli altri due edifici, analoghi per stile, posti l’uno lungo la via Buozzi, l’altro sulla via Oberdan, non hanno un altrettanto preciso rapporto con la strada.
In particolare quello sulla via Oberdan chiude con una indefinita e variegata parete il proprio fianco lasciato scoperto dall’arretramento successivo del fronte edilizio: una vecchia casa a ballatoio esterno ormai del tutto estranea al contesto edilizio ed urbano ed ampiamente fatiscente.
Questa situazione frammentaria determina sul fronte di via Oberdan una cesura incongrua nel tessuto urbano ma lascia anche casualmente scoperta una prospettiva verso la piazza Rosselli – vicinissima – determinata dalle masse volumetriche della Prefettura dietro cui si staglia la torre delle Poste che è degna di qualche attenzione.
Attualmente, nell’area in esame, alcuni edifici sono stati demoliti.
B) CARATTERI NORMATIVI GENERALI DELLE SCELTE DI PROGETTO
I caratteri normativi delle scelte generali di progetto discendono da quanto descritto sin qui al capoverso A relativo al Contesto di piazza Rosselli, nel quale l’isolato ex RAMA rappresenta una condizione unica: per le possibili destinazioni funzionali (miste fra pubbliche e private); per la sua localizzazione in prossimità della cinta muraria medicea; per la possibilità di formare, per l’intera estensione dell’area stessa, un parcheggio sotterraneo a più livelli.
La morfologia complessiva del contesto non consente volumi in altezza o puntiformi e nemmeno apprezzabili movimenti di fronti lungo il perimetro dell’isolato. Questa scelta in qualche modo accoglie il suggerimento di quanto descritto al punto A circa la necessità di conservare il carattere di alcuni elementi edilizi una volta presenti nell’area, il cui recupero tuttavia sembra di difficile realistica attuazione.
I caratteri generali del contesto suggeriscono la composizione di un volume unitario in continuità con i fronti adiacenti, di non grande altezza (quattro elevazioni) compreso il piano porticato. Una volumetria architettonica da disporre lungo i bordi dell’isolato stesso a formare una piazza interna di carattere commerciale come dotazione di spazio pubblico da assicurare all’uso urbano.
Allo scopo di dotare l’area di un’elevata funzionalità urbana si prescrive che tutta l’area dell’isolato, per almeno due livelli sotterranei, sia destinata ad autorimessa.
Questa prescrizione funzionale deve consentire la pedonalizzazione, con conseguente abolizione dell’attuale parcheggio, dello slargo adiacente al Bastione sistemato a giardino (piazza adiacente al parco della Rimembranza) come descritto all’art. 60 delle presenti Norme.
C) CARATTERI NORMATIVI DELLE SCELTE ARCHITETTONICHE DI PROGETTO
La unitarietà e la compattezza della scena urbana di contorno suggeriscono di prescrivere il trattamento delle superfici dei fronti con aperture ritmate con cadenza di pieni e vuoti, senza sporti o balconi, con materiali di finitura che riescano (niente alluminio cromato e calcestruzzo a vista, quindi) ad armonizzare i volumi con il loro intorno preesistente.
Il tutto secondo un modo moderno di concepire in quest’area, centrale e vicina al Centro Storico, l’architettura: come strumento, cioè, per ricomporre la continuità dello spazio urbano nuovo con il preesistente e non per proporne rotture e discontinuità; ciò a prescindere dall’eventuale qualità intrinseca del manufatto: vedi edificio di Quaroni in piazza Rosselli (Cassa di Risparmio di Firenze).
Questa omogeneità dei fronti è sottolineata dall’unica articolazione porticata su più livelli nell’angolo tra le vie Buozzi e Oberdan in armonia con le visuali da via Tripoli e dall’abbassamento di due livelli sulla via Oberdan in contiguità all’edificio della Prefettura.
L’articolazione delle piazza pubblica interna, studiata con un disegno del parterre all’italiana (piccoli dislivelli, acqua, percorsi, ecc…) è definita dalla continuità dei portici con i negozi sui quattro lati.
Nella assoluta unità dei fronti esterni, interrotta soltanto, come già detto, all’angolo fra le vie Buozzi e Oberdan, si aprono passaggi pedonali alla piazza interna e gli accessi all’autorimessa dalla via Damiano Chiesa.
Questi passaggi pedonali, a doppia altezza dalla via Oberdan, ad altezza semplice dalla via D. Chiesa e dal passaggio verso la Prefettura, danno accesso alla piazza interna.
Ciò significa che tutti i negozi ed i punti di salita sono disposti solo verso la piazza pedonale; sulle strade potranno aprirsi le vetrine dei negozi.
E’ prescritto, infine, l’uso di intonaco con colori armonizzati con l’intorno, secondo le gamme stabilite dall’art. 10 delle presenti Norme.
Per quanto riguarda le altezze esse non sono prescritte in metri, ma è prescritto il numero delle elevazioni, ognuna delle quali deve osservare quanto previsto dai regolamenti edilizi; in ogni caso non si possono superare, nel rispetto delle volumetrie massime, i metri 13,00.
La percentuale di residenze non può essere superiore al 50% della cubatura consentita e non inferiore al 30%.
I disegni allegati sono prescrittivi per quanto riguarda l’allineamento lungo i fronti stradali, l’uso dei portici sul perimetro della piazza interna, la maggiore apertura nell’angolo fra le vie Oberdan e Buozzi, l’abbassamento dell’angolo verso la Prefettura sulla via Oberdan, gli accessi all’autorimessa dalla via D. Chiesa, la copertura a falde non sporgenti dal filo dell’edificio, la necessità di accessi pedonali dalla via Oberdan, dalla via D. Chiesa, e dalla strada presso la Prefettura.
Sono indicative: la posizione delle rampe di autorimessa, la posizione degli accessi pedonali, la sistemazione del parterre della piazza interna.

D) DATI ATTUATIVI
Lo strumento attuativo per realizzare questo intervento puntuale si articola su due ipotesi.
PRIMA IPOTESI – Piano particolareggiato adottato dall’Amministrazione comunale in attuazione del PRG vigente all’adozione di queste Norme d’attuazione: ciò significa predisporre la possibilità di un progetto di iniziativa pubblica, privata o mista che, nel rispetto delle presenti Norme, articoli i suoi elaborati come un P.P.
Questa ipotesi è immediatamente attuabile in quanto le quantità previste sono conformi alla logica ed alle prescrizioni nelle NTA del PRG vigente all’adozione di queste Norme d’attuazione.
Per quanto attiene alla corrispondenza con le prescrizioni delle NTA del PRG vigente all’adozione di queste Norme d’attuazione, all’art. 19: la densità fondiaria e quella territoriale sono entro i limiti previsti; lo spazio libero attrezzato corrisponde a circa 2000 mq.; mentre per le superfici a parcheggio, dei 10000 mq. minimi prescritti, 2200 mq. sono corrispondenti a 1 mq. ogni 15 mc. di costruzione ed i 110 posti auto, corrispondenti 1 ogni 300 mc. di costruzione, occupano altri 2000 mq., per un totale di mq. 4200; restano quindi almeno 5800 mq. (corrispondenti a circa 320 posti auto) per servizi di parcheggio urbano.
SECONDA IPOTESI – Progetto convenzionato con l’Amministrazione Comunale in attuazione al nuovo PRG e alle sue normative.
I dati numerici sono i seguenti, nelle due ipotesi:
l) estensione dell’area – mq. 5000 circa;
2) superficie coperta – mq. 3100 circa;
3) volumetria massima, compresi i portici, mc. 30000 circa;
4) superficie minima da utilizzare per l’autorimessa: mq. 10000 circa (comprese le rampe di accesso) di cui mq. 4500 pubblici.

Art. 71 (Articolo stralciato con DCR n° 72/96)

Art. 72
INTERVENTI DI RIORGANIZZAZIONE URBANA INTERNI ALLA ZONA DI ESPANSIONE NORD

La zona residenziale nord di Grosseto si è costituita in base alla scelta di espansione del PRG del 1971, è stata attuata ed è ancora in attuazione tramite Piani Particolareggiati che il PRG assume come dato di fatto nella loro articolazione normativa sino al loro esaurimento, con i seguenti interventi migliorativi delle situazioni non ancora completate.
Si disegna la fascia di verde attrezzato rendendola continua sino alla Molla, oggi del tutto incolta, definendola con filari di alberi e gruppi di piantumazioni come necessario servizio degli abitanti non solo del quartiere, in continuità con il Diversivo (2). Il PRG ridefinisce l’ex comparto sesto articolandolo in più interventi.
Si ripropone una nuova sistemazione degli edifici di servizio non ancora eseguiti, riproponendone un più organico disegno secondo le linee di sedime indicate nelle planimetrie 1:2000, per un totale di 26500 mc. su un’area di circa mq. 25200 complessivi suddivisi in due interventi di cui il primo di mc. 16500 (1a) a nord dell’area SIP; il secondo a sud di mc. 10000 (1b). I due interventi si attuano mediante singoli Piani di lottizzazione che definiscono dettagliatamente le funzioni commerciali, terziarie e di servizio, le più specificatamente correlate all’insieme dell’abitato del quartiere.
L’area ad est della fascia verde è compresa in un sistema urbano che prevede un insieme residenziale di 30000 mc. e un piccolo teatro di 6000 mc. Dotato di spazi polifunzionali, sala conferenze, sale per convegni e/o congressi. (1d). Questo intervento verrà realizzato mediante un piano di lottizzazione che definisca i rapporti tra le proprietà private e le aree comunali mediante la cessione, in fase di convenzione della struttura per lo spettacolo e relative pertinenze. L’intervento è previsto su un’area di mq. 16000.
In continuità dell’attuale PEEP si prevede un completamento del medesimo con un fabbricato ad L di tre elevazioni con una volumetria di mc. 7500 su un’area di intervento di mq. 6.049 (1e). L’intervento PEEP si attua nel rispetto di quanto previsto dagli elaborati del Piano di Zona (PEEP n°4-via Svizzera). (D.C.C.n°93 del 23.12.96)
Sempre nell’ambito della sistemazione al contorno della strada di collegamento fra la zona ovest e la zona centrale dell’espansione nord il PRG prevede infine due fabbricati: di cui uno ad uso commerciale di massimo due elevazioni per mc. 3500 e l’altro ad uso residenziale di tre elevazioni per mc. 7500 su un’area pertinente di circa mq. 9800, di cui mq. 2500 di verde pubblico e parcheggi (1f).
Ai margini sud di quest’area di intervento una vasta area a verde per accogliere una residenza assistenziale per anziani nonchè il centro amministrativo USL (C.A.O.) da realizzarsi con un progetto di iniziativa pubblica (1c).
Si ridefinisce, infine, il margine verso l’area artigianale ad est (PIP Poponaio, che oggi presenta i retri dei suoi manufatti verso le case) con un segno architettonico preciso, allineato sul fronte secondo i criteri segnati nella planimetria 1:2000, di due elevazioni massimo, con funzioni artigianale, industriale, su un’area pertinente di mq. 81000; il tutto da attuarsi con variante non sostanziale al vigente PIP (3). In questa area possono svolgersi anche attività commerciali ad esclusione delle categorie merceologiche contingentate.
Il PRG conferma inoltre le aree in attuazione dei tre PIP artigianali (zona via Aurelia Nord, Poponaio) e PdL (Poggetti Nuovi), dove possono svolgersi attività commerciali ad esclusione delle categorie merceologiche contingentate. Ciò vale anche per le parti già realizzate (5).
Il PRG individua, modificando il perimetro del PIP Nord, due aree di cui la prima destinata all’ampliamento della nuova caserma dei Vigili del Fuoco, e la seconda per la Protezione Civile (area ammassamento forze e risorse e per l’istallazione di moduli abitativi e sociali in caso di emergenza). Per tali aree il PRG consente la realizzazione di manufatti in misura del 50% di superficie coperta con le altezze necessarie per le funzioni in esse previste; per tali aree valgono i distacchi dai confini e strade di cui alla normativa del PIP Nord e, per la sola area ammassamento forze, è consentita inoltre la realizzazione di un alloggio di mq. 120 per la guardiania. (6).
Infine, il PRG prevede anche la razionalizzazione degli impianti sportivi affacciati sul del Diversivo per adeguarne la qualità alla presenza del Parco stesso (4).

Art. 73
AMBITO DI CONCLUSIONE DELLA FORMA URBANA A NORD

Gli interventi descritti all’art. 72 delle presenti Norme, non riescono a concludere chiaramente la forma urbana della città verso nord. Il PRG affida questo ruolo di conclusione, completamento e definizione a un nuovo insieme di costruzioni attestate sul limite naturale del Salica-Molla, individuato come definizione, naturale appunto, di un nuovo fronte urbano da realizzare come filtro tra l’urbano e la piana agricola in cui ancora campeggiano da est ad ovest i nuclei insediativi agricoli del Poponaio di Sopra, del Commendone, del Poggione a dimensionare il più lontano profilo delle colline; cioè con il ruolo di sottolineare il tradizionale rapporto tra costruito e natura caratteristica più evidente, e positiva, nella città di Grosseto ai suoi margini.
Si tratta, come le planimetrie di PRG evidenziano chiaramente, di un insediamento lineare, addossato ai confini naturali stabiliti dal Fosso Salica costituito da piccole case a schiera di due elevazioni con portico di collegamento (non una fila chiusa, ma una continuità sempre permeabile verso la campagna), le cui strade di relazione assumono una precisa connotazione agricola, contornate da filari di cipressi da una parte e dalle case a schiera, appunto, dall’altra (1).
Questo sistema insediativo trova i suoi punti di maggior rilievo in un piccolo poggio (quota 17,00) dove il profilo edilizio si innalza a seguire il terreno. Sulla via Rosellana (la Senese) si forma una piazza (2) con precisi caratteri urbani.
Verso la città, a ovest, ancora una serie di costruzioni residenziali a due elevazioni (3).
La fila di edifici lungo la Senese, pur mantenendo la stessa cubatura massima indicata può essere su portico continuo al di sopra del quale si pongono le due elevazioni.
Al margine meridionale dell’Ambito, il PRG prevede, secondo le linee indicate in planimetria 1:2000: 1) un insediamento di edilizia residenziale pubblica e privata con corpi lineari di due e tre elevazioni, a fianco della centrale ENEL e della Scuola Media, per complessivi mc. 7500 di edilizia residenziale PEEP su un’area di mq. \10677 (8a) e mc.2.400 su un’area di mq. 5400 di cui mq. 1200 di verde pubblico e parcheggi di edilizia residenziale privata (8b). L’intervento PEEP si attua nel rispetto di quanto previsto dagli elaborati del Piano di Zona (PEEP n°5-via Senese) (D.C.C.n°93 del 23.12.96) ;
2) la costruzione di una struttura di servizio per handicappati su un’area di circa mq. 8250, per complessivi mc. 8000 secondo le linee indicate; nonchè l’ampliamento dei servizi sportivi (7) con un viale pedonale verso le scuole di cui è ampliato il parcheggio.
All’interno delle nuove sistemazioni si individuano due poderi, il PRG prescrive il loro recupero, con funzioni residenziali mantenendoli nelle forme attuali (5).
Il carattere architettonico di questo insieme di costruzioni è assicurato, oltre che dalla loro forma planimetrica e tipologica (del tutto indicativa), dal carattere prescrittivo del loro profilo in altezza, alternato, che non consente movimenti dei tetti a falde, se non in corrispondenza di movimenti in altezza; dall’uso degli intonaci e dalla prevalenza dei pieni sui vuoti nelle facciate. Prescrizioni tutte che rappresentano elementi di unità in un insieme che sarà certo realizzato per parti.
Una cura particolare, infine, si dovrà avere nelle eventuali recinzioni senza muretti alla base, affidata preferibilmente a siepi di verde non alte più di mt. 1,70 e nella finitura delle strade – dotate di percorsi ciclabili e marciapiedi alberati (cipressi) – e dagli spazi privati a verde. A cura dell’Amministrazione Comunale dovrà esser controllato il disegno di raccordo tra la viabilità di pertinenza del nuovo insediamento e quella proveniente dal quartiere nord.
Le cubature massime e gli spazi di uso pubblico, sono così ripartite, all’interno dell’ambito.
INSEDIAMENTO N. 1
mc. 67.000 totali su un’area di mq. 205.700 complessivi di cui mq. 109.800 di spazi pubblici, verde e parcheggi. L’insediamento n. 1 è suddiviso in quattro stralci organici:
1a – mc. 30000 totali a uso residenziale, su un’area di mq. 102000 complessivi, di cui mq. 54000 per verde pubblico e parcheggi.
1b – mc. 17.000 totali a uso residenziale, su un’area di mq. 40.000 complessivi, di cui mq. 15.800 per verde pubblico e parcheggi.
1c – mc. 20000 totali, su un’area di mq. 65800 complessivi, di cui mq. 40000 per verde pubblico e parcheggi.
INSEDIAMENTO N. 3
mc. 11680 totali a uso residenziale, su un’area di mq. 20000 complessivi di cui mq. 3000 per verde pubblico e parcheggi.
L’attuazione dei nn. 1, 3 avverrà mediante singoli Piani di lottizzazione convenzionati riferiti alle parti prima individuate, anche parziali, purchè sia garantita la organicità della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria.
L’attuazione del n. 5 avverrà mediante Piani di recupero conformi alle prescrizioni degli articoli contenuti nel Piano vigente per il Territorio Aperto.

Art.74 (Articolo stralciato con D.C.R. n° 72/96)

Art. 75
AMBITO DELLE AREE DI MARGINE VERSO IL FIUME
OMBRONE NEL SUO TRATTO URBANO DI PARCO, DAL
DIVERSIVO OMBRONE ALL’ARGINE FERROVIARIO MERIDIONALE

E’ questo un ambito compreso tra gli argini del fiume Ombrone, fosso Molini, e il contesto delle vie Battisti – Bengasi, avendo infine come soluzione di continuità l’insediamento costruito del PEEP dell’Alberino che si affaccia, tramite la propria strada di servizio parallela ad un ramo del fosso Molini, su una piana agricola punteggiata dai poderi Fannucci, Campini e Maganza che rappresentano quasi un avamposto del Parco Ombrone così come definito nel Piano vigente per il Territorio Aperto.
A partire dal suo margine nord, all’incontro con le aree del Diversivo Ombrone esso incontra la nuova localizzazione del PEEP Alberino, poi la vasta area libera prima descritta, infine l’area a piccoli orti sino al Fornacione, porta del contesto delle vie Battisti – Bengasi verso l’Ombrone.
E’ un ambito nel quale prevale su tutto uno strettissimo rapporto tra campagna e costruito che il PRG vuole mantenere e valorizzare.
Appoggiato alla Scansanese, con andamento lineare, un insieme di nuove costruzioni con carattere unitario affidato alla stessa dimensione di sedime, ai varchi uguali tra l’una e l’altra, alla stessa altezza di due elevazioni, è collocata dal PRG a concludere la città verso la campagna.
Sono costruzioni a corte aperta con piazze porticate e spazi verdi interposti da risolvere con semplicità di linee volumetriche senza sporti e balconi, in modo da determinare una forte unitarietà del partito compositivo complessivo, pur nelle diversità dei singoli temi architettonici.
A queste costruzioni il PRG affida il ruolo funzionale di alternativa organizzata all’uso terziario di edifici delle aree più centrali della città (che ricicla le costruzioni esistenti non compatibili con tali utilizzazioni); quest’obiettivo va tenuto presente privilegiando tali trasferimenti nei criteri di assegnazione del PIP. Verso la campagna del Fiume Ombrone un piccolo nucleo (4 edifici) completa l’architettura dell’insieme.
Adiacente al P.I.P. un’area PEEP con due edifici a “L” di complessivi mc.15.600 su un’area di mq.8032 completa il quartiere residenziale esistente (1bis).
Tale intervento si attua nel rispetto di quanto previsto negli elaborati del piano di zona.
Nella sistemazione complessiva trova posto una struttura alberghiera per complessivi 100 posti letto, e qualche struttura residenziale, (1).
Verso il piazzale dei Circhi il PRG prevede, a sostituzione di un insieme di casette e costruzioni disorganiche, la costruzione di due edifici in linea di due elevazioni (7).
Da tutto questo nuovo insieme ha origine, circa in corrispondenza del podere Maganza – già deruralizzato e per il quale il PRG prevede un piccolo incentivo volumetrico convenzionato al decoroso rifacimento delle recinzioni (3) – l’asta di collegamento tra la Scansanese e l’Aurelia, la quale, nel suo tratto parallelo al nuovo PEEP Alberino, ha caratteristiche di viale cittadino (5) con doppie corsie separate e alberature ai lati, poi comincia a scendere sotto la quota di campagna, ma a cielo aperto, di circa mt. 3,00, riducendosi ad una strada di servizio a due corsie (6) senza alberi ai lati, per non interrompere la continuità visiva del piano agricolo sino all’argine e per lasciare la possibilità, senza incroci, di arrivare con percorsi ciclabili dal centro agli argini del fiume Ombrone percorrendo questo tratto di Parco così come definito nel Piano vigente per il Territorio Aperto che ha la funzione di rappresentare mantenendovi – con opportune convenzioni da stabilire all’atto delle richieste di concessioni – la destinazione agricola, un esempio dal vivo dell’organizzazione del territorio maremmano, come più avanti descritto (6).
Su questa vasta area libera il PRG: a) dispone lungo il margine del PEEP Alberino esistente e lungo la via Leoncavallo un parcheggio lineare bordato di alberi e profondo mt. 35,00 di mq.3700: potrà servire ai visitatori del Parco e come sosta per chi si reca al Centro Storico; b) collega viabilmente il fianco del nuovo PEEP Alberino (9); c) prevede un ampliamento dell’area sportiva (10), nonchè ingloba e risistema la piazza E. Barzanti di mq. 19500 (10bis) da considerarsi verde pubblico; d) prevede il recupero dei quattro edifici del podere Fannucci senza alcun aumento di volume nè di corpi aggiunti e con particolare cura delle interessanti aree di pertinenza, da risistemare (11); e) prevede la possibilità di aggiungere, con il massimo rispetto per l’assetto agricolo del sito e secondo i sedimi segnati nelle planimetrie di PRG, dei corpi edilizi a uso abitativo di una e due elevazioni nelle quali può trovare posto un centro informativo del Parco Ombrone così come definito nel Piano vigente per il Territorio Aperto (12).
In questo quadro complessivo che risistema questa parte di città oggi piuttosto disordinata assume grande importanza la sistemazione della vasta area libera agricola di mq. 366000 circa. Per tale area il PRG recepisce quanto disposto dalla Variante per il Parco Ombrone.
Per sottolineare questo obiettivo il PRG prevede anche un sovrappasso ciclabile in corrispondenza della strada di attuale accesso al podere Fannucci – che resta con le attuali caratteristiche – in modo da non interrompere, non solo la vista degli argini, ma da favorirne la possibilità del contatto fisico (6). La strada comincia a risalire in corrispondenza degli orti.
Al di là del podere Fannucci una piccola area a orti conclude l’ambito verso il Fornacione, l’ampliamento delle case popolari di via dei Barberi, il podere Saracina.
Si tratta di un’area – questa degli orti – non molto disordinata nella quale alla serialità delle dimensioni tra i vari appezzamenti si contrappone il casuale impianto di piccole precarie costruzioni di servizio. Per sottolineare la necessità di mantenere vitale il rapporto campagna – città, il PRG ne conferma la destinazione ad orti. Senza consentire l’impianto di strutture di servizio fisse e riordinandone l’organizzazione viaria (piccoli slarghi e sistemazione di stradelle) con la riorganizzazione eventuale delle reti idriche, circoscrivendone il perimetro complessivo con alberature non alte, allo scopo di non sovrastare gli argini molto vicini, a confermare la loro unità; ciò si attua con un progetto di iniziativa comunale – al quale sono chiamati i proprietari interessati – da formare all’atto di esecuzione della strada di collegamento tra la Scansanese e l’Aurelia (14).
Si inseriscono nel PEEP Alberino esistente, a parziale completamento delle volumetrie originariamente previste, due nuovi edifici di edilizia residenziale pubblica, di cui uno a completamento di un corpo di fabbrica parzialmente realizzato, per una volumetria complessiva di mc.5.900 (15). L’intervento si attua nel rispetto di quanto previsto dagli elaborati del Piano di Zona (PEEP n°9-Alberino).
Le cubature massime e gli spazi di uso pubblico, di verde e di parcheggio, sono così ripartiti, all’interno dell’ambito.
INSEDIAMENTO N. 1
mc.37.500 totali (suddivisibili per nuclei edificati di mc.3.600) su un’area di mq55.400 complessivi nella quale, a parte i sedimi, tutto lo spazio è di uso pubblico. Le quantità di edilizia alberghiera sono definite in sede esecutiva PIP.
INSEDIAMENTO N. 7
mc. 6000 totali di edilizia residenziale, su un’area di mq. 3700 di cui mq. 2000 per verde pubblico e parcheggi.
INSEDIAMENTO N. 12
mc. 5300 totali di cui mc. 1300 per servizi, su un’area complessiva di mq. 9000, di cui mq. 1000 di verde, spazi pubblici e parcheggi.
L’attuazione dell’insediamento n. 1 avviene con un piano PIP a seguito del quale si possono elaborare i progetti anche di uno solo dei nuclei edificati, secondo le linee di sedime indicate che sono prescrittive per l’allineamento sulla strada e dei fronti verso l’Ombrone, così pure è prescrittiva la formazione della piazza interna per ogni costruzione. All’interno del piano PIP si dovrà tener conto delle volumetrie esistenti funzionali all’attività marmifera lungo la via Scansanese.
L’attuazione dell’insediamento n. 12 avviene mediante un progetto unitario esteso a tutta l’area nel quale sono convenzionalmente indicati gli spazi e gli edifici di uso pubblico necessari per la realizzazione del centro informativo del Parco Ombrone così come definito nel Piano vigente per il Territorio Aperto.
L’attuazione della previsione n. 3 avviene mediante Piani di Recupero dei poderi sottoposti alla normativa di cui agli articoli contenuti nel Piano vigente per il Territorio Aperto.

Art. 76
AMBITO DELLA FATTORIA CRESPI CON LE AREE PER LE ATTREZZATURE SPORTIVE E IL NUOVO INGRESSO ALLA CITTA’

Quest’ambito si trova ai margini sud della città, verso la quale e definito dai contesti dello Stadio e di via dei Mille.
Si tratta di un’area che ha subito il continuo e disordinato insediarsi di funzioni, quasi tutte collegate all’arrivo dell’Aurelia in città da sud.
Questa pressione ha determinato una discreta discontinuità con le ordinate trame urbane della Gorarella, da un lato e della scacchiera attorno a via dei Mille, dall’altro. L’area, in definitiva, è intasata da un edificio di strana forma (il cosiddetto palazzo Sega), da un motel con distributore, da una esposizione di mobili in giunco, da piccoli vivai, ancora da spiazzi di distributori, da un casello ferroviario, da piccoli orti; ai quali si accostano testimonianze di vecchie fattorie agricole (Gorarella, ormai inglobata nella città e facente parte del contesto dello Stadio e Crespi dalla parte opposta dell’Aurelia), di un certo interesse architettonico.
Il PRG, nel tener conto che con la Variante Aurelia la maggior parte di queste pressioni funzionali verrà a cessare, prevede una complessiva riorganizzazione dell’area.
Innanzitutto, con una revisione e riprogettazione della via Aurelia che dall’incrocio con la nuova strada di collegamento alla Scansanese viene allargata e dotata di filari di alberi ai bordi con la conseguente sistemazione degli spazi di margine (parcheggi, piazze, luoghi di sosta alberati) (1); a contatto con il canale pensile tra argine Ombrone e ferrovia il PRG prevede al lato della rinnovata Aurelia un’area per stazioni di carburanti che potrà comprendere anche edifici di carattere ricettivo (albergo – ristorante – bar) e residenziale (2); ancora sull’Aurelia, nel lato destro entrando a Grosseto, una piazza è definita da volumi edilizi di due elevazioni (3) con area verde alle spalle che chiudono la vista degli orti adiacenti la Cittadella dello Studente; il PRG conferma la funzione di questi orti affidando la loro riorganizzazione – a somiglianza di quelli al di là del Fornacione (art. 75 n. 14 delle presenti Norme) – al momento delle esecuzioni della strada di collegamento tra la Scansanese e l’Aurelia; per le costruzioni esistenti valgono le norme generali di cui al Piano vigente per il Territorio Aperto(4); dall’altra parte dell’Aurelia vengono riorganizzate le aree espositive del mobile di giunco, delle serre ai due lati del casello ferroviario (5).
Scavalcata la Ferrovia il PRG riorganizza le aree della zona artigianale sud, razionalizzandone l’immissione attraverso la strada della Trappola verso la città (15), creando gli opportuni parcheggi, prevedendo, secondo le linee prescritte, un’area residenziale e residenziale alberghiera verso l’area Enel (12); alberando gli spazi vuoti verso i lotti artigianali (6a) completati a sud da una struttura di servizio (6b); il sito della Fornace Chigiotti è indicato – secondo i perimetri segnati sulla tavola 1:2000 – come intera area di recupero, con funzioni commerciali e di servizio, da attuare secondo un progetto complessivo di recupero sia dell’edificio esistente, conservandone il carattere ambientale e architettonico, sia delle aree pertinenti conservando e consolidando la collina di detriti argillosi. Il recupero delle parti edificate, alle quali vanno tolte le superfetazioni diverse, dovrà mantenere quindi il profilo delle murature e della copertura verso l’esterno consentendo tuttavia svuotamenti parziali per l’illuminazione nell’attuale profondità del corpo di fabbrica e la completa ristrutturazione interna anche costituendo più livelli utili. I parcheggi saranno calcolati sulla base degli indici necessari all’attività di servizio. Nell’eventualità in cui le necessità di riorganizzazione dell’area, imponessero interventi rilevanti di demolizione e ricostruzione il Piano ne consente la fattibilità nel rispetto dei seguenti criteri: l’impianto edilizio centrale, corrispondente alla struttura originaria della Fornace, va comunque conservato nel suo aspetto planovolumetrico e negli elementi caratteristici pur essendone ammessa la completa riorganizzazione interna; la volumetria complessiva realizzabile attraverso il recupero e le ricostruzioni non potrà eccedere il 70% di quella attualmente in essere; il piano di recupero nel ridisegnare gli assetti degli edifici e dell’area dovrà attenersi a criteri di stretto rispetto dei caratteri d’interesse precedentemente sottolineati e considerati come utili testimonianze delle quali mantenere l’immagine (7).
Si conferma anche la funzione dell’ippodromo del Casalone di mq. 163000, con le sue aree pertinenti all’interno delle quali sono permesse razionalizzazioni della struttura dei servizi componenti i due fabbricati in fregio alla via della Trappola e sistemando sulla stessa via della Trappola i parcheggi per 30000 mq circa ; nell’area posta a sud-ovest della pista e della superficie di 2.400mq esistono due fabbricati a un piano adibiti a boxses ed una tettoia. Tali immobili, con relativa resede, risultano inseriti nel patto territoriale provinciale L.R.5/95 (numero progressivo di intervento B6) che prevede la demolizione delle strutture esistenti per la costruzione di un unico manufatto a due elevazioni, per una volumetria complessiva di 3.665mc., da realizzare anche in più stralci. Questo sarà adibito a laboratorio di analisi e ricerche, aree per la formazione e sale convegni per lo studio e la cura del cavallo, indirizzando così l’ippodromo del Casalone verso l’attività di studio e ricerca nel campo veterinario.
L’area oggetto di intervento è stata individuata data la particolare ubicazione, al margine della pista, dalla quale risulta collegata ed idoneamente disimpegnata, servita dalla viabilità pubblica fino alla strada di proprietà che corre in adiacenza al Fosso Martello. La nuova costruzione avrà sviluppo planimetrico a “L” e sarà realizzata adottando tipologia formale e materica in armonia con gli altri fabbricati caratteristici dell’impianto sportivo. L’area di pertinenza sarà opportunamente sistemata a piazzale di manovra e parcheggi e sarà valorizzata attraverso l’incremento delle alberature esistenti (13); si conferma la funzione della Tenuta razza del Casalone con la possibilità di ampliamenti relativi alle finalità aziendali, con esclusione di case per custodia, ricoveri auto, ecc…, e i cui volumi dovranno adeguarsi ai caratteri tradizionali dell’edilizia preesistente (14).
Nell’area dell’attuale stabilimento Elios il PRG prevede la possibilità di costruire una struttura alberghiera, contornata da un parco privato. Questa struttura da attuarsi tramite un progetto unitario relativo a tutta l’area pertinente, comprensivo della sistemazione di adeguati parcheggi e del parco privato, potrà raggiungere, con un massimo di tre elevazioni, i mc. 30000 massimi comprensivi delle volumetrie occorrenti alla costituzione di un centro congressi. Il complesso edificato, disposto parallelamente alla strada della Trappola con eventuali corti aperte verso l’ippodromo del Casalone, all’interno di un vero e proprio parco che fa parte integrante del progetto, dovrà essere concepito con forme semplici, anche se in volumetrie a padiglione, senza movimenti dei fili di copertura dei diversi corpi, senza sporti o balconi ma con eventuali logge, con le pareti esterne finite in materiali tradizionali (mattoni o intonaco secondo le gamme di colore di cui all’art. 18 delle presenti Norme).
Questa previsione potrà attuarsi solo nel caso che l’attuale attività produttiva si sposti in altra area del territorio comunale (16).
Le aree contrassegnate con il n. 15, di circa 17800 mq., da destinarsi a verde pubblico, attuale centrale Enel e aree di margine alla ferrovia, dovranno costituire un’adeguata presenza di verde, con il trasferimento della centrale Enel in una più idonea area a sud.
Infine, per gli edifici della fattoria Crespi che danno il nome all’ambito perchè ne rappresentano la presenza architettonica più interessante e definita, il PRG prescrive gli interventi di cui al Piano vigente per il Territorio Aperto .
Infine, al limite orientale dell’Ambito, il PRG prescrive un Piano di recupero per la riqualificazione di un’area oggi degradata nella quale insiste un capannone artigianale, che dovrebbe trasferirsi, e due edifici da mantenersi nei caratteri esterni con un possibile aumento di volumetria da realizzarsi secondo le indicazioni degli articoli contenuti nel Piano vigente per il Territorio Aperto (11).
Le cubature massime e gli spazi di uso pubblico e di verde privato, sono così ripartiti, all’interno dell’ambito.
INSEDIAMENTO N. 2
2a – mc. 7000 totali (di cui almeno la metà per uso alberghiero), su un’area di mq. 8000, di cui mq. 3000 per spazi pubblici e parcheggi.
2c – distributori di carburante al lato dell’Aurelia, (verso il binario) entrando a Grosseto, a servizio di piazzali per il rifornimento; le cubature sono quelle necessarie strettamente ai servizi di rifornimento; le aree per l’Aurelia risistemata e la piazza sono mq. 5600.
INSEDIAMENTO N. 3
mc. 10000 totali, residenziali, su un’area complessiva di mq. 20000, di cui mq. 12500 di piazze, verde attrezzato e parcheggi.
INSEDIAMENTO N. 6
E’ suddiviso in due aree di intervento da attuarsi con PdL convenzionati:
6a – (artigianale, commercio all’ingrosso e/o specializzato, esposizioni) mq. 60000 complessivi, di cui mq. 33000 per strade, spazi pubblici, verdi attrezzati e parcheggi. Ai fini dei criteri di edificazione sui singoli lotti l’area, in quanto estensione di quella adiacente, e soggetta alla medesima disciplina.
6b – (esercizi pubblici) mc. 1200 complessivi, su un’area di mq. 6000 di cui mq. 2000 di verde pubblico e parcheggi.
INSEDIAMENTO N. 7
mq.26000 di superficie coperta, su un’area di mq. 85000 complessivi entro cui si organizzano i servizi di verde e di parcheggi pubblici nella misura del 30% dell’intera superficie.
INSEDIAMENTO N. 11
mc. 2000 nuovi (per recupero di quelli delle case esistenti), su un’area di mq. 8000 di cui il 20% di aree pubbliche, verdi e parcheggi.
INSEDIAMENTO N. 12
mc. 15700 totali di cui mc. 10100 di edilizia alberghiera (12a), su un’area di mq. 4700 complessivi di cui mq. 1900 per spazi pubblici, verde attrezzato e parcheggi e la restante volumetria di mc. 5600 con destinazione residenziale (12b), su un’area di mq. 2000 di cui mq. 300 per verde pubblici e parcheggi. L’intervento sarà realizzato su progetto unitario.
INSEDIAMENTO N. 16
mc. 30000, su un’area di mq. 22000 a parco privato.

L’attuazione dell’insediamento n. 1 avviene mediante progetto unitario nelle linee complessive, realizzabile per stralci, convenzionato con l’Amministrazione Comunale.
L’attuazione degli insediamenti n. 2 e n. 3 avviene mediante progetto o Piani di lottizzazione singoli convenzionati con l’Amministrazione Comunale, e attuabili per singoli organici stralci.
Le previsioni di cui al n. 5 si attuano con progetti degli interessati, convenzionati per quanto riguarda la cessione di aree verdi e l’organizzazione dei parcheggi.
Le previsioni di cui al n. 6a si attuano mediante un Piano di lottizzazione convenzionato, con edifici allineati al filo strada, anche in aderenza, con un rapporto di copertura non superiore al 40% del lotto pertinente e altezza di mt. 7,00; le eventuali abitazioni di servizio non possono superare i mq. 120 coperti.
La previsione di cui al n. 6b si attua mediante progetto convenzionato.
La previsione di cui al n. 11 si attua mediante un Piano di recupero esteso a tutta l’area, attuabile anche per stralci.
La previsione di cui all’art. 13 si attua mediante un programma di intervento unitario e convenzionato, del quale si possono attuare stralci organici successivi.
La previsione di cui al n. 10 si attua mediante Piano di recupero eseguibile anche per stralci delle edificazioni del podere, sottoposto alle normative di cui agli articoli contenuti nel Piano vigente per il Territorio Aperto.
Le previsioni di cui ai n. 7, 12 e 16 si attuano mediante progetti convenzionati.

Art. 77
AMBITO DI CONCLUSIONE URBANA AD OVEST, TRA
L’OSPEDALE PIZZETTI E IL VILLAGGIO KENNEDY

Quest’ambito, in certo modo simmetrico – al di là dell’Aurelia e della ferrovia – a quello del podere Crespi (art. 76 delle presenti Norme) conclude con le sue costruzioni la forma urbana verso ovest investendo una serie di aree agricole di margine sulle quali attualmente si affaccia disordinatamente la zona artigianale di via Orcagna (che il PRG riorganizza con precisi interventi di bordo all’interno del contesto dello Stadio, vedi art. 68 delle presenti Norme al n. 15).
A est e a ovest l’area di conclusione urbana è compresa, invece, tra l’Ospedale Pizzetti con la sua bella pineta, resa visibile dal previsto abbattimento del muro di recinzione (vedi art. 68 delle presenti Norme al n. 18) e dal villaggio Kennedy.
Il ruolo urbano di questo nuovo ambito di costruzione è anche quello non secondario di riconnettere il villaggio Kennedy alla città senza per altro intasare di nuove case l’interessante estensione ad orti tra il PEEP Vignaccio e l’Aeroporto.
L’insediamento, costituito da costruzioni a una e a due elevazioni, secondo le indicazioni delle linee di sedime segnate in planimetria, è sostenuto da una semplicissima rete stradale che si collega alle nuove sistemazioni viarie del Contesto dello Stadio da via Giotto all’Ospedale Pizzetti (vedi art. 68 delle presenti Norme al n. 4) in asse con l’Ospedale Pizzetti stesso davanti al quale forma una piazza (l) concludendosi in un’altra piazza (2) dalla quale una strada parallela alla via Orcagna (3) si collega al villaggio Kennedy mentre un’altra strada, perpendicolare alla via Orcagna (4), si unisce alla nuova strada di margine del PEEP Vignaccio sino a via Presella.
Si tratta di una struttura edilizia lineare a schiera appoggiata sulla strada tra le due piazze a fronteggiare la campagna (5) mentre una struttura a corte allungata si confronta, sempre verso la campagna, con l’Ospedale Pizzetti (6); davanti quest’ultimo è recuperata una interessante testimonianza edilizia con le sue aree di verde privato (7).
Verso l’interno, la struttura edilizia – sempre di una e due elevazioni, si ispessisce in insiemi contrapposti di elementi lineari e a corte (8), definendo una serie di aree verdi e attrezzate di uso pubblico verso l’area artigianale, con un insediamento edilizio ad elle interposto (9). Ciò, sino alla seconda piazza (2) definita verso la via Orcagna da volumetrie lineari (10) sino all’incrocio con la via Orcagna stessa dove una piazza più piccola, con una chiesa e attrezzature di servizio con un edificio residenziale alle spalle (11), è definita verso la campagna da una semicorte residenziale (12).
Qui la struttura edilizia si attesta verso il PEEP del Vignaccio, lasciando liberi due poderi esistenti, da recuperare, attraverso un progetto unitario, senza incrementi volumetrici e con destinazione residenziale (13) e concludendosi con due elementi edilizi lineari – uguali a quelli del PEEP -verso il Vignaccio stesso (14).
Lo spazio delimitato tra il villaggio Kennedy, la via Orcagna e la nuova strada di collegamento, è destinato ad edilizia residenziale PEEP su un’area di mq. complessivi 65.098 con un volume edificabile totale di mc.27.000, di cui mc.21.000 residenziali, mc.6.000 per Centro Servizi (15-16).
Per quanto riguarda l’insediamento vero e proprio del villaggio Kennedy (19), il PRG prevede che i necessari recuperi delle edificazioni e degli spazi aperti siano normati sulla base di quanto prescritto agli artt. 57 e 58 delle presenti Norme.
A ricucitura del villaggio Kennedy e delle espansioni residenziali retrostanti la villa Pizzetti, il PRG prevede la realizzaione di un insediamento residenziale per mc. 116.000 con servizi per mc. 5.000 da realizzarsi mediante un PEEP (20)
Il PRG, infine, vincola all’attuale uso senza ulteriori aumenti di volume – affidandole a quanto prescritto all’art. 80/8 – le aree di campagna, in gran parte a orti (l7 e 18), a nord e a sud di quest’ambito proprio allo scopo di non far perdere a questa parte di città il suo carattere di area di continuità tra contesto urbano e agricoltura, tipico dei margini di Grosseto.
Tra il Villaggio Kennedy e l’ospedale Pizzetti viene localizzata un’area di circa mq.33.000, destinata a verde pubblico, nella quale potranno essere realizzati anche impianti sportivi specialistici, con i necessari servizi (18bis).
Le cubature massime e gli spazi di uso pubblico e di verde privato, sono cosi ripartiti, all’interno dell’ambito.
INSEDIAMENTO N. 5
mc. 15000 totali di edilizia residenziale, su un’area pertinente complessiva di mq. 19000, di cui mq. 7500 di verde pubblico attrezzato e parcheggi.
INSEDIAMENTO N. 6
mc. 14600 totali di edilizia residenziale, su un’area pertinente complessiva di mq. 19200, di cui mq. 11000 di verde pubblico attrezzato e parcheggi.
INSEDIAMENTO N. 8
mc. 27500 totali di edilizia residenziale, su un’area pertinente di mq. 57600, di cui mq. 32250 di verde pubblico attrezzato e parcheggi.
L’insediamento n. 8 è suddiviso in stralci funzionali:
8a – mc. 5000 totali, su un’area di mq. 22400 complessivi, di cui mq. 11700 per verde pubblico attrezzato e parcheggi e mq. 4500 per una attrezzatura sportiva.
8b – mc. 13500 totali, su un’area di mq. 22300 complessivi, di cui mq. 6000 per verde pubblico attrezzato e parcheggi.
8c – mc. 9000 totali, su un’area di mq. 19400 complessivi, di cui mq.10450 per verde pubblico attrezzato e parcheggi.
INSEDIAMENTO N.9
mc. 4000 totali di edilizia residenziale, su un’area di mq. 6000, di cui mq. 1000 di verde pubblico attrezzato e parcheggi.
INSEDIAMENTO N. 10
mc. 12150 totali di edilizia residenziale, su un’area pertinente complessiva di mq. 18000, di cui mq. 7000 di verde pubblico attrezzato e parcheggi.
INSEDIAMENTO N. 11
mc. 5500 totali di edilizia residenziale (esclusa la Chiesa ed i suoi servizi su un’area di mq. 2400), su un’area di mq.15000 complessivi, di cui mq. 5000 per verde pubblico attrezzato e parcheggi.
INSEDIAMENTO N. 12
mc. 6200 totali di edilizia residenziale, su un’area pertinente complessiva di mq. 7500, di cui mq. 2100 per verde pubblico attrezzato e parcheggi.
INSEDIAMENTO N.14
mc. 7800 totali di edilizia residenziale PEEP, su un’area pertinente complessiva di mq. 6.490.Tale intervento si attua nel rispetto di quanto previsto dagli elaborati del Piano di Zona (PEEP n°7-Vignaccio).
INSEDIAMENTO N.15-16
mc.27.000 complessivi, su un’area pertinente complessiva di mq.65.098. Tale intervento si attua nel rispetto di quanto previsto dagli elaborati del Piano di Zona (PEEP n°8-Villaggio Kennedy).
INSEDIAMENTO N.20
mc. 116.000 residenziali e mc. 5000 per servizi, su un’area pertinente complessiva di mq. 132.965. Tale intervento si attua nel rispetto di quianto previsto dagli elaborati del PEEP.
L’attuazione degli insediamenti 5,6,8,9,10,11,12,14 avviene mediante singoli Piani di lottizzazione realizzabili per stralci funzionali alla organicità dell’insieme relativamente alla definizione, con un progetto unitario redatto dall’Amministrazione Comunale o dai privati interessati, delle urbanizzazioni primarie. L’attuazione degli insediamenti 14 e 16 è affidata alla formazione di Piani PEEP. Le previsioni di cui ai n. 7 e 13 si attuano mediante Piani di recupero dei singoli edifici sottoposti alla normativa di cui al Piano vigente per il Territorio Aperto.

Art. 78
SCHEDA NORMATIVA RELATIVA ALL’AREA
DELL’AEREOPORTO PER LA SUA ESPANSIONE ANCHE IN AEREOSCALO CIVILE

1 – PREMESSA
Entro il quadro prefigurato dal PRG le modalità di attuazione per quest’area sono riferite a un progetto esecutivo da farsi per le infrastrutture aeroportuali, che a tali modalità dovrà attenersi; le Norme comprendono anche una serie di prescrizioni relative alla viabilità ed alle aree di contorno.

2 – DESCRIZIONE DELLE CARATTERISTICHE DELL’AREA
Attualmente l’area si presenta come un tipico esempio di periferia urbana, con funzioni accostate incoerentemente: miste tra spazi verdi agricoli, insediamenti rurali, quartieri di abitazione piuttosto obsoleti.
La rete stradale di collegamento alle zone centrali è sostanzialmente affidata alla via Orcagna; sulla quale si attestano sia alcuni lotti per attività artigianali sia l’insediamento del villaggio Kennedy; la via Orcagna costituisce l’unico accesso carrabile all’aeroporto del tutto insufficiente anche per le attuali ridotte funzioni di questo.
Il mancato funzionamento organico dell’aereoporto per gli usi civili, definito verso la città da un anonimo muro di confine, non ha sinora offerto l’opportunità di trasformare quest’area in un insediamento ordinato di servizio alla città.
L’inserimento recente nell’area di un quartiere di edilizia economica e popolare (il Vignaccio), già approvato dall’amministrazione comunale come adeguamento del piano PEEP a norma della legge 167 e l’auspicato inizio dell’adiacente piano particolareggiato, costituiscono premessa di riordino dell’area definendo con una strada di margine al quartiere PEEP la vasta distesa di verde agricolo che si estende sino alla recinzione dell’aereoporto.
Diversa è la situazione della via Orcagna verso sud, sino alla S.S. delle Collacchie, tra le frange urbane che comprendono l’insediamento del villaggio Kennedy sino all’attuale pista militare di decollo e atterraggio dell’aereoporto .
Qui, una situazione di lotti agricoli molto frammentati può rendere questa parte di area costellata di piccoli e medi insediamenti a servizio dell’agricoltura in modo tale da compromettere l’assetto formale dell’area stessa se non gli eventuali possibili ampliamenti della zona a servizio dell’aereoporto. Il PRG prescrive e indica agli artt. 77 e 80 norme queste aree.

3 – ELEMENTI NORMATIVO – ATTUATIVI IN RELAZIONE ALLE SCELTE GENERALI DI PROGETTO
Le attuali caratteristiche dell’area suggeriscono come prioritario l’obiettivo di un riordino complessivo dell’area stessa che faccia perno non solo sul progetto nel nuovo aeroporto ma su una sua riorganizzazione complessiva.
Ciò vuol dire che i legami dell’aereoporto con le zone centrali della città debbono essere previsti in modo da attrarre questo importante servizio di margine verso il centro, senza costituirlo come area autosufficiente, funzionale al solo scambio da e per altre aree (ciò anche se, è chiaro, aeroporto rinnovato e potenziato costituirà un indubbio polo di scambio con un territorio assai più vasto di quello di Grosseto città).
L’impostazione del PRG, quindi, esclude una viabilità di servizio al solo aeroporto, come sarebbero vie tangenziali e simili, e prescrive una impostazione viaria che, tenendo conto delle esigenze del servizio aeroportuale. collega soprattutto l’aeroporto alla città attraverso un sistema stradale di servizio anche all’insieme di tutta questa parte urbana.
Si tratta quindi di collegare, con pochi nuovi interventi, alla grande viabilità esterna alla città, una serie di strade urbane già esistenti, migliorandone la portata ed il percorso ove occorre.
Da nord, attraverso la Senese e la variante Aurelia, con la prevista bretella verso la Castiglionese, il PRG prevede il miglioramento della via Orcagna dall’incrocio con la nuova strada del Vignaccio adeguando quest’ultima alla nuova sino ai servizi della nuova aerostazione.
Da sud, una bretella, a solo servizio dello scalo aeroportuale civile, si innesta in corrispondenza dell’incrocio di viale della Repubblica con la via Luigi Einaudi e con il viale Cimabue – incrocio che va adeguatamente sistemato per accentuarne il ruolo urbano – e arriva ai servizi della nuova aerostazione.
Questo insieme di strade, alcune di nuova formazione, altre esistenti da migliorare, ha lo scopo di servire agevolmente aeroporto e al tempo stesso di stabilire entro l’area e in quelle vicine una adeguata struttura di riqualificazione della forma urbana, soprattutto nei riguardi della bretella che è formata come grande asse a due corsie con filare di alberi interposto e del nodo urbano di viale Repubblica di cui si è già parlato.
Per quanto riguarda gli accessi alla aerostazione, da nord lungo le strade prescritte e a sud dalla Nuova Strada, si prescrive che essi si organizzino in modo coerente con gli edifici aerostazione stessa considerando che si tratta di una viabilità urbana che deve quindi avere tutti gli attributi necessari per essere tale. E’ importante soprattutto che i progetti relativi, sia alla sistemazione della rete stradale, sia, e soprattutto, ai parcheggi e all’accesso aerostazione siano elaborati non solo per assolvere alla loro funzionalità ma per dare un chiaro segno urbano: quindi, non semplici snodi spartitraffico ma organizzazione di vere e proprie piazze, con marciapiedi, eventuali pensiline, gruppi di alberi, aiuole; secondo un progetto di insieme che deve tenere conto delle recinzioni e di ogni altra sistemazione ai margini dell’intervento propriamente detto.

4 – ELEMENTI NORMATIVO – ATTUATIVI RELATIVI ALLA DESTINAZIONE DELLE DIVERSE PARTI DELL’AREA
Da quanto prescritto fin qui in relazione ai caratteri normativo-attuativi per quanto riguarda le scelte generali di progetto discende con chiarezza la destinazione delle diverse parti dell’area in esame, non in base a criteri di semplice azzonamento quanto in rapporto alla forma complessiva delle sue parti.
Per esigenze di carattere funzionale alle previsioni di sviluppo del traffico aereo a uso civile viene destinata a espansione dell’aereoporto per attività civile quella parte di area compresa al di là della via Orcagna sino alla S.S. delle Collacchie tra l’attuale confine dell’aereoporto militare e la recinzione che termina sulla Castiglionese, per una larghezza di circa 350 mt., più o meno, sino alla S.S. delle Collacchie stessa.
Analogamente, fatta salva la zona di rispetto stradale e le eventuali sistemazioni della S.S. delle Collacchie prescritte dal PRG nel Piano vigente per il Territorio Aperto, tale ampliamento corre parallelo alla S.S. delle Collacchie e si prolunga per la larghezza dell’attuale pista militare per permettere l’allungamento di questa per circa 800 mt. verso sud.
A partire da questo nuovo perimetro così delimitato saranno considerati tutti i diversi vincoli e prescrizioni di legge collegati al traffico aereo. Lungo il nuovo confine dell’area aeroportuale dalla via Orcagna alla S.S. delle Collacchie sarà possibile, nel caso che esigenze strettamente connesse al servizio aereo la richiedessero, prevedere senza ulteriori varianti al PRG la costruzione di una strada di servizio parallela al confine stesso sino alla S.S. delle Collacchie; è evidente che in questo caso, l’incrocio tra questa strada di servizio con la S.S. delle Collacchie dovrà tenere conto della sistemazione che il PRG prevede per questa importante strada di collegamento urbano tra la città ed il mare (secondo quanto previsto dal Piano vigente per il Territorio Aperto).
Quindi, in ogni caso, non si tratterà di un semplice incrocio funzionale solo al traffico, ma della organizzazione di una vera e propria piazza urbana con eventuali attrezzature.
Si è descritta al punto precedente la funzione della Nuova Strada che arriva aerostazione civile a partire dalla piazza Donatello; questa strada, che acquista una fondamentale importanza nella risistemazione dell’area, è dotata di un filare di alberi sul lato destro, dall’incrocio con il viale della Repubblica aerostazione; è a doppia corsia con aiuola interposta e filare alberato. Sulla sua sinistra, per una fascia profonda circa 150 mt. e lunga più di 1300 mt., a partire dall’area dell’aereoporto, e delimitata una zona destinata ad accogliere nel tempo, tramite progetti unitari o anche progetti per settori organici, quei servizi del traffico aereo civile e commerciale, e soltanto essi, che si dovessero rendere necessari se le ipotesi del traffico aereo lo richiederanno (su una superficie di circa mq. 291000).
L’organizzazione di questa edilizia dovrà essere studiata in modo tale da creare un ordine architettonico verso la Nuova Strada e verso la campagna aperta; quindi: allineando gli edifici dei capannoni secondo sedimi paralleli alla strada stessa; sistemando a giardino le aree verso di essa con recinzioni costituite da cespugli verdi e non da muri o reti di alcun tipo. Mentre da questa nuova strada sono consentiti gli accessi per i parcheggi riservati agli impiegati, per il traffico pesante sono da organizzarsi all’interno della fascia stessa, secondo le linee indicate nelle planimetrie, adeguate strade di servizio. Nella parte di area destinata all’ampliamento dell’aeroporto per attività civile una fascia lunga circa 900 mt., a partire dall’attuale zona dell’aviazione civile e destinata a tutti i servizi aeroportuali veri e propri; ciò significa che l’area di servizio al traffico aereo si sviluppa sino all’altezza della Nuova Strada. Le aree verdi libere, a nord ed a sud, della via Orcagna sono destinate dal PRG ad utilizzazione orticola, secondo i modelli in atto; senza alcun nuovo insediamento abitativo, anche se a servizio dell’agricoltura, ma soltanto con quei nuovi manufatti strettamente necessari alla produttività dei fondi.
Lungo le strade che delimitano queste aree agricole si prescrive vengano piantumati filari di alberi con luoghi di sosta ed eventuali piccole attrezzature sui bordi, marciapiedi e quanto altro occorre a rendere queste strade parte della rete viaria urbana, anche se delimitano spazi aperti. Quanto normato è disegnato sulle planimetrie di PRG 1:2000.

Art. 79
INTERVENTI PER LA COLLOCAZIONE DI SERVIZI DI
INTERESSE PUBBLICO NELLE AREE ESTERNE DELLA
CITTÀ DI GROSSETO

Il PRG prevede la collocazione di una serie di attrezzature di servizio alla città nelle sue aree esterne; si tratta in genere di tutti quei servizi indispensabili, spesso molesti e nocivi, che con le diverse espansioni sono rimasti racchiusi nella forma urbana che è cresciuta loro intorno.
All’interno del quadro di riassetto complessivo si sono recuperate alla città le aree che essi occupavano ed il PRG ne ha previsto altrove la nuova collocazione.
Secondo questo quadro generale e territoriale il PRG prevede:
1 – Per le attività di grande commercio, sulle grandi strade di comunicazione :
b) l’area della fornace Chigiotti nell’ambito della Fattoria Crespi (art. 76 delle presenti Norme).
2 – Per le attività sportive ed affini: a) il tiro a piattello, collocato a nord appena al di fuori del Diversivo Ombrone, e lungo il Fosso San Rocco;
3 – A nord del Diversivo, nell’area attraversata dal Metanodotto tra il Podere Casenuove e l’impresa Lorenzini, il PRG stabilisce che su una superficie di circa mq. 108000 indicata nella planimetria 1:10000 siano localizzate le seguenti attività mediante un Piano PIP di iniziativa pubblica: -impianti di rottamazione (trasferiti dalle attuali varie localizzazioni); -fonderia Ottanelli (da trasferire dall’attuale localizzazione urbana) su una estensione di massimo mq. 3000 coperti; -lavorazione di prodotti bituminosi per opere edili e stradali (da trasferire dalle attuali localizzazioni).
A riguardo il PRG: a) recepisce la Variante approvata dalla GRT con atto n°3801 del 10.7.95 per la localizzazione del centro raccolta veicoli a motore; b) recepisce la variante approvata dal C.R. con atto n°722 del 10.6.96 per la localizzazione di un P.I.P. per attività di produzione materiali bituminosi e di fonderia.
4 – Per le attività di mercato all’ingrosso e simili: a) il mercato annonario, previsto dalla L.R. 57/83, è collocato in testa alla zona artigianale ai Poggetti Nuovi per la facilità delle relazioni viarie e per la accessibilità al polo intermodale e all’area industriale agroalimentare di Braccagni;
5 – Per i servizi della mobilità: a) il centro di servizi dell’ANAS è collocato all’interno degli snodi della nuova Aurelia, il PRG nel confermarne la localizzazione prescrive che il progetto sia convenzionato tra ANAS stessa e Amministrazione comunale.
6 – Per i servizi sanitari: a) l’ampliamento dell’ospedale è stato studiato dall’USL, il PRG accoglie tale proposta che situa l’espansione alle spalle dell’ospedale stesso lungo la via Serenissima cosi come è indicato sulle planimetrie 1:10000 di PRG. In corrispondenza di questo ampliamento la via Serenissima viene allargata dalla Senese sino al confine dell’ampliamento stesso che è definito da una nuova strada con andamento parallelo alla Senese stessa e che giungerà all’ambito della Fiera.
7 – Per i servizi carcerari: a) per liberare l’attuale edificio del carcere mandamentale e trasformarlo in contenitore di servizi culturali e sociali nel quadro della valorizzazione del Centro Storico di Grosseto, il PRG prevede la sua nuova collocazione alle spalle della Caserma Ansaldo, là dove la strada Serenissima si congiunge con la strada alle spalle dell’area ospedaliera. Si costituisce così tra il confine della caserma e del nuovo carcere la strada Serenissima, e a Sud di questa, un’area di parco pubblico nella quale trovano posto anche i parcheggi relativi a questo servizio.
8 – Per i servizi culturali: b) la conferma delle attuali attività culturali e di spettacolo connesse al complesso edilizio Il convento di Batignano, nel rispetto dell’emergenza storica (L431/85).
9 – Per i servizi comunali di scarico di rifiuti solidi: sono localizzati in località Strillaie a nord del canale S. Rocco. Gli interventi previsti sono quelli contenuti nel Piano provinciale adottato con D.C.P. n°88/95 e D.C.P.n°56/96.

Art. 80
INTERVENTI DI RIORGANIZZAZIONE TERRITORIALE
ESTERNI ALLA CITTÀ DI GROSSETO

Il PRG prevede una serie di riorganizzazioni territoriali attorno alla città – sostanzialmente a nord (tra l’espansione della zona nord e Roselle) e ad est (verso Istia, sulla Scansanese).
Si tratta, in genere, di riqualificazioni di insiemi edilizi residenziali o misti entro i quali, senza nessuna qualità si sono attestate attività varie e modi di abitare che vanno riorganizzati, prescrivendo: sistemazioni stradali, nuove eventuali volumetrie di completamento, destinazioni funzionali, recuperi, trasferimenti e razionalizzazione degli spazi liberi e qualificazione delle previsioni di piano adiacenti.
Secondo questo quadro complessivo, in senso orario da ovest ad est.
1 – (a) Accostata alla vecchia Aurelia per una profondità di circa 250 mt., il PRG, nel sistemare alcune situazioni esistenti, prevede una nuova area artigianale sino alla zona con piccoli orti (mq. 175000 circa totali). Da tale area si intendono esclusi i fabbricati dell’azienda agraria denominata “quattro poderi”.
Si tratta di un’area da eseguire tramite PIP, con il 50% di aree pubbliche o di uso pubblico con copertura dei lotti da estendere sino al 25% delle aree pertinenti, nel quale saranno stabiliti punti di ingresso sulla vecchia Aurelia per evitare l’affaccio diretto dei lotti su questa strada; di preferenza le edificazioni saranno accostate alla strada di servizio in modo da lasciare ampi spazi alle spalle per tutte le superfici di servizio occorrenti. In quest’area possono svolgersi anche funzioni commerciali limitatamente alle categorie merceologiche non contingentate.)
b) Inoltre il PRG recepisce la funzione in corso dell’area industriale isolata a nord-ovest, in località Rugginosa, su una superficie di mq. 42000, prescrivendo che essa è collegata all’attività esistente, che non può quindi essere suddivisa e che non può avere destinazioni di uso terziario oltre quelle necessarie alla conduzione dell’attività; ciò con un’altezza massima di ml. 10,00 e coprendo al massimo il 50% delle aree pertinenti.
c) Infine il PRG definisce la forma urbana a nord con la previsione, indicata anche sulla planimetria 1:2000, di una nuova area artigianale di completamento sino alla nuova strada di PRG che da località Rugginosa raggiunge la ferrovia. a nord dei Poggetti Nuovi. Per l’area di circa mq. 125000 valgono le indicazioni dal punto 80/1a per quanto riguarda la superficie coperta. Mentre l’intervento verrà attuato mediante un PdiL.
d) Il PRG recepisce la funzione in corso dell’area artigianale compresa tra la variante Aurelia e la vecchia Aurelia in località Braccagni, nei limiti del volume esistente.
dbis) Il PRG individua un’area compresa tra la variante Aurelia e la vecchia Aurelia in località Braccagni, ove è possibile l’insediamento di una struttura commerciale per prodotti non alimentari e per una superficie max. di vendita inferiore a mq. 1500, nel rispetto delle seguenti limitazioni e prescrizioni:
– superficie max. copribile 50%
– volume max. ammissibile mc. 20951
– altezza max. ml. 7
– all’interno dell’area dovranno essere ricavati, anche interrati, i parcheggi necessari al soddisfacimento della L. 122/89, dell’art. 5 del DM 1444/68 e della vigente normativa Regionale in materia di standard urbanistici commerciali
– distacchi dai confini ml. 6
– distacchi dalle strade: ml. 30 dalla vecchia Aurelia, ml. 40 dal nuovo tracciato della SS n° 1 Aurelia
– è consentita, nell’ambito della volumetria di cui sopra, la realizzazione di un alloggio di mq. 120 lordi max.
– è consentita la realizzazione di uffici a servizio dell’attività commerciale nel limite di 1/10 del volume edificato
– le recinzioni dovranno essere eseguite secondo quanto prescritto dall’art. 58 delle vigenti N.T.A.
– le superfici libere da costruzioni, ivi compresi i parcheggi, dovranno garantire la permeabilità del suolo con la posa in opera di pavimentazioni tipo “ever green” e comunque dovranno rispettare le prescrizioni della normativa Regionale vigente
e) Il PRG, in corrispondenza del podere San Giorgio, prevede una piccola area artigianale di mq. 15000, della quale può essere coperto il 30% con costruzioni che non possono essere costituite da capannoni ma che devono riprodurre le forme tradizionali dell’edilizia storica, nella loro essenzialità dei volumi ad una elevazione, nel prevalere dei pieni sui vuoti nelle facciate, nelle coperture a tetto; è un’area artigianale la cui attuazione è sottoposta a prescrizioni di cui alle norme contenute nel Piano vigente del Territorio Aperto. Il tutto da attuarsi tramite PIP.
2 – Per l’insediamento del Poggione, consolidatosi lungo la Rosellana, ma senza un ordine preciso, con grave pregiudizio alla organicità del traffico ed alle attività ivi esistenti, il PRG prevede una sistemazione complessiva dei diversi lotti, abolendo gli accessi diretti dalla Rosellana con la costruzione di una nuova strada alle spalle, parallela alla Rosellana stessa, dalla quale sono creati i nuovi accessi e sulla quale sono concessi ampliamenti volumetrici, isolati o in continuità con gli edifici esistenti. Si tratta di un’area investita di circa mq. 42000, di cui mq. 11000 per le aree di strada ed i parcheggi, con mc. totali 18500, di cui mc. 3400 per l’espansione dell’Albergo esistente, gli altri suddivisi in 16 edifici di mc. 700 ognuno, 3 di mc. 1200 ed un’aggiunta di mc. 300, di due elevazioni. A queste sistemazioni si contrappone dall’altra parte della nuova strada di PRG un nucleo di servizi e abitazioni a due elevazioni costruito da corpi disposti a formare piazza; è un’area di mq. 4500 di cui 2500 mq. circa per la piazza, le aree di verde e i parcheggi, con 5500 mc. complessivi di cui 1500 mc. per servizi.
L’intervento si attua mediante un Piano attuativo di iniziativa privata o pubblica.
Il tutto secondo le linee indicate nelle planimetrie 1:2000.
3 – All’altezza del Podere Presella, comunque ormai all’interno delle sistemazioni stradali connesse alla nuova Aurelia nel suo incrociarsi con la Senese, vi è un’area di disordinati insediamenti artigiani (deposito di gasolio, esposizione di macchine agricole, carrozzeria per auto, impianto di betonaggio); il PRG ne prevede il riordino complessivo. Confermando le diverse attività per l’uso attuale (espositiva – commerciale) e prevedendone possibili adeguamenti sulla base di un progetto unitario che sistema gli accessi e gli spazi pubblici (parcheggi), definisce con precisione le aree funzionali e consente adeguamenti delle attrezzature per una superficie coperta, per ogni attività, non superiore al 20% dell’area di pertinenza (a) e prevedendo inoltre la formazione di un nucleo di servizio connesso al traffico (spaccio, bar, tabacchi, impianto di lavaggio auto, distributore carburanti, ecc…) per una superficie coperta non superiore a mq. 800 su una elevazione, dotata di eventuale alloggio di custodia da attuarsi con concessione diretta (b)
Nelle aree comprese tra la Scansanese e l’insediamento di Casalecci – estrema propaggine di Istia verso Grosseto – (località la Steccaia) una situazione di estremo disordine, per attività commiste abitative, agricole, di servizio, artigianali è riordinata dal PRG, sia per risolverne alcune contraddizioni urbanistiche intrinseche, sia in relazione al Diversivo che dalla bellissima fattoria S. Martino sino al Ponte Tura definisce l’area verso il parco Ombrone così come definito nel Piano vigente per il Territorio Aperto.
6 – Da qui, sino al Canale Salica, si alternano a brani di campagna agricola ancora produttiva, aree miste di abitazioni artigianato e depositi. Il PRG lascia immutate le attuali localizzazioni insediative, confinandole precisamente (6a) e affida alle più grandi estensioni agricole, sulle quali pur proseguendo l’attività produttiva non possono essere edificati annessi di qualunque genere, il ruolo di mediazione paesaggistica con il Parco Ombrone così come definito nel Piano vigente per il Territorio Aperto (6b). Di fronte alla fornace l’insediamento lineare lungo la Scansanese, formato da piccoli edifici con carattere rurale e spontaneo, insieme con il nucleo sull’opposto lato del Diversivo vengono individuati dal PRG come autonomo contesto con specifici caratteri da conservare e valorizzare e pertanto come area significativa secondo la definizione di cui all’art. 3 delle presenti Norme (schede urbanistiche di dettaglio).
Si prevede che eventuali adeguamenti possono essere ammessi entro una soglia massima di incremento del 25% della cubatura esistente in ampliamento o in sopraelevazione (purchè non si superino le 2 elevazioni) sulla base di una scheda urbanistica di dettaglio di iniziativa pubblica che, con precisione, per i singoli edifici, individui le specifiche compatibilità e modalità di intervento, indicando quelli che non possono in alcun modo essere modificati ma solo recuperati (6c).
Per il tratto dal ponte sulla SS Aurelia al Centro Raccolta Quadrupedi ed oltre, fino ai margini del Parco Diaccia-Botrona, si prevede l’utilizzazione ai fini escursionistici (piste ciclabili ed ipposentieri) degli argini dell’ex canale Diversivo.
8 – Per quanto riguarda la questione dei terreni coltivati ad orto, sorti spontaneamente nel territorio aperto, il PRG – nel normarne alcuni insiemi a ridosso o compresi ormai nelle aree urbane (artt. 75, 76, e 77 delle presenti Norme) – ne affida la sistemazione organica ad un Piano con normativa secondo i seguenti criteri: a) definizione dei confini delle aree già compromesse su cartografie 1:5000 e 1:2000; b) completamento – entro i confini definiti – degli insediamenti esistenti con: opere di urbanizzazione (strada non asfaltata, rete di illuminazione, rete idrica), possibilità di dotare il lotto di un annesso inferiore ai mc. 80 (art. 4 LR 10/79) secondo tipologie predisposte dall’Amministrazione Comunale; c) le superfici frazionate dopo il Piano non possono essere dotate di annesso agricolo; d) agli insediamenti esistenti e definiti non possono essere aggiunti ulteriori lotti. In attesa che tale Piano divenga esecutivo l’Amministrazione Comunale potrà – limitatamente agli orti esistenti – consentire interventi conformi ai criteri di cui sopra ; e) per gli orti in località Ponte Tura ricadenti nell’alveo dell’ex Diversivo Ombrone (aree demaniali interessate dalla DCR 296/88 e L 431/85) è esclusa la possibilità di qualsiasi edificazione.
Allo scopo di scoraggiare la formazione di orti spontanei e incontrollati nel territorio aperto il PRG prescrive, infine, che eventuali usi agricoli articolati frammentati non potranno avere annessi e saranno recintati secondo quanto disposto dal Codice Civile, e cioè con pali di legno e reti sciolte.
9 – Per quanto riguarda l’area compresa a nord – ovest del Contesto di Barbanella il PRG indica la possibilità di formare un progetto di iniziativa pubblica che prevede la sistemazione degli orti e delle attività esistenti nonchè la possibilità di costituire aree artigianali e di deposito lungo la nuova strada di PRG verso la città.
10 – Alcune aree per attività produttive o con nuclei edilizi abitativi esterni alla forma urbana di Grosseto – città sono perimetrati dal PRG come aree insediate entro le quali possono svolgersi attività edilizie di mantenimento dell’esistente, con funzioni anche commerciali limitatamente alle categorie merceologiche non contingentate.
Per le aree industriali del Poggione compresa la fascia tra queste e il confine del Casermone, perpendicolare alla Senese, è consentito il completamento della edificazione previsto dall’art.26 (zona industriale) delle norme tecniche di attuazione approvate dalla GRT con delibera n°43/76.
Per la fornace di San Martino sono ammessi adeguamenti che comportano il restauro dell’esistente.
11 – In aggiunta a quelli già previsti nelle norme di Contesto, di Ambito e nelle Frazioni il PRG prevede la possibilità di realizzare alcuni insediamenti di tipo alberghiero con modalità di intervento corrispondenti a quanto indicato nel Piano vigente per il Territorio Aperto, la cui attuazione avviene mediante singoli progetti che comprendono anche la sistemazione delle circostanti aree di pertinenza.
Ognuna di queste strutture alberghiere può raggiungere un massimo di mc. 7500 compresi i volumi di servizio e il progetto deve assicurare, nelle aree di pertinenza la creazione di adeguati parcheggi secondo le leggi Nazionali e Regionali in vigore.
Nel caso in cui tali strutture assumano i requisiti di Motel la volumetria massima può raggiungere i mc. 10000;
Ciò nelle seguenti località:
a) a Marina di Grosseto alle quattro strade;
d) in località Spineta ;
g) sulla Scansanese in luogo degli attuali depositi di carburante nel caso di dismissione della suddetta attività. Fino a tale dismissione sono consentiti adeguamenti funzionali nella misura del 50% della superficie del lotto per tettoie o capannoni. Secondo le norme per le aree artigianali;
h) a Principina Terra;
i) lungo la Senese di fronte l’Ospedale;
l) Motel Agip all’ingresso sud di Grosseto;
13 – Il PRG prevede, in località Vallerotana, il recupero di un fabbricato ex rurale di proprietà comunale al fine di realizzare un centro sociale di recupero per tossicodipendenti. L’intervento sarà attuato con un Piano di recupero ai sensi della LR 59/80 di iniziativa pubblica (Tav. 1:10000).
14 – Il PRG prevede in località Il Madonnino la realizzazione del nuovo Centro Fieristico Polifunzionale ; l’intervento, per la cui attuazione è prevista procedura espropriativa, in quanto trattasi nella sua globalità di attrezzatura collettiva, potrà essere attuato a concessione diretta per stralci funzionali e comunque secondo le prescrizioni seguenti .
Il Centro Fieristico Polifunzionale sarà dotato :
a- di strutture fisse per mq. 4.000 coperti ad un piano fuori terra con altezza massima di mt. 6,00 ; in tali strutture sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso: esposizione, magazzini e depositi, biglietterie, servizi igienici e punti di ristoro.
b- di coperture fisse per servizi per mq. 2.000 con altezza massima di mt. 7,00 su due piani fuori terra ; per tali strutture sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso : uffici, un alloggio di custodia, biglietterie, punti di ristoro, sala convegni, servizi igienici, magazzini e depositi ; in queste strutture è anche consentita la costruzione di un piano interrato o seminterrato per uso esclusivo di locali di deposito, magazzinaggio e/o parcheggi per il soddisfacimento della L 122/89. E’ consentita altresì la realizzazione di parte dei mq. 2000 di coperture fisse per servizi, per un massimo di mq. 300 di superficie coperta e per un solo piano fuori terra, nell’area di verde pubblico per una struttura di ristoro complementare al Parco.
Le suddette superfici coperte di cui ai punti a e b possono essere accorpate in un unico fabbricato per una superficie coperta di mq. 6.000 nel rispetto del numero di elevazioni entro e fuori terra, delle altezze massime prefissate e dele destinazioni d’uso.
E’ ammessa la realizzazione di porticati in aderenza ai fabbricati suddetti nella misura massima di superficie coperta di mq. 1.000 con un’altezza di mt. 3,50 ; tali porticati dovranno essere del tipo aperto su tre lati.
Le suddette strutture dovranno essere realizzate nell’area individuata nelle specifiche cartografie di Variante con l’eccezione del punto di ristoro nel Parco.
Nello stesso ambito, per una superficie massima di mq. 20.000, potranno essere realizzate strutture mobili per esposizione, servizi igienici e punti di ristoro.
Per tali strutture non sono fissati limiti dimensionali, in quanto ammesse esclusivamente per la durata delle specifiche manifestazioni.
E’ individuata un’area di verde pubblico con funzioni di Parco, dotata di aree apposite per la sosta (panchine, tavoli, ecc) e di percorsi pedonali. Il Parco, trattandosi di elemento qualificante del Centro Fieristico Polifunzionale, dovrà essere realizzato contestualmente alle strutture fisse, mediante un progetto unitario, che preveda la messa a dimora di piante autoctone, e delle attrezzature per lo svago di cui sopra.
Per l’area destinata a parcheggio pubblico è prescritto l’utilizzo di pavimentazione green-pav al fine di garantire la permeabilità del terreno. Ai margini del parcheggio è prescritta la realizzazione di una fascia di verde, per uno spessore minimo di mt. 30,00, sul lato Fosso della Banditella. Tra le corsie di parcheggio dovranno, in ogni caso, essere previste essenze arboree. In tale area, nell’ambito territoriale non interessato dall’applicazione della DCR 230/94, potranno essere realizzate strutture mobili per la durata delle specifiche manifestazioni, per funzioni di biglietteria e servizi igienici.
Gli schemi planovolumetrici contenuti nella cartografia di Variante sono da ritenersi indicativi.
Sono da intendersi parte sostanziale e integrante delle presenti NTA le prescrizioni contenute nell’indagine geologica di supporto.
E’ vietata la piantumazione di essenze arboree nell’ambito A1 definito ai sensi della DCR 230/94.
Nella fase progettuale, fermo restando il rispetto delle condizioni e prescrizioni contenute nell’indagine geologica di supporto alla Variante, dovrà essere redatto un progetto planovolumetrico complessivo comprendente le verifiche e gli adeguamenti del reticolo idraulico che assicurino la fattibilità degli interventi. (D.C.C. del 30.11.98)
L’insieme degli interventi di cui al presente articolo, sarà disciplinato da adeguati piani attuativi di iniziativa pubblica o privata ovvero progetti speciali; per i quali è prevista la procedura espropriativa ai fini di dotare le suddette aree, oggi carenti, delle necessarie dotazioni di opere di urbanizzazione e aree di standard. Gli strumenti attuativi disciplineranno gli interventi sulle aree artigianali con le indicazioni di cui all’art. 8 delle presenti norme.

Art. 81
CRITERI PER LA REVISIONE DELLA NORMATIVA E DELLE PREVISIONI PER IL CENTRO STORICO DI GROSSETO COMPRESO ENTRO LE MURA MEDICEE

Allo scopo di adeguare le normative e le conseguenti previsioni vigenti per il Centro Storico di Grosseto compreso entro le Mura medicee al ruolo di riferimento storico che il PRG gli affida nel quadro complessivo delle previsioni territoriali, sia per rispondere alle norme di legge regionali contenute nella LR 59/80 in relazione agli interventi per il recupero del patrimonio edilizio esistente, si indicano i seguenti criteri.
a) Procedere preliminarmente alla lettura morfologica sul campo del tessuto edilizio, di strade e piazze dell’area, allo scopo di individuarvi i principali valori esistenti e i possibili progetti;
b) stabilire chiare modalità di intervento, edificio per edificio, da attuarsi attraverso il Piano di recupero di iniziativa privata (art. 9 della LR 59/ 80) o attraverso la concessione diretta;
c) stabilire il criterio generale e prescrittivo di non prendere in considerazione i punti D2 ed E dell’Allegato alla LR 59/80 (a meno che non si tratti nel caso del punto E di demolizioni di edifici o parti di edifici non compatibili dal punto di vista ambientale e morfologico), in quanto i serrati rapporti esistenti nel tessuto del Centro Storico non consentano aumenti volumetrici in altezza ed in estensione;
d) fare opportuno ricorso a quanto prescritto e normato all’art. 5, punto c della LR 59/80 in merito al superamento dei parametri per gli standard edilizi e tipologici, igienico-funzionali e tecnologici, soprattutto in relazione alle altezze di interpiano per usi commerciali, residenziali e dei locali sottotetto; anche in deroga alla L 47/85;
e) comprendere nella revisione degli strumenti ampi criteri per le destinazioni d’uso, sempreché non siano in contrasto ed incompatibili dal punto di vista morfologico ed ambientale.
Ciò in relazione alle funzioni ed il ruolo che il PRG attribuisce al Centro Storico di Grosseto e spingendo le previsioni di PRG sino alla individuazione di funzioni necessarie e adatte ai manufatti prescelti in relazione ai rapporti con la città circostante.
Entro questo quadro vanno inserite le previsioni del piano per la mobilità e il traffico relative alla costituzione di parcheggi sotterranei e in superficie per i residenti.

TITOLO QUARTO – Le frazioni e i nuclei di Braccagni, Montepescali, Batignano, Roselle, Istia d’Ombrone, Rispescia, Alberese, Principina a Mare, Marina di Grosseto.

Art. 82
LA FRAZIONE DI BRACCAGNI

La frazione di Braccagni, dislocata a nord del territorio comunale all’incrocio tra la ferrovia Roma – Torino con quella Grosseto – Siena, oggi servita direttamente da uno snodo della nuova Aurelia con la viabilità secondaria, si e sviluppata fin qui piuttosto ordinatamente lungo la via Garibaldini – al termine della quale verso la ferrovia, si può anche prevedere un sottopasso nel complesso delle sistemazioni ferroviarie previste per la frazione che collega appunto l’area della Stazione ferroviaria e che da li attraverso via del Ponte Rigone, si addentra nella piana agricola.
Il PRG per quanto riguarda i completamenti edilizi del tessuto esistente agisce secondo due direttrici fondamentali: una, lungo la strada parallela alla via Garibaldini, riproponendo in pratica un secondo asse urbano dalla vecchia Aurelia alla stazione; l’altra (che ripropone in parte vecchie previsioni), perpendicolare alla prima lungo la via Andreoli sino alla via Malenchini lungo la quale è previsto un completamento dell’area artigianale esistente di Pian di Maggio.
Questa nuova struttura proposta, nell’offrire valide alternative alle questioni abitative, rafforza il tessuto urbano della frazione, affidandole un ruolo importante soprattutto in funzione dei nuovi sviluppi che la creazione dell’area industriale agroalimentare e del polo intermodale, sistemati a cavallo dell’Aurelia a ridosso della collina di Montepescali, le attribuiranno di fatto (art. 83 delle presenti Norme).
In termini di qualità gli interventi edilizi sono così caratterizzati.
Per quanto riguarda l’intervento edilizio dalla Stazione alla vecchia Aurelia, esso costituisce di fronte all’attuale stazione un primo nucleo di due edifici a due elevazioni residenziali per complessivi mc. 7.000, su un’area di mq. 5.953 da attuarsi come PEEP (l). L’intervento si attua nel rispetto di quanto previsto dagli elaborati del Piano di Zona (PEEP n°16-Braccagni); una teoria di piccole case a due elevazioni con un parcheggio pubblico (mq. 630) interposto definisce la forma urbana verso la campagna a sud. Si tratta di un insediamento di mc. 7800, suddivisi in quattro case da mc. 1300 ognuna e quattro da mc. 650 ognuna, su un’area come delimitata in cartografia, di cui mq. 3300 per verde pubblico (2). L’attuazione di questo insieme avviene per concessione diretta, con convenzioni in base alle quali viene ceduta l’area pubblica retrostante verso la campagna pertinente ad ogni casa, secondo le linee di sedime indicate nella planimetria 1:2000.
Proseguendo verso l’Aurelia una bordatura di alberi individua l’area del campo sportivo di mq. 16000 circa che va sistemata ai suoi bordi e nelle aree libere con una serie di percorsi pedonali e un parcheggio di mq.1800 di servizio al campo sportivo (3); si arriva poi in uno spazio pubblico suddiviso in due piazzette (ora è attraversato dall’Aurelia) delimitato da tre piccoli interventi di edilizia residenziale di mc. 1000 ognuno; il primo su un’area di mq. 500 (6); il secondo su un’area di mq. 360 (7); il terzo, al di là dell’Aurelia, su un’area di mq. 400 (8).
Il secondo intervento, quello adiacente alla via Andreoli è costituito da un insediamento di mc. 18300 totali, su un’area di mq. 18800 complessivi di cui 5600 mq. di verde pubblico e parcheggi, con edifici a due piani con funzioni residenziali, che, nel formare una piazza con negozi alle spalle della scuola, si dispongono lungo le strade di bordo dell’area, racchiudendo all’interno uno spazio allungato, verde, sino al parcheggio sulla via Malenchini (4).
Qui si sviluppa la zona artigianale, secondo una forma allungata fin quasi la ferrovia Grosseto – Siena, su un’area di circa mq. 36000 di cui 28000 mq. di verde e parcheggi da reperire ai bordi e all’interno dell’area per imprese artigiane, con superficie occupata sino a mq. 600 ognuna per un totale di mc. 60000; questa previsione si realizza con un piano PIP elaborato secondo i criteri precedenti allineando le costruzioni verso le strade e lasciando alle spalle congrui spazi per le attività di servizio occorrenti. All’interno di quest’area possono svolgersi anche quelle attività commerciali connesse e derivanti dalle attività artigianali a esclusione delle categorie merceologiche contingentate (5b). Completa la sistemazione della frazione il completamento dell’area artigianale di Pian di Maggio (5a) con le medesime modalità di cui al (5b), salvo comprovati casi di aree assegnate e concessionate secondo le norme del P.I.P. precedente, definite verso nord da una strada di bordo con doppia fila di alberi parallela alla via Malenchini.
Infine il PRG prevede un’area di verde pubblico di mq. 18500 circa tra la vecchia e la nuova Aurelia a coprire i terrapieni di quest’ultima alle spalle del nucleo abitato (9).
Inoltre, allo scopo di favorire il completamento, il riordino e il miglioramento in genere, dell’edilizia esistente entro il confine della frazione il PRG, ove non indica interventi puntuali e localizzati, prescrive che il carattere dei possibili interventi si definisce secondo i criteri fissati ai commi 7, 8, 9, 11, 13, 14 e 15 dell’art. 58 delle presenti Norme, con l’avvertenza che la frazione costituisce a questo fine Contesto a se stante.

Art. 83
INTERVENTI DI NATURA INFRASTRUTTURALE A BRACCAGNI

Si tratta di due scelte che il PRG ha compiuto con l’obiettivo di creare le premesse per un forte sviluppo economico di Grosseto, basato sullo sviluppo dell’industria agroalimentare e sulla creazione di un polo intermodale favorito dallo spostamento del parco ferroviario da Grosseto città a Braccagni, così come auspicato anche nel quadro del coordinamento intercomunale.
Questa scelta è stata localizzata dal PRG a Braccagni sia per la preesistenza di un nucleo di attività produttive artigiane nella frazione, sia perchè le condizioni infrastrutturali sono nettamente favorevoli: lo spostamento a Braccagni del parco ferroviario, la nuova Aurelia con i suoi snodi, l’esistenza della ferrovia Grosseto – Siena.
Il PRG tenendo conto del rispetto ambientale e dei caratteri agricoli dei siti, nonchè del sistema infrastrutturale presente, ha previsto un insediamento produttivo lineare, così come indicato nelle planimetrie di Piano, che, dal Fosso Rigo lungo la ferrovia Grosseto – Siena, arriva al Fosso Vignola. Il PRG individua due aree di seguito descritte e indicate nelle planimetrie 1:10000.
Lungo la ferrovia Grosseto – Siena il Polo intermodale in aree non interessate dal vincolo di cui alla L431/85 (1). Tra la ferrovia e la strada pedecollinare senese – aretina SS 73 e a nord-est sino alla strada vicinale (lungo la quale andrà prevista una opportuna schermatura di verde con essenze autoctone di alto fusto per una profondità di mt.25) che lambisce il Podere Case all’Orto (catalogato come emergenza archeologica dall’A.P.), una superficie di circa 450000 mq. con 19000 mq. di aree verdi, servizi e parcheggi, è destinata a lotti industriali agroalimentari (2).
L’attuazione di queste previsioni è affidata a successivi PIP che dovranno stabilire sulla base dei criteri su esposti modalità e tempi delle diverse fasi di attuazione; nell’area industriale senza attendere la formazione del Polo intermodale e lo spostamento del parco ferroviario, possono essere attuati (D.C.C. n°68/96) i primi lotti industriali, secondo programmi e progetti dell’Amministrazione comunale.

Art. 84
CRITERI PER LA REVISIONE DELLA NORMATIVA E DELLE PREVISIONI PER IL CENTRO STORICO DI MONTEPESCALI
(ARTICOLO SOSTITUITO DALLA NORMATIVA DI CUI ALLA VARIANTE AL P.R.G.
EX ART. 5 L.R. N° 59/80, APPROVATA CON ATTO C.C. n°69 del 25.06.1999)

Art. 85
LA FRAZIONE DI BATIGNANO

La frazione di Batignano, dislocata ai margini del bosco verso Montepescali, tangenzialmente alla vecchia via Senese nord, è caratterizzata dal suo caratteristico e raccolto Centro Storico che domina la valle verso Roselle (art. 86 delle presenti Norme).
Il PRG conferma di fatto la previsione del vecchio piano, completando parte dell’edilizia già costruita, secondo una linea di case a due piani che arriva dall’altezza dello stadio sulla via di Paganico sino ai limiti attuali dell’abitato; inglobando dentro di sè sia le nuove case già costruite sia l’interessante edificio del frantoio di cui prescrive il recupero edilizio confermandone la funzione abitativa al piano superiore e la riorganizzazione dell’area verde intorno di mq. 2700 per la creazione di un possibile servizio collettivo (4).
Questa scelta insediativa è dovuta a due fattori principali: il primo ha l’obiettivo di inglobare all’interno del nuovo insediamento le due sgraziate case già costruite; il secondo è quello di proseguire la naturale espansione della frazione verso valle, con una edilizia minuta a due elevazioni e con funzioni residenziali che pur con elementi separati, costruirà da lontano una linea quasi continua, spezzata dalle ombre fra casa e casa e dal profilo delle coperture a tetto che seguono il movimento del terreno.
Appoggiato ad una strada diagonale dalla via di Paganico, l’insieme crea una serie di piazze costruite, slarghi e aree di verde attrezzato per formare in questa nuova espansione un effetto urbano gradevole rapportato a quello dei piccoli spazi del Centro Storico.
Si tratta di un intervento di mc. 30.750 totali, su un’area di mq. 37000 complessivi (escluse le aree pertinenti alle nuove case già edificate), di cui mq. 16740 per strade, piazze, verdi attrezzati e parcheggi.
Il PRG nell’indicare l’attuazione di questo insediamento, mediante Piani di lottizzazione convenzionati e di PEEP, ha suddiviso l’insediamento stesso in quattro aree unitarie.
La prima con case di due elevazioni, secondo i sedimi prescritti, per mc. 6.400 totali, su un’area pertinente di mq. 7.242 complessivi (1a).
La seconda, con case di due elevazioni che formano una piazza e si rivolgono poi verso la valle; per mc. 3500 totali, su un’area di mq. 2700 complessivi, di cui mq. 1100 per verdi pubblici attrezzati e parcheggi (1b).
La terza, in continuità sino all’abitato, di case a due elevazioni, per mc. 10.850 totali si attua tramite PEEP, nel rispetto di quanto previsto dagli elaborati del Piano di Zona (PEEP 10-11 Batignano) (8-2).
Infine a ridosso dell’ultima propaggine dell’edificato, al di sopra della strada di separazione tra questo e la nuova area, un nucleo di completamento (3) di mc. 6000 totali di abitazioni a due elevazioni, su un’area di mq. 5070 di cui mq. 3800 per aree pubbliche, completa l’insieme degli interventi di nuova edificazione della frazione.
Per gli interventi ricadenti nelle aree sopra descritte, in riferimento ad eventuali necessità di aree PEEP, potrà applicarsi quanto disposto all’ultimo comma dell’art. 6 delle presenti Norme.
Il PRG interviene a ridosso del Centro Storico per sistemare alcune aree di parcheggio, anche allo scopo di favorire una auspicata pedonalizzazione del Centro Storico stesso.
A sud con un serie di box per auto, in linea, – da attuare con intervento pubblico con eventuale riassegnazione ai privati – interrotta dalle scalette di via Tasso che provengono da via Petrarca per complessivi mc. 1350, in un corpo profondo mt. 5.00 e alto mt. 2.50 (5); a nord-est in corrispondenza con la via Senese, un parcheggio in superficie ben alberato, di mq. 3200 di cui mq. 2000 pubblici, ricavato a gradoni sulla pendenza collinare (6), l’area lineare in quota tra questi due interventi, può essere oggetto di un progetto puntuale per realizzare altri parcheggi.
Il PRG ancora interviene per sistemare un parcheggio di mq. 3000 presso lo stadio (la cui area è pari a 23000 mq.) (7).
Per quanto riguarda il delicato rapporto fra questa frazione e gli insediamenti di poderi, ville e case coloniche, che in vario modo la fronteggiano dalle colline circostanti, il PRG affida la salvaguardia di questi valori alle normative contenute nel Piano vigente per il Territorio Aperto.
Allo scopo di favorire il completamento, il riordino e il miglioramento in genere dell’edilizia esistente entro il confine della frazione il PRG, ove non indica interventi puntuali e localizzati, prescrive che il carattere dei possibili interventi si definisce secondo i criteri fissati dai commi 7, 8, 9, 11, 13, 14 e15 dell’art. 58 delle presenti Norme, con l’avvertenza che la frazione costituisce a questo fine Contesto a se stante.

Art. 86
CRITERI PER LA REVISIONE DELLA NORMATIVA E DELLE PREVISIONI PER IL CENTRO STORICO DI BATIGNANO
(ARTICOLO SOSTITUITO DALLA NORMATIVA DI CUI ALLA VARIANTE AL P.R.G.
EX ART. 5 L.R. N° 59/80, APPROVATA CON ATTO C.C. n°68 del 25.06.1999)

Art. 87
LA FRAZIONE DI ROSELLE

La frazione di Roselle è disposta alla base della collina omonima sino al canale Salica – Ombrone lungo la via Batignanese e, dall’incrocio di questa con il canale Salica, sulla Rosellana verso Grosseto per circa 500 mt.
Il suo nucleo più antico, all’incrocio della Batignanese con la strada dei Laghi, lascia ampi spazi verso la collina. Più recentemente il nucleo si espande lungo la Rosellana.
E’ tra i più importanti nuclei insediati esterni a Grosseto, non solo per le sue antiche origini, ma soprattutto per il ruolo che essa può assumere sia per la contiguità con l’area archeologica, della quale può diventare un’importante punto di appoggio, come è descritto nel Piano vigente per il Territorio Aperto, sia per la possibilità – che il piano prevede – di insediarvi un nuovo efficiente complesso termale (vedi art. 88 delle presenti Norme).
Entro queste due prospettive di sviluppo il PRG vi prevede una serie di espansioni che riordinano l’edilizia lungo la via Rosellana, e intervengono a riqualificare il centro originario ai due lati della via Batignanese rendendolo pedonale, in modo che possa servire come luogo di passeggiata e di commercio per il turismo termale (16). Questo tipo di intervento dovrà far capo ad un Piano per la pedonalizzazione di Roselle che dovrà dare tutte le indicazioni per quegli arredi urbani, quelle modificazioni edilizie, quei piccoli completamenti in grado di costituire questa parte della frazione come un vero e proprio Centro Commerciale da Stazione termale.
In corrispondenza della nuova strada verso il gruppo di case in corso di costruzione, il PRG nel prevedere sulla sinistra il recupero del bel podere con le sue aree intorno (7), stabilisce sulla destra un ulteriore insediamento residenziale con case a due elevazioni disposte a formare un semicerchio aperto in fregio al podere anzidetto per un totale di mc. 10400, su un’area di 7900 mq. di cui 3000 mq. di verde pubblico e parcheggi (8).
A ovest di questa edificazione fino alla Senese il PRG organizza gli spazi verdi, di mq. 48800, intorno alla casa albergo e fino alla strada degli Aiali, con percorsi pedonali, elementi di arredo e alberature non fitte disposte in modo da non coprire la bella vista sul paesaggio circostante (8 bis).
Proseguendo la nuova strada verso via degli Aiali si forma un piccolo nucleo di abitazione con una casa di due e tre elevazioni per complessivi mc. 2800 di residenza, su un’area di mq. 2000 e due piccole case di mc. 700 ognuna, su un’area di mq. 1000 (9); si prescrive di bonificare e sistemare le sponde del fiume Salica ( 10).
All’incrocio della nuova strada, che attraversa il Salica, con la via Batignanese, è formata una piazza di forma quadrata con due lati alberati, gli altri due chiusi da costruzioni (una di due elevazioni per mc. 1500, l’altra costituita da un portico addossato ad una casa preesistente); si tratta di un piccolo centro commerciale al piano terra, con abitazione al piano superiore. L’intervento riguarda le pertinenze private con convenzionamento circa l’assunzione degli oneri per la sistemazione della Piazza (13).
Dai due lati del nuovo ponte si aprono due Lungosalica: uno, quello di destra, è bordato da due file di box per auto (mc. 1000 totali) sino ad una casa di due elevazioni con funzioni residenziali, per mc. 1000, verso il Salica (12).
A sinistra, il Lungosalica svolta verso la via Batignanese dove, dopo circa 160 mt., si trovano due abitazioni puntiformi di mc.1000 ciascuna, con edificazione mediante concessione diretta, anche separatamente, su un’area di mq.2400 circa (14).
Proprio all’interno del Vecchio Centro di Roselle, il PRG prescrive il recupero dell’ex stabilimento termale con le aree verdi intorno la chiesa, da attrezzare per ampliamenti scolastici, per farne un centro sociale e culturale (1b) e dall’altra parte, il recupero dell’edificio dell’antica ex chiesa e dello spazio che la fronteggia verso il Salica (1c). Questi due interventi da attuarsi secondo progetti di iniziativa pubblica o comunque convenzionati con l’Amministrazione Comunale devono dar luogo a una articolata sistemazione pedonale con pavimentazioni, arredi fissi e alberature che costituiscono questo punto come uno dei più significativi della vecchia Roselle in fregio al tradizionale ponte della Rosellana.
Inoltre il PRG prevede, lungo la nuova strada che definisce il quartiere PEEP, la formazione di aree di verde privato (1d).
Sempre lungo la via Batignanese, fuori del Vecchio Centro, il Piano prevede l’insediamento di un albergo con un edificio di due elevazioni per mc. 2500, su un’area di mq. 6000 di cui mq.1000 da destinarsi a parcheggi pubblici, collegato da un sistema di porticati a quello preesistente (15); nell’area frontistante al di là della via Batignanese è prevista una costruzione di due elevazioni per complessivi mc. 700 con funzioni residenziali (15b).
Ancora più avanti il PRG prevede un centro di servizi commerciali e ricreativi con abitazioni al piano superiore per mc. 4800 a due elevazioni, su un’area di mq. 6000 di cui mq. 3000 da destinarsi a verde pubblico e parcheggi (18). In questo intervento alcuni servizi ricreativi possono essere sistemati all’esterno in armonia con la sistemazione generale dell’area pertinente.
Infine, le costruzioni lungo le vie Batignanese e Rosellana (19) comprese entro l’area segnata sulle cartografie di PRG possono trovare più adeguatamente sistemazioni con piccoli incrementi di volume, preferibilmente in adiacenza e in sopraelevazione, fino ad un massimo di due elevazioni e fino al 25% dell’attuale volume e secondo i limiti fissati dall’art. 905 del Codice Civile in materia di distanze tra fabbricati e tra pareti finestrate. I diversi progetti da attuarsi mediante concessione diretta e conformi alle prescrizioni contenute nel Piano vigente per il Territorio Aperto.
devono comprendere adeguate sistemazioni a giardino o orto – giardino delle aree pertinenti, nonchè le demolizioni di tutte le superfetazioni anche se condonate; per gli edifici antistanti il canale gli interventi di cui sopra sono ammessi entro i ml. 15,00 dallo stesso.
I progetti vanno redatti di volta in volta con una documentazione riferita allo stato di fatto relativo ai fabbricati ed alle aree confinanti. Sulla base di tale documentazione il Sindaco può prescrivere soluzioni diverse da quelle proposte.
Adiacente al Podere Adriana di cui si conferma la vocazione agricola, il PRG prevede l’ampliamento dell’impianto sportivo polivalente su un’area totale di circa mq. 52000 che comprende anche parcheggi e servizi, secondo le linee segnate nella planimetria 1:2000, sino al confine con il Parco termale (3).
Come descritto all’interno del Piano vigente per il Territorio Aperto, il PRG per i siti di cava esistenti rimanda a un’eventuale apposita variante al PRG come adeguamento al Piano Regionale di Attività Estrattive, in base al quale dovranno essere individuate le relative e specifiche destinazioni urbanistiche con riferimento alle disposizioni regionali in materia di sistema delle aree protette (DCR 296/88).
Gli interventi di cui ai nn. 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, si attuano mediante singole concessioni secondo le linee di sedime indicate nelle planimetrie 1:2000.
L’intervento n° 8, si attua attraverso un Piano di lottizzazione convenzionata, eseguibile anche per stralci purchè sia assicurata l’organicità delle reti di urbanizzazione primaria.
La previsione n° 7 si attua attraverso un Piano di recupero.
Le previsioni relative alle cave si attuano con orientati progetti di bonifica.
Allo scopo di favorire il completamento, il riordino e il miglioramento in genere, dell’edilizia esistente entro il confine della frazione, il PRG, ove non indica interventi puntuali e localizzati, prescrive che il carattere dei possibili interventi si definisce secondo i criteri fissati ai commi 7, 8, 9, 11, 13, 14, 15 dell’art. 58 delle presenti Norme, con l’avvertenza che la Frazione costituisce a questo fine Contesto a se stante.

Art. 88
CRITERI PER LA SISTEMAZIONE DELLE NUOVE AREE
TERMALI DI ROSELLE

Assieme al Parco archeologico, la costituzione di un’area termale efficace per Roselle è uno degli obiettivi primari che il PRG si pone, non solo per la frazione di Roselle stessa, ma nel quadro più complessivo dell’intero territorio.
Si tratta di affiancare al nuovo stabilimento termale , da completare e ristrutturare in parte per la creazione di superfici da destinare a ricettività di tipo alberghiero connessa allo stesso impianto, due ulteriori volumetrie da destinare anch’esse a ricettività di tipo alberghiero connessa alla funzione termale-sanitaria dell’area che, in tal senso, saranno da considerarsi come parti dello stabilimento termale e quindi di una struttura destuinata ad un servizio pubblico.
I nuovi fabbricati dovranno avere una volumetria massima di mc. 30000, dei quali uno su tre elevazioni, l’altro su quattro elevazioni massime fuori terra.
Tale soluzione planivolumetrica dovrà essere oggetto di verifica ai sensi della legislazione regionale in materia di Valutazione di Impatto Ambientale che definirà i due nuovi fabbricati per quanto attiene il numero di elevazioni fuori terra; le eventuali modifiche planivolumetriche conseguenti alle valutazioni in merito alla succitata normativa non comporteranno modifica alle presenti norme, ferma restando la volumetria massima consentita.
Potranno essere annesse sale polivalenti ed aree destinate a piccole attività coimmerciali per la vendita di prodotti legati al turismo termale, nei limiti della suddetta volumetria.
Dovranno essere realizzati spazi verdi, parcheggi, attrezzature sportive e piscine in base ad un disegno organico delle sismezioni esterne di pertinenza dell’area di intervento, che tengano conto della necessità di ricucire la nuova forma progettuale con l’esistente suddetta struttura in fase di completamento.
Potranno essere realizzati, a servizio delle piscine e delle atrrezzature sportive, modesti fabbricati ad un unico piano fuori terra, per una volumetria complessiva di mc. 2500.
L’intervento seddetto, che assume carattere di opera pubblica, sarà realizzato mediante le procedure previste dalla legge 109/94 e successive modifiche ed integrazioni (1).
A questo si aggiunge un’area per servizi di mq. 10000 che comprende due case esistenti con visibili resti romani (1a) e bonificando con la medesima operazione – attraverso l’intervento del Consorzio di Bonifica Grossetano – le due sponde del canale Salica (10) su cui si affaccerà il rinnovato complesso termale.

Art. 89
LA FRAZIONE DI ISTIA D’OMBRONE

La frazione di Istia d’Ombrone è collocata su un promontorio affacciato su un ansa del fiume Ombrone al termine delle aree urbanizzate del Grossetano. Dal suo Centro Storico si è sviluppata lungo la Scansanese prima, poi verso l’interno, determinando una sorta di struttura lineare con una testa rappresentata dal Centro Storico; Centro Storico assai importante per lo sviluppo complessivo della frazione e per il quale il PRG prescrive criteri per la revisione del Piano attualmente in vigore (art. 90 delle presenti Norme) .
Il PRG considera particolarmente importante la fascia di territorio che prospetta sul fiume e vi dispone la sistemazione di aree a verde in prossimità del cimitero e al di sotto della cinta del Centro Storico con una sistemazione ad anfiteatro rivolta verso la Vecchia Fornace al di là dell’Ombrone; è questa sistemazione che può avere un importante ruolo nell’insieme dei servizi del parco Ombrone (vedi il Piano vigente per il Territorio Aperto)(4).
In questo quadro, il PRG prevede la formazione di un Piano di recupero esteso a due edifici a monte della via del Ponte, con destinazione abitativa (15).
Per quanto riguarda le espansioni edilizie più prossime al Centro Storico, il PRG predispone un’area in continuità con il quartierino PEEP, rivolta verso la via del Peruzzo, al di là della collina, che costituisce l’elemento predominante del promontorio.
Si tratta di un insieme di case di due elevazioni, con funzioni residenziali, adagiate sulle curve di livello, dalla cui piazzetta centrale un percorso pedonale porta sulla collinetta che il PRG destina a parco pubblico di mq. 62600 da cui vanno esclusi mq. 36300 relativi all’area di rispetto cimiteriale (4 bis).
All’interno delle aree investite dall’intervento si prevede la possibilità di realizzare una struttura scolastica (scuola materna/ asilo nido) a servizio delle nuove abitazioni.
I metri cubi totali sono 26700, su un’area di mq. 42.900, di cui mq. 30.900 per verdi pubblici attrezzati e parcheggi; è un insediamento che si realizza con singoli piani di lottizzazione convenzionati eseguibili anche per stralci (1).
Il PRG valorizza la parte di Frazione più vicina al Centro Storico attraverso il possibile riuso di una serie di edifici pubblici e privati di un certo interesse architettonico tradizionale (3).
Lungo la Scansanese, ancora, in località Istia Ponte, un piccolo insediamento di cinque edifici di due elevazioni per un totale di mc. 4250 (850 per edificio), su un’area di mq. 6300, di cui 1500 mq. per spazi pubblici, verde attrezzato e per parcheggi, definisce la via Scansanese verso la campagna aperta (5). L’intervento si attua per singole concessioni.
Per evitare la pericolosa strettoia della via Scansanese alle Stiacciole, il Piano prevede, in continuità con la via delle Collacchie, un raddoppio parallelo alle spalle delle Stiacciole stesse, che confluisce poi nella Scansanese prima di Casalecci, collegandosi anche alla via dei Laghi.
All’incrocio fra la Scansanese e la via del Peruzzo, a ridosso del sottopasso di via delle Collacchie, su un’area complessiva di mq. 1500, di cui mq. 1000 per aree verdi pubbliche e parcheggi, il PRG prevede un edificio di due elevazioni di mc. 1500, per servizi (6a); a contatto con questo, su un’area di mq.3600, di cui mq.1300 per verde pubblico e parcheggi, lungo la via Scansanese, il PRG prevede un insediamento formato da cinque casette, con funzioni residenziali, a due elevazioni, di mc.600 ognuna, per un totale di mc.3000(6b).
Dalla parte opposta di via del Peruzzo, verso la campagna, il PRG organizza un’area di verde pubblico ad integrazione degli impianti sportivi esistenti (7bis).
Tra l’edificato esistente delle Stiacciole e la nuova strada di previsione viene individuata un’area PEEP di mq.56.930, per complessivi mc.49.460 (8-11-7),in sostituzione di quella prevista oltre la variante stradale, che riacquista la sua destinazione di area agricola. L’intervento si attua nel rispetto di quanto previsto dagli elaborati del Piano di Zona (PEEP n°12-Stiacciole).
In continuità con questo insediamento il PRG prevede l’espansione dell’attività produttiva esistente su un’area di mq. 8800, con possibilità di costruirvi mc. 7400, lasciando per aree di verde pubblico attrezzato verso le abitazioni mq. 5500 (9).
Infine, alla confluenza della Scansanese con la nuova strada, un’area per un piccolo artigianato, da attuarsi tramite un piano PIP complessivo, su un’area di circa mq. 30000 (10).
L’area artigianale è sottoposta ad un PIP che ne stabilisce la suddivisione in lotti, riservando il 50% dell’area stessa alla viabilità, ai parcheggi e ai servizi; mentre all’interno di ogni lotto può essere coperto il 30% della superficie; di preferenza le costruzioni sono allineate verso le strade lasciando alle spalle congrui spazi per le attività di servizio occorrenti.
In quest’area possono svolgersi anche quelle attività commerciali connesse e derivanti dalle attività artigianali a esclusione delle categorie merceologiche contingentate (ciò vale anche per le attività esistenti).
A conclusione della frazione, il nucleo abitativo di Casalecci. Si tratta di un insediamento residenziale per il quale il PRG riorganizza alcuni servizi, con una aggiunta di costruzioni con funzioni residenziali che ne ridefinisce la forma in armonia con l’arrivo della nuova strada parallela alle Stiacciole.
Da qui un’asse urbano arriva all’area centrale, dove è prevista una chiesa (su un’area pertinente di mq. 2500) (12), alle spalle un ampio parcheggio di mq. 6500 a servizio anche della nuova area sportiva (campo di calcio e campi da tennis) di mq. 22000 (l3). Le case aggiunte sono disposte lungo la nuova strada, secondo le linee di sedime, ad una e due elevazioni, collegate da porticati, per mc. 10500 complessivi, su un’area di mq. 21000, di cui mq. 11000 per spazi pubblici, aree verdi pubbliche e parcheggi (14).
Il PRG infine, individua un ambito di recupero all’interno del quale l’Amministrazione Comunale può procedere, anche in accordo con i privati interessati alla formazione di un Piano di Recupero, con aumenti di volumetria fino al 15% di quella esistente e comunque con integrazioni edilizie non superiori alle due elevazioni (16).
Infine lungo la via delle Conce, verso il campo sportivo, si prevede la realizzazione di un parcheggio alberato lungo la strada stessa (16 bis).
Allo scopo di favorire il completamento, il riordino e il miglioramento in genere, dell’edilizia esistente entro il confine della Frazione, il PRG, ove non indica interventi puntuali e localizzati, prescrive che il carattere dei possibili interventi si definisce secondo i criteri fissati ai commi 7, 8, 9, 11, 13, 14 e 15 dell’art. 58 delle presenti Norme, con l’avvertenza che la Frazione costituisce, a questo fine, Contesto a se stante.

Art. 90
CRITERI PER LA REVISIONE DELLA NORMATIVA E DELLE PREVISIONI PER IL CENTRO STORICO DI ISTIA
D’OMBRONE
(ARTICOLO SOSTITUITO DALLA NORMATIVA DI CUI ALLA VARIANTE AL P.R.G.
EX ART. 5 L.R. N° 59/80, APPROVATA CON ATTO C.C. n°67 del 25.06.1999)

Art. 91
IL NUCLEO DI RISPESCIA

Il PRG recepisce la riorganizzazione in variante così come approvata nel 1987.
In particolare, a completamento della riorganizzazione in variante /87 di cui sopra, viene previsto il completamento di otto lotti con cubatura pari a quella allora prevista per ogni ampliamento (mc.675) (1); vengono confermate le previsioni relative all’area P.E.E.P. nei suoi perimetri attuali (2). Infine si prevede che l’area sportiva (4) può essere completata secondo il perimetro segnato sulla planimetria 1:2000.

Art. 92
LA FRAZIONE DI ALBERESE

La frazione di Alberese costituisce di fatto una importante attrezzatura del Parco dell’Uccellina.
Raccolta attorno alla collina essa ha bisogno di una serie di piccoli completamenti edilizi e funzionali per assumere il giusto ruolo che le compete all’interno del territorio grossetano, il Piano vi organizza una serie di interventi.
La piazza del Combattente viene ridefinita nel suo parterre, conservandovi gli alberi esistenti e gli edifici che vi affacciano vanno conservati specie nelle facciate, di interessante sapore tradizionale, organizzando funzioni abitative al loro interno e lasciando le piccole botteghe dove esistenti, al piano terreno (1).
Alle spalle della piazza il PRG prevede la costruzione di un edificio ad una elevazione, che forma una piazza giardino al suo interno, che può accogliere una serie di servizi (bar, tabacchi, agenzie) e soprattutto quelli di ricezione del Parco che vanno spostati dall’edificio su via del Fante, da demolire. L’edificio insiste su un’area di mq. 12000, di cui mq. 7500 per aree verdi pubbliche e parcheggi (2), il tutto per 3200 mc.
In fondo alla piazza del Combattente – dove può insediarsi il mercato ambulante stagionale – il piccolo edificio del centro di servizi va ampliato con un volume di mc. 500 a cui è collegato da due pensiline, che formano una piazza interna da sistemare tenendo conto della fontana esistente e delle alberature ai bordi (3).
Ancora alle spalle verso la campagna il PRG prevede un albergo di due elevazioni, di mc. 6500, su un’area di mq. 6500, di cui mq. 3500 per spazi di verde pubblico e parcheggi (4). Ai due lati di questa sistemazione, due nuclei di edifici con destinazioni turistico – ricettive, tre per ogni lato, di due elevazioni, di mc. 7200 complessivi (ogni casa 1200 mc.), su un’area di mq. 14.000 complessiva, di cui mq. 4000 per spazi pubblici e servizi (5).
Ai limiti con la campagna aperta, verso nord – est, due file di costruzioni con case artigiane e depositi di servizio, per le case di piazza del Combattente, di una elevazione con altezza di mt. 4,50, per complessivi mc. 18000, su un’area di mq. 12000, di cui mq. 3000 per spazi pubblici, strade e parcheggi, ridisegnano il confine della frazione con volumi lineari coperti a tetto; è un insediamento da attuarsi con un piano PIP che stabilisce la misura del lotto in mq. 720 sul quale insistono due unità formate da due abitazioni di servizio e due locali per attività artigianali (6).
Sulla strada alle spalle di questo insediamento possono aprirsi anche piccoli servizi commerciali. Questo insediamento è raccordato con una strada direttamente al centro della frazione a via dell’Aviatore (7).
Il PRG prevede inoltre un insediamento residenziale a due elevazioni di mc. 10000 su un’area di mq. 9600 circa di cui mq. 1600 per verdi pubblici attrezzati e mq. 3000 per parcheggi pubblici e viabilità; il tutto da realizzazrsi unitariamente.(8).
A questo insediamento si collega l’ampliamento del PEEP con un edificio di due elevazioni e di 4.000 mc., su un’area di mq.3.456. L’intervento si attua nel rispetto di quanto previsto dagli elaborati del Piano di Zona (PEEP n°14-Alberese) (9).
Il PRG prevede ancora un ampliamento del cinema verso il retro dell’attuale volume con il ripristino della facciata e la conservazione delle alberature esistenti nel giardino, l’ampliamento è di mc. 300 in totale (10).
Il PRG risistema inoltre tutta l’area sportiva, prevedendo un piccolo club di una elevazione con 600 mc; la creazione di un nuovo parcheggio alberato a servizio dello sport e delle manifestazioni sociali, che si svolgono nel campo di calcio; una nuova strada di servizio, lungo l’argine del fosso; un altro ingresso alla zona sportiva con un piccolo padiglioncino di una elevazione di 200 mc; un nuovo campo di baseball; il tutto su un’area di mq. 37000 (11).
Per quanto riguarda l’edificio dell’ex-frantoio il PRG ne prevede il possibile uso per “attività culturali”.
Da qui parte anche un percorso pedonale al servizio del Parco (12).
All’ingresso da est (Grosseto, Marina di Alberese) per il primo tratto della nuova strada di delimitazione dell’espansione, sono previste le soste momentanee dei pullmans per la discesa dei passeggeri.
Il PRG consente il completamento, nell’area indicata nella planimetria 1:2000 e secondo le linee di sedime indicate, dell’attuale Caserma Carabinieri con la stessa altezza dell’edificio esistente per una volumetria massima di mc. 1000 (14).
Allo scopo di favorire il completamento, il riordino e il miglioramento in genere, dell’edilizia esistente entro il confine della Frazione il PRG, ove non indica interventi puntuali e localizzati, prescrive che il carattere dei possibili interventi si definisce secondo i criteri fissati ai commi 7, 8, 9, 11, 13, 14 e 15 dell’art. 58 delle presenti Norme, con l’avvertenza che la Frazione costituisce, a questo fine, Contesto a se stante.

Art. 93
IL NUCLEO Dl PRINCIPINA A MARE

Dalla piazza pedonale tra via Pesce Luna e via della Medusa il PRG prevede, con la sistemazione degli arredi urbani, la costituzione di un piccolo centro pubblico di servizi (posta, delegazione, ecc. . .), per mc. 1600 complessivi. L’ intervento dovrà prevedere, al posto dei pini eventualmente abbattuti, la messa a dimora di altrettante giovani piante di pino domestico (4).
Alle spalle della chiesa esistente tra via del Pesce Luna e via della Medusa il PRG prevede un modesto ampliamento della chiesa stessa con un edificio che, con la medesima larghezza del prefabbricato esistente si prolunghi da esso per mt.5,00 con un’altezza massima alla gronda di mt.3,20 e una volumetria massima di mc.180. Le funzioni previste sono quelle di sacrestia, ufficio e servizi igienici, con esclusione di qualsiasi funzione residenziale (4b).
Lungo la via della Trappola trova posto una struttura per Centro Ippico dove sono ammessi gli interventi previsti per l’Ambito Territoriale “B” di cui all’art.2 della normativa vigente per il Territorio Aperto (9).
Lungo la via della Trappola il PRG prevede la riqualificazione del Complesso Rio Grande con la costruzione di un nuovo edificio su due livelli per complessivi mc. 9000, di cui mc. 4500 per residenze e mc. 4500 di struttura extra-alberghiera, secondo le linee di sedime indicate. (11). Per la casa albergo esistente, (ex lotto 10 del Piano di Lottizzazione), considerando che la stessa risulta sprovvista di qualunque servizio accessorio e collettivo si prevede la destinazione residenziale (11b).
E’ altresì previsto dal PRG il completamento delle strutture incompiute esistenti (lotto Attrezzature private dell’ex P. di L.), confermando i criteri edificatori della lottizzazione “Rio Grande”; la volumetria di tale lotto può essere destinata a residenza, commercio, artigianato e uffici. (11a).
E’ altresì previsto, nell’area dell’ex Parco Pubblico Attrezzato del Piano di Lottizzazione, divenuto Territorio Aperto come da presa d’atto Consiliare del 07.05.98, la sistemazione a Verde Pubblico nel rispetto delle previsioni di cui alla D.C.R. 296/88. (12).
Per quanto riguarda gli interventi all’interno del tessuto urbano del nucleo, il PRG prevede ampliamenti alle strutture ricettive alberghiere che possiedono le aree idonee (ed un completamento sull’area dell’ex comparto E 21); secondo l’elenco che segue ed i sedimi indicati nelle planimetrie 1:2000.
( area dell’ex comparto E 21, su di un’area di mq. 7000, di cui mq. 1600 per spazi verdi e di uso pubblico, mc. 3700 con destinazione alberghiera (8b);) Hotel delle Nazioni, su un’area di mq. 8400, di cui mq. 4800 di verde pubblico, mc. 3400 disposti secondo le linee della planimetria 1:2000, rispettando le distanze dai confini di cui al D.M. 1444/68 e con ristrutturazione totale del complesso esistente (sulla stessa volumetria). Le piante eventualmente abbattute dovranno essere sostituite con altrettante della stessa specie (8c); Polipus bar, su un’area di mq. 1260, mc. 1000 (8d); albergo Mareblu, sopraelevazione dell’ultimo piano fino a raggiumgere una altezza netta di m. 2,70, chiusura degli attuali balconi ed ampliamento in pianta fino a mc. 2710. (8e). Il PRG prevede, inoltre, la costruzione di una nuova struttura alberghiera, nel lotto vuoto tra le vie della Sogliola, dell’Anguilla e del Muggine, per un totale di mc. 7500, su un’area di 7200 mq. di cui mq. 2400 per verde pubblico e parcheggi, con la costruzione di una sala per riunioni e conferenze per almeno 150 posti (8f).
Viene anche consentita la chiusura degli attuali balconi dell’Albergo Grifone fino ad un massimo di mc. 2500 senza comunque prevedere interventi che comportino aumenti di altezza dell’attuale edificio (8g).
Infine il PRG conferma la previsione del completamento di due case tra le vie del Calamaro, della Triglia, della Cernia e del Dentice, per complessivi mc. 1000 su due elevazioni (14a – 14b).
Nella sistemazione complessiva della viabilità della frazione il PRG prevede ancora la possibilità, per il servizio di carburante esistente lungo la via del Luccio in angolo con la via del Delfino, di costruire un piccolo volume per servizi al distributore stesso di mq. l00 di superficie coperta, con un massimo di mc. 400 (10).
Il PRG prevede l’ampliamento di un edificio posto in via dell’Aragosta con un incremento volumetrico di mc. 168 su una elevazione con altezza massima di ml. 4 e per una superficie lorda in ampliamento massima di mq. 42.
L’intervento edificatorio dovrà garantire l’inserimento armonico ed equilibrato integrato con l’edificio principale.
Non dovranno essere realizate opere e volumi interrati abitabili, sono pertanto fatti salvi interventi relativi ai volumi tecnici necessari per l’alloggiamento di serbatoi, impiantistica, ecc, si precisa tuttavia che allo scopo di salvaguardare l’equilibrio della falda presente, lo scavo dovrà essere realizzato non oltre un metro rispetto alla quota del piano stradale.
Tutte le opere quali vialetti, percorsi pedonali, aree adibite a parcheggio, dovranno essere realizzate in materiale permeabile, allo scopo di garantire la permeabilitòà dell’area urbanizzata, evitando la diminuizione dei tempi di corrivazione delle acque meteoriche o superficiali.
Dovrà essere reimpiantato nell’area interessata dall’intervento, un numero di piante (della stessa specie) pari al numero di quelle abbattute, garantendone l’attecchimento. (15)
Allo scopo di favorire il completamento, il riordino e il miglioramento in genere, dell’edilizia esistente entro il confine della Frazione il PRG, ove in indica interventi puntuali e localizzati, prescrive che il carattere dei possibili interventi si definisce secondo i criteri fissati ai commi 7, 8, 9, 11, 13, 14 e 15 del’art. 58 delle presenti Norme, con l’avvertenza che la Frazione costituisce Contesto a se stante.

Art. 94
LA FRAZIONE DI MARINA DI GROSSETO DESTRA E SINISTRA

La frazione di Marina per la funzione turistico balneare che assolve, è forse la più importante tra le frazioni di Grosseto.
Il Piano attraverso le proprie scelte ne valorizza il ruolo e ne stabilisce le funzioni fondamentali.
Il Porto, (art. 95) le sistemazioni delle ex Colonie (7 ) all’art. 96, sono gli elementi principali della sua prospettiva evolutiva, unitamente a quelli costituiti dalla passeggiata a mare (19) -la cui previsione è confermata a condizione che non vengano realizzate opere interrate- e dalla variante al Piano particolareggiato del Comparto Cl (20), ambedue già approvate dall’Amministrazione Comunale e che il Piano recepisce nel loro complesso; tra queste scelte già effettuate vi è anche quella del PEEP in zona sinistra (22).
Il PRG, in aggiunta a queste scelte di fondo, alcune già compiute, altre che propone egli stesso, prevede la formazione di un Parco per il tempo libero con attrezzature, nella pineta, di mq. 69000 (21)
L’assetto definitivo della fascia pinetata è sottoposto alla formazione di una Variante di adeguamento alla Direttiva regionale per la fascia costiera fino all’abitato di Principina a mare.
Per quanto attiene agli stabilimenti balneari si fa riferimento a quanto prescritto nell’art. 99 nelle presenti Norme (24).
Il tessuto edilizio al di fuori delle aree già considerate è ritenuto dal PRG consolidato e completo, a meno di piccoli completamenti di seguito descritti, avendo esaurito la propria capacità edificatoria; il PRG prevede la possibilità di sostituzioni e rifacimenti, senza aumenti di volume e senza la creazione di terrazzi su portici, nel rispetto delle alberature esistenti.
Su via Giuseppe Verdi e su via del Canale sono previsti completamenti abitativi, per mc. 700 ciascuno su due elevazioni (23).
Per quanto riguarda le sostituzioni e le eventuali ricostruzioni il PRG rimanda ai commi 8, 9, 10, 11, 12, 13, dell’art.58 delle presenti Norme.
Su via Fucini il PRG prevede inoltre due completamenti per mc. 500 ciascuno, e comunque fino ad un massimo di 2 elevazioni e convenzionati per la cessione delle aree necessarie alla realizzazione della strada (23).
Inoltre, il PRG prevede la possibilità della costruzione in una struttura alberghiera tra la via Bellini e IV Novembre con un edificio di quattro elevazioni e con mc. 3600 complessivi nell’area indicata sulle planimetrie 1:2000 di PRG (25).
Il PRG prevede ancora la possibilità di ampliamenti delle strutture ricettive alberghiere esistenti “Hotel Ariston” e “Hotel Tre Stelle” fino ad un massimo di mc. 2000, da realizzarsi una tantum. Tale capacità è determinata dalle aree residue libere delle quali può essere coperto il 50% della superficie sino almeno a mt. 5,00 dai confini e dall’altezza che può raggiungere le tre elevazioni massime.
Vengono inoltre confermate le previsioni di ampliamento delle strutture alberghiere dei PP comparto C.1 .
Il PRG prevede, infine, lungo la via del Tombolo su un’area pertinente di mq. 3500 la costruzione di un edificio scolastico (Scuola Media) di una e due elevazioni, per complessivi mc.5000. L’edificio, disposto secondo le linee di sedime indicate in planimetria 1:2000, dovrà recingere uno spazio aperto verso il mare, anche porticato con copertura a falde (26).
Allo scopo di rendere più organico l’uso del parco pubblico esistente, dei servizi sportivi e di quello privato in esso contenuto, il PRG prevede la formazione di un progetto di iniziativa pubblica per razionalizzare i servizi esistenti anche con ampliamenti e completamenti fino ad un massimo di mc. 1000, con una sola elevazione e nel rispetto di tutte le alberature esistenti (27).
Allo scopo di favorire il completamento, il riordino e il miglioramento in genere, dell’edilizia esistente entro il confine della Frazione il PRG, ove non indica interventi puntuali e localizzati, prescrive che il carattere dei possibili interventi si definisce secondo i criteri, fissati ai commi 7, 8, 9, 11, 13, 14 e 15 dell’art. 58 delle presenti Norme, con l’avvertenza che la Frazione costituisce, a questo fine, Contesto a se stante.
L’Amministrazione Comunale può predisporre una Variante urbanistica ex art.5 LR 59/80 per tutti gli edifici anteriori al 1940 compresi all’interno della cartografia di cui alla DCR n°47/90 ad eccezione degli edifici compresi nel Comparto C1 e ad eccezione degli edifici delle Colonie.
Infine il PRG prevede che il complesso inserito nell’area PEEP in destra dal canale S. Rocco, a suo tempo convenzionato come Centro Commerciale ed in disuso e condizioni di degrado da diversi anni, possa essere oggetto di una riqualificazione attraverso una apposita Variante al PRG ai sensi dell’art.5 della LR 59/80. che riconvenzioni anche la cessione gratuita al Comune di locali per servizi pubblici. La volumetria esistente potrà essere incrementata del 20% e l’edificio, da realizzarsi massimo su due livelli, sarà mantenuto a servizi e, per una parte non superiore al 30%, potrà essere destinato a residenza. L’intervento è condizionato alla salvaguardia di tutte le piante che si trovano nell’area interessata dalla previsione (28).
Gli interventi di cui ai numeri 20, 21, 22, 23, 25 possono essere attuati a seguito di parere favorevole da parte dell’Amministrazione Provinciale sul vincolo idrogeologico riferito ai singoli progetti esecutivi che saranno presentati di volta in volta.
Il PRG a parziale modifica del comparto C1 prevede la localizzazione della nuova caserma dei Carabinieri su un fabbricato esistente (ex lotto n° 1, isolato 32 variante comparto C1) e nei limiti della volumetria esistente (29); prevede altresì, in sostituzione dell’esistente manufatto utilizzato a Centro Anziani, la realizzazione di una nuova costruzione di mc. 1000 su due elevazioni, con medesima destinazione, in deroga al rispetto delle distanze di cui al DM 1444/68 (30).

Art. 95
IL PORTO DI MARINA: I CRITERI DI FORMAZIONE E GLI INTERVENTI DI SISTEMAZIONE CONNESSI

Il PRG, nel quadro previsionale del Piano Regionale di Porti ed Approdi Turistici, rimanda la precisa e definitiva soluzione della localizzazione e dimensionamento dell’ambito portuale al Piano Regolatore del Porto medesimo, (vedasi DCC n° 99/99 di ratifica dell’Accordo di Programma per il porto turistico di Marina di Grosseto),(1).
Per quanto riguarda gli interventi di sistemazione e riordino delle sponde del Canale S. Rocco il PRG ne conferma l’utilizzazione per l’attracco di piccoli natanti prevedendo che, contemporaneamente con le specifiche sistemazioni funzionali, si operino gli interventi necessari alla qualificazione e fruizione dell’ambiente. Tali interventi dovranno garantire il deflusso normale delle acque (2).
Nell’area adiacente al depuratore – il quale dovrà essere riconvertito e comunque sistemato, proprio per la sua incompatibilità con l’impianto del porto stesso – il PRG prevede la costituzione di un nucleo disposto lungo la strada e lungo il canale, di due elevazioni per un totale di mc. 8.500, su un’area pertinente di mq. 30000; intervento da formarsi mediante progetto convenzionato con l’Amministrazione comunale assicurando l’acquisizione pubblica – o comunque l’uso pubblico – della fascia pinetata alle spalle del Depuratore di mq. 20400; le funzioni previste sono circolo nautico, commerciali e ricettive (3). Tale intervento dovrà salvaguardare la pineta esistente, prevedendo la ripiantumazione dell piante eventualmente abbattute con altre della stessa specie.
Sulla sinistra del San Rocco il PRG conferma la Variante e la relativa normativa di attuazione così come approvata dalla R.T. con DGR n°3473 del 19/4/95 (4). Il PRG prevede, attraverso un’apposito Piano di Recupero senza aumenti di volume con la risistemazione complessiva dell’area e delle sponde corrispondenti, della ex marmifera, per strutture di servizio connesse con l’uso del canale (7).
Per quanto riguarda infine l’area artigianale esistente a monte del Ponte Cavalleggeri, il PRG assume le previsioni del vecchio Piano Regolatore, confermandone la funzione ad attività di carattere cantieristico e nautico, senza abitazioni di servizio.
Tali previsioni potranno, con la stessa destinazione e gli stessi parametri urbanistici, ove necessario, essere ampliate nei confini fissati dall’attuale Piano prevedendo, ai fini della nuova edificazione, una fascia di rispetto di mt.30,00 dalle sponde del canale San Rocco (6).

Art. 96
SCHEDA NORMATIVA PER LA SISTEMAZIONE DELLE EX COLONIE (BODONI, SARAGAT, SAN ROCCO, VILLA GAIA – SNIA VISCOSA) A MARINA DESTRA DI GROSSETO, CON INDICAZIONI PRESCRITTIVE PER IL COMPLETAMENTO DELLA LOTTIZZAZIONE DI BAGNARA COMPRESA TRA LE VIE DELL’ELBA, GIANNUTRI E DEL GIGLIO

SOLUZIONE A
A – CARATTERI DELLE AREE
Per quanto riguarda le quattro colonie si tratta – nell’insieme di ville, villette e di edifici residenziali che ormai caratterizzano l’area – di vere e proprie oasi di verde pinetato il cui carattere va mantenuto pur consentendo ampliamenti e risistemazioni degli edifici; in particolare per quanto riguarda la Colonia Bodoni, la Colonia Giuseppina Saragat e la Colonia S. Rocco va ripristinato, indipendentemente dalla loro utilizzazione possibile, il dosso duneale antistante, e ricostituendo l’ambiente naturale che caratterizzava questo tratto di spiaggia ancora praticamente libero da stabilimenti.
Per quanto riguarda la Colonia Villa Gaia – Snia Viscosa, si tratta di mantenere intatto il magnifico parco in cui è compresa, migliorandone i collegamenti con il giardino comunale esistente.
B – CARATTERI NORMATIVI GENERALI DELLE SCELTE DI PROGETTO
b 1) Per quanto riguarda la Colonia Villa Gaia – Snia Viscosa, al fine di mantenere integra l’attuale configurazione morfologica della ex Colonia, mentre deve essere mantenuto il corpo di fabbrica principale in tutte le sue caratteristiche architettoniche che hanno il sapore del tempo in cui furono fatte con una dignità di partiti compositivi che testimonia il segno di un’epoca, all’interno esso può essere completamente ristrutturato a scopo ricettivo alberghiero, con l’aggiunta di due corpi di fabbrica nuovi, disposti non in aderenza all’edificio principale (distanti minimo mt.10,00) e sostituenti tutti i corpi aggiunti piuttosto incongrui, i quali vanno di conseguenza demoliti.
b2) Per quanto riguarda la Colonia San Rocco, piuttosto ben messa e di recente restaurata – attualmente adibita a scuola – la situazione del luogo suggerisce la costituzione di due corpi di fabbrica perpendicolari all’edificio, che racchiudono una sorta di patio verso mare da sistemare a servizi generali (come piscina ed altro); la destinazione è confermata in quella di struttura scolastica alberghiera con riguardo alle attività turistiche balneari in genere, anche ristrutturando l’edificio esistente.
b3) Per quanto riguarda la Colonia Giuseppina Saragat, il precario stato delle edificazioni suggerisce la loro completa sostituzione con un corpo di fabbrica nuovo ad U, aperto verso la spiaggia di cui due lati a tre piani, il terzo ad una sola elevazione.
Si tratta di costituirvi una struttura di tipo alberghiero che potrà contenere nel corpo di fabbrica ad una elevazione una sala per convegni e congressi. Lo spazio libero dentro la U può, anche qui essere utilizzato per organizzarvi le attività turistiche di tempo libero all’aperto (come piscine ed altro).
b4) Per quanto riguarda infine la Colonia Bodoni va mantenuto e ripristinato, ove alterato, il carattere architettonico delle edificazioni togliendo ogni superfetazione, sia aggiunta agli edifici stessi, sia costituente corpi liberi nel parco; ricostruendo soltanto il corpo a due piani verso la via Gioiosa con forme semplici e lineari più adatte al carattere architettonico degli edifici contigui.
Ovviamente nei tre casi sopra descritti vanno mantenuti e potenziati i Parchi verso la via Colonie Marine.
C – CARATTERI ATTUATIVI DELLE SCELTE ARCHlTETTONICHE DI PROGETTO
Va premesso innanzitutto che gli interventi prescritti e concessi in queste aree sono volti alla valorizzazione ed alla conservazione dell’ambiente attuale sia naturale, sia edilizio (in questo ultimo caso: sia per i ripristini, sia per la nuova edilizia).
Si sottolinea questa caratteristica complessiva perchè il valore di queste vere e proprie oasi di parco in un tessuto edilizio, frammentato e quasi sempre privo di proprie caratteristiche architettoniche, rappresenta oggi uno degli attributi più positivi per lo sviluppo turistico di Marina di Grosseto, costituendo un vero e proprio servizio che ne innalza la qualità.
c1) Per quanto riguarda la Colonia Villa Gaia-Snia Viscosa si tratta di compiere un vero e proprio restauro esterno del corpo di fabbrica principale esistente, senza alterarne le volumetrie; destinando il piano terreno e quello rialzato a servizi generali alla funzione ricettiva ed alberghiera, i due piani superiori a ricettività vera e propria. L’ampliamento consentito si precisa con due nuovi edifici disposti in modo da non incidere sul parco retrostante. I nuovi volumi della stessa altezza dell’edificio esistente e indipendenti da questo sono destinati ad attività alberghiera. Si precisa infine che la posizione dei nuovi corpi di fabbrica in ampliamento è l’unica che non altera i caratteri architettonici del manufatto esistente. Le linee di inviluppo segnate nella planimetria di PRG 1:2000 sono indicative del sedime nei nuovi corpi di fabbrica in sostituzione delle superfetazioni sparse nell’area, che devono essere abbattute.
Fa parte del progetto anche la sistemazione delle aree alberate e della recinzione del lotto, nonchè la ricostruzione del dosso duneale antistante.
Il progetto, secondo i dati più avanti riportati, deve essere unitario, anche se eseguibile per stralci, e convenzionato per l’intera operazione.
c2) La Colonia San Rocco è completata da due ali lineari verso mare, il cui inviluppo indicativo è segnato in planimetria, della stessa altezza del corpo di fabbrica esistente (nella sua parte a tre elevazioni) che all’esterno rimane inalterato.
I due nuovi corpi di fabbrica devono essere allineati al fronte dell’edificio esistente -da cui dovranno distanziarsi di almeno mt.10,00-, verso la pineta. Tale allineamento è deducibile dalle planimetrie in scala 1:2000.
L’interno dell’edificio esistente può essere completamente ristrutturato, sistemando i servizi per la ricettività al piano terreno, e ai piani superiori la ricettività vera e propria.
Quest’ultima, sarà contenuta anche nei due corpi nuovi che in parte, al piano terreno, potranno accogliere altri servizi (circa un terzo dell’estensione complessiva del piano terreno stesso).
Il carattere architettonico dei nuovi corpi di fabbrica deve essere improntato alla massima semplicità delle forme e dei colori senza sporti o balconi, ma eventualmente con logge più o meno profonde che individuano i diversi ambienti.
Lo spazio compreso tra i corpi di fabbrica, sarà sistemato a giardino per il tempo libero: piscina, giuochi ed alberature.
Fa parte del progetto anche la sistemazione delle aree alberate e della recinzione del lotto, nonchè la ricostituzione del dosso duneale antistante.
Il progetto, secondo i dati più avanti riportati deve essere unitario, anche se eseguibile per stralci, e convenzionato per l’intera operazione.
c3) La Colonia Giuseppina Saragat accoglie un progetto interamente nuovo, secondo le linee indicate nella planimetria 1:2000 come possibile massimo sedime delle costruzioni. Si tratta di un corpo di fabbrica ad L con tre elevazioni cui si aggiunge, a formare una U, un corpo di fabbrica a due elevazioni destinato a servizio della ricettività alberghiera e sala convegni e congressi; la ricettività alberghiera vera e propria è contenuta nel corpo di fabbrica ad L.
Le nuove edificazioni devono ricalcare in gran parte il sedime degli edifici esistenti. In particolare, il corpo lungo via dell’Infanzia deve essere posizionato, per il lato corto, in corrispondenza del sedime dell’edificio preesistente, verso mare. Il nuovo corpo parallelo alla linea di costa deve seguire, a meno dello spessore e di una parte della lunghezza, il sedime dell’edificio preesistente.
Inoltre, in applicazione della DGR n°4973/94, le parti di edificio esterne ai sedimi attuali non devono interessare la duna consolidata nel senso che possono essere posizionate sul sedimento di duna.
Il carattere architettonico dell’insieme deve essere improntato alla massima semplicità delle forme e dei colori, senza sporti o balconi, ma eventualmente con logge più o meno profonde che individuano i diversi ambienti.
Lo spazio definito dai corpi di fabbrica deve rappresentare un vero e proprio patio con attrezzature per il tempo libero (piscina, area per il gioco, alberature, ecc…).
Fa parte del progetto anche la sistemazione delle aree alberate e della recinzione del lotto, nonchè la ricostituzione del dosso duneale antistante.
Il progetto, secondi i dati più avanti riportati deve essere unitario, anche se eseguibile per stralci, e convenzionato secondo l’intera operazione.
c4) La Colonia Bodoni, nel rispetto delle prescrizioni già indicate al punto precedente, potrà essere ristrutturata con un progetto complessivo di riutilizzo dei volumi esistenti e di ricostruzione del volume isolato verso la via Gioiosa.
Inoltre, in applicazione della DGR n°4973/94, le parti di edificio esterne ai sedimi attuali non devono interessare la duna consolidata nel senso che possono essere posizionate sul sedimento di duna.
Il progetto di recupero dovrà tenere conto della sistemazione dell’attuale parco verso via delle Colonie Marine, della abolizione delle numerosissime superfetazioni, dell’adeguata risistemazione dello spazio libero verso mare, della recinzione, nonchè del ripristino del dosso duneale antistante e della eventuale proposta di stabilimenti balneari al servizio degli alberghi.
Per tutti gli interventi di cui ai punti c1, c2, c3 e c4, la Convenzione dovrà inoltre contenere la condizione che venga assolutamente salvaguardata la pineta esistente, sostituendo le piante che verranno abbattute con altre della stessa specie.
D – DATI ATTUATIVI
Per quanto riguarda i dati attuativi completi si rimanda alla Scheda normativa di dettaglio.
Si danno qui di seguito i dati relativi ad ognuna delle Colonie prese in esame, indicando la superficie attuale, il volume attuale e prescrivendo la massima superficie nuova possibile, nonchè la massima cubatura raggiungibile.
Per le quattro Colonie si indica la destinazione alberghiera e si indica infine il possibile numero di camere.
d1) Villa Gaia – Snia Viscosa
superfice del lotto (mq. 16300)
di cui vincolata a parco (mq. 14500)
superficie utile esistente (mq. 2000)
cubatura utile esistente (mc. 6200)
superficie utile nuova (su due elev.) (mq. 2000)
cubatura nuova (su due elev.) (mc. 8500)
d2) San Rocco
superficie del lotto (mq. 17200)
di cui vincolata a parco (mq. 7200)
superficie minima del patio per il tempo libero (mq. 5200)
superficie utile esistente (mq. 2500)
cubatura utile esistente (mc. 11100)
superficie utile nuova (mq. 24200)
cubatura utile nuova (mc. 18000, di cui 11000 mc.
per ricettività e 7000 mc. per scuola alberghiera)
d3) Giuseppina Saragat
superficie del lotto (mq. 18400)
di cui vincolata a parco (mq. 8700)
superficie minima del patio per il tempo libero (mq. 3600) superficie utile nuova (a due elev.) (mq. 1300)
superficie utile nuova (a tre elev.) (mq. 3600)
cubatura utile nuova (mc. 21000)
d4) Bodoni
superficie del lotto (mq. 17200)
di cui vincolato a parco (mq. 7800)
superficie utile esistente (mq. 2600)
cubatura utile esistente (mc. 9100)
superficie utile nuova (a due elev.) (mq. 900)
cubatura utile nuova (mc. 3100)
Il disegno di quanto normato è contenuto delle planimetrie di PRG.
SOLUZIONE B
Fermo restando quanto prescritto per gli interventi sulla Colonia Villa Gaia – Snia Viscosa (7, c1), il PRG prevede -senza che ciò costituisca variante – la possibilità di un intervento unitario esteso all’interno insieme delle tre aree ex Colonie: Bodoni, Saragat, San Rocco.
Previa demolizione delle colonie Bodoni e Saragat, e il mantenimento della colonia S.Rocco nella sua attuale conformazione con possibilità di interventi sino al tipo D3 dell’allegato della L.R. n° 59/80, nell’area così riunificata, il PRG prevede quindi la possibilità di costruire un insieme di volumi e recuperare parte del volume con destinazione alberghiera e annessi servizi commerciali e per attività culturali, sportive, sociali, per un totale di mc. 65000 comprensivo del volume da mantenere della colonia S. Rocco, di cui almeno mc. 55000 riservati ad attività ricettive vere e proprie ( camere degli ospiti, camere del personale, Hall e uffici, ristoranti) e gli altri per servizi di carattere commerciale e le attrezzature socio-culturali e sportive.
Questo nuovo insieme edilizio è organizzato per padiglioni di due, tre e quattro elevazioni (una quota non superiore al 20% di tutte le camere che verranno realizzate potrà essere posta nella quarta elevazione) disposti in modo tale che tra loro si realizzi una continuità di verde e di percorsi, collocati nell’area in modo da realizzare all’interno dell’area stessa i necessari parcheggi, i servizi per la balneazione all’aperto e il rafforzamento delle macchie verdi alle spalle degli edifici, integrando le essenze esistenti.
La soluzione architettonica a padiglioni – con corpi di fabbrica lineari e senza evidenti scalettature, riunificati anche da logge di profondità variabile, con camere che possono essere servite da ballatoi aperti – è prescritta per evitare la formazione di un corpo di fabbrica a blocco e per articolare, al contrario, le volumetrie quasi a integrarle nel verde interposto e alle spalle creando così la possibilità di fruizione alternative alle usuali tipologie alberghiere di carattere urbano.
Questa sistemazione da attuare anche per stralci, ma secondo un progetto unitario, deve essere convenzionata con l’Amministrazione Comunale anche per quanto riguarda le modalità di uso dei servizi del complesso stesso.
La convenzione deve anche prevedere la costituzione di una adeguata scuola alberghiera per un minimo di mc. 7500 da concepire come integrata all’intero complesso, anche se in padiglione separato.
Rimane ferma la prescrizione relativa alle sistemazioni delle aree duneali sulla costa
Dal punto di vista attuativo l’intervento è definito come Piano di Recupero per la ristrutturazione urbanistica dell’intero comparto comprendente le tre Colonie e le aree annesse (art. 2 comma e LR n. 59/80) con destinazione d’uso per strutture ricettive e alberghiere con relative attrezzature e pertinenze, attività commerciali e terziarie con le strutture ricettive e alberghiere stesse.
Infine, si suggerisce che mentre la quota di parcheggi pubblici di standard può essere reperita nelle aree a ciò predisposte dal PRG – e di ciò si occuperà la convenzione generale – i parcheggi di servizio relativi al complesso siano ubicati in un piano seminterrato la cui quota di sistemazione definitiva, qualora non superi i mt. 1,20 rispetto alla quota 0,00, sarà considerata quota di riferimento dalla quale calcolare i volumi occorrenti; ciò per consentire una adeguata sistemazione dell’area organicamente alle volumetrie previste.

Art. 97 (Articolo stralciato con DCR n° 72|96)

Art. 98
I CAMPEGGI DELLA FASCIA COSTIERA

Per quanto riguarda i campeggi esistenti il PRG fissa l’esatta consistenza in riferimento alle perimetrazioni regolarmente rilasciate escludendo qualsiasi aumento della ricettività turistica.
Per quanto attiene gli interventi ammissibili il PRG rimanda a quanto previsto dalla D.C.R. 47/90 e successive modificazioni e integrazioni e alla D.G.R. n°4973/94, in attesa di una apposita Variante di adeguamento alla Direttiva Regionale per la Fascia Costiera.
Relativamente al campeggio “Il Sole”, l’Amministrazione Comunale, riservandosi il riconvenzionamento con la proprietà secondo i criteri e le modalità che saranno specificate nella variante urbanistica di adeguamento alle previsioni di cui alla D.C.R. 47/90, D.C.R. 35/94 e D.G.R. 4973/94, permette il miglioramento degli impianti igienici e la realizzazione di n°36 bungalows in luogo di n°36 piazzole all’interno del perimetro legittimo e cartograficamente individuato, di cui alla D.C.C. 109/97 e nel rispetto della Direttiva regionale dell’uso della fascia costiera e nel rispetto della ricettività esistente.

Art. 99
STABILIMENTI BALNEARI E SERVIZI ALLA BALNEAZIONE

Sulla fascia costiera, per le aree di cui all’art.94 (24) il PRG rinvia ad una specifica normativa da formarsi con un’apposita Variante in applicazione della D.C.R. n°47/90. In attesa di tale Variante, per gli stabilimenti balneari esistenti sono consentiti interventi di manutenzione straordinaria e interventi di adeguamento alla L.13/89.
Il Piano, inoltre, conferma esclusivamente i punti di ristoro secondo le localizzazioni caratteristiche al Piano quadro degli arenili (Del. CC 593 del 17/11/1988).